La normativa catalana relativa a ladquisició de locals i oficines permet estalvis de fins al 7,5% del valor de loperació.
Si vols comprar una oficina a l’Eixample o el 22@, no acceptis l’ITP per defecte . Consulta amb el teu assessor de Vivendex Retail la viabilitat de la Renúncia a l’Exempció de l’IVA .
La diferència entre pagar un 10% d’impost o un 2,5% pot finançar gran part de la compra i la reforma del teu nou espai professional.
T’expliquem com reduir la càrrega tributària per augmentar-ne la rendibilitat.
L’IVA i l’ITP a la compra de locals i oficines
Els impostos depenen de si la transacció és una “primera entrega” (obra nova) o una “segona o posterior transmissió” (segona mà).
Compra d´Obra Nova: Subjecta a IVA
Si compres directament al promotor, l’operació tributa obligatòriament per l’ IVA al 21% .
AJD a Catalunya : Se suma l’impost d’actes jurídics documentats, que quan es renuncia a l’exempció de l’IVA en compravendes que ho permetin (comprador i venedor siguin subjectes passius d’IVA) és del 3,50% a Catalunya.
Avantatge: L’IVA és deduïble per a professionals.
Desavantatge: Exigeix un esforç de tresoreria inicial molt elevat.
Compra de Segona Mà: El Règim General (ITP)
Per defecte, aquestes operacions estan exemptes d’IVA i tributen per l’ impost de transmissions patrimonials (ITP) . A Catalunya, els tipus vigents per al 2026 són:
10% sobre els primers 1.000.000 € del valor de l’immoble.
11% sobre el tram que excedeixi aquesta quantitat.
Per a un empresari, l’ITP és un “cost enfonsat”. No es pot deduir trimestralment; només es recupera via amortització comptable al llarg de dècades
Renúncia a l’Exempció de l’IVA
En comprar un local de segona mà, l’operació sol estar exempta d’IVA i tributa per ITP, d’un 6-10% a Catalunya, i generalment és 10% a Barcelona per a imports inferiors a 1M€.
Per optimitzar l’estalvi, la llei permet que els professionals renunciïn a l’ exempció de l’IVA en compres de segona mà. Això permet passar d’un ITP del 10% (no recuperable) a un IVA del 21% (totalment deduïble).
Requisits per a la renúncia:
Totes dues parts han de ser professionals o empreses en exercici de la seva activitat.
El comprador ha de tenir dret a la deducció total o parcial de lIVA (basat en la seva activitat econòmica).
- Cal que s’apliqui la inversió del subjecte passiu (IVA/ISP)
El mecanisme d’inversió del subjecte passiu (ISP) consisteix que, en renunciar a l’exempció, s’activa l’article 84. U. 2n. e de la Llei de lIVA. Això vol dir que:
El venedor emet factura amb IVA al 0% .
El comprador “autorepercuteix” l’impost a la seva declaració (Model 303).
Resultat: L’impacte financer és zero . Cal no desemborsar el 21% d’IVA ni finançar-lo amb un banc.
A més, perquè tingui aquesta fiscalitat, cal mantenir l’actiu subjecte a l’activitat de la societat compradora durant 10 anys ; si no, cal tornar la part proporcional de l’IVA deduït.
En definitiva, per a empreses i autònoms, l’estratègia és convertir l’operació en una subjecta a IVA (21%) amb inversió del subjecte passiu, cosa que permet deduir l’IVA sense desemborsar-lo.
L’AJD Agravat a Catalunya
Tot i que s’evita el 10% d’ITP, l’Agència Tributària de Catalunya aplica un tipus d’ AJD incrementat del 2,5% (a partir del juny del 2025) per a les escriptures que incloguin renúncia a l’exempció de l’IVA (enfront de l’1,5 % estàndard).
| Modalitat de Transacció | Impost Principal | Tributació AJD | Impacte Real de Caixa |
| Obra Nova | IVA (21%) | 1,5% | Desemborsament del 21% (recuperable) |
| 2a Mà (ITP) | ITP (10% – 11%) | No subjecte | Despesa del 10% (no recuperable) |
| 2a Mà (Renúncia IVA) | IVA (Autorepercut) | 2,5% | Estalvi net del 7,5% |
Si el local es transformarà en habitatge, hi ha mesures específiques a la Bonificació de l’AJD: Si l’immoble es destinarà a habitatge social o de protecció oficial després d’una rehabilitació, hi ha bonificacions a l’AJD.
Pel que fa als “Grans Forquilles”, si s’és propietari de més de 10 habitatges o 5 a zones tensionades, l’ITP puja al 20% (mesura aplicable a Catalunya des de 27/06/2025)
Fiscalitat per al Venedor: Plusvàlua i Guany Patrimonial
Vendre una oficina a Barcelona el 2026 comporta obligacions que cal calcular amb precisió:
Plusvàlua Municipal (IIVTNU)
Després de la reforma consolidada, el venedor pot triar entre dos mètodes de càlcul, optant sempre pel més barat:
Mètode Objectiu: Basat en el valor cadastral del sòl i els coeficients anuals.
Plusvàlua Reial: Basat en la diferència real entre el preu de venda i el de compra.
Nota: Si veneu a pèrdues (minusvalidesa), l’operació no està subjecta a aquest impost.
Impost sobre societats i IRPF
Empreses (Societats): El tipus general és del 25% . Tot i això, per al 2026, les entitats de reduïda dimensió gaudeixen d’un tipus del 23% per als primers trams de benefici.
Autònoms (IRPF): El guany patrimonial tributa a la base de l’estalvi amb tipus progressius que van del 19% al 28% (per a guanys superiors a 300.000 €).
Impostos en la compra d'un local
IVA o ITP? Descobreix quins impostos pagaràs en cada cas
Tingues en compte les amortitzacions
Un cop adquirit el local comercial, es pot aplicar l’ amortització del local afecte a l’activitat , cosa que permet distribuir el cost de l’immoble en diversos anys i reduir-ne el resultat fiscal.
Per a immobles, l’amortització que cal aplicar anualment sobre el valor de construcció és del 3%, no sobre el del terreny.
També es poden amortitzar les reformes, instal·lacions i millores , sempre que estiguin vinculades a lactivitat professional o empresarial.
Sobre les Despeses de Representació i Jurisprudència
La recent postura del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) sobre la deduïbilitat de certes despeses vinculades al local estableix que:
Despeses d’oci i relacions públiques: El TJUE ha ratificat que l’IVA d’atencions a clients (llotges al Camp Nou, entrades de F1 a Montmeló, etc.) no és deduïble a Espanya.
Subministraments i Manteniment: Continuen sent deduïbles al 100% (electricitat, fibra òptica, alarmes) sempre que el local estigui afecte exclusivament a l’activitat.
Dietes: El límit de deduïbilitat per al 2026 es manté als 26,67 € diaris en territori nacional, sempre amb pagament electrònic i factura.
Així pots vendre'l o llogar-lo sense errors. Guia per a propietaris.
