Fiscalitat associada a la compra de locals comercials d’obra nova i segona mà. Quan comprar per IVA i quan per ITP?
Moltes vegades en la compra d’un immoble i, en especial locals comercials, naus o oficines, sorgeix el dubte sobre quin impost toca pagar, si IVA o ITP. El tema és complex però, ben gestionat, pot suposar un estalvi molt important en el cost de la compra.
Impostos en la compra d’un local
Aquests serien els impostos que es poden generar en la compra d’un immoble (poden ser un o diversos d’ells):
- Impost de Transmissions Patrimonials (ITP)
- Impost sobre el valor afegit (IVA)
- Actes Jurídics documentats (AJD)
- Gastos de Notaria, Registre, gestoria, taxacions i préstecs Hipotecaris.
Per un costat, els impostos a pagar per la compra d’un immoble seran diferents depenent de si és d’obra nova (primera transmissió) o de segona mà (segones i posteriors transmissions).
Com que són diversos aspectes a tenir en compte a l’hora de determinar els impostos que entren en joc en la compra d’un immoble, hem preparat una Infografia en la qual t’expliquem els impostos que hauràs de pagar en cada tipus d’operació.
Fiscalitat en la compra d’un immoble [Infografía]
Fiscalitat en la compra d’un local
Si són primeres transmissions tributen per l’impost de valor afegit (IVA), mentre que les segones transmissions tributaran per l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP).
Existeix la possibilitat de comprar un immoble que no sigui d’obra nova sense haver d’abonar l’ITP substituint l’impost per l’IVA, sempre que les parts venedor i comprador siguin subjectes passius d’IVA.
Però, per què pot ser interessant renunciar a l’exempció de l’IVA i comprar per IVA?
El principal motiu és la deduïbilitat de l’impost sobre el Valor Afegit (IVA) sobre l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP).
Si ens acollim a l’exempció de l’IVA, la compra de l’immoble quedaria gravada per l’ITP. Per l’adquirent, empresari o professional, l’ITP li suposa un cost no deduïble mentre que, si renuncia a l’exempció, suportarà un IVA que sí que podrà deduir en la seva declaració trimestral o mensual de l’IVA (model 303).
A continuació, us explicarem les diferents formes en les quals podem tributar a la compra d’un immoble essent comprador i venedor subjectes passius d’IVA.
El subjecte passiu a l’àmbit tributari és la persona física o jurídica sobre la qual recau l’obligació de pagar l’impost. És a dir, el subjecte passiu de l’IVA és la societat, empresari o professional que ven l’immoble.
Compra de l’immoble renunciant a l’exempció de IVA
Tal com disposa l’article 20. DOS de la Llei d’IVA 27/1992, les exempcions fixades en els números 20º i 22º de l’apartat U de l’article 20, el subjecte passiu podrà renunciar a l’exempció quan:
“Les exempcions relatives als números 20è i 22è de l’apartat anterior podran ser objecte de renúncia pel subjecte passiu, en la forma i amb els requisits que es determinin reglamentàriament, quan l’adquirent sigui un subjecte passiu que actuï en l’exercici de les seves activitats empresarials o professionals i se li atribueixi el dret a efectuar la deducció total o parcial de l’Impost suportat en realitzar l’adquisició o, quan no complint-se l’anterior, en funció del seu destí previsible, els béns adquirits vagin a ser utilitzats, totalment o parcialment, en la realització d’operacions, que originin el dret a la deducció”
Amb la renúncia, la transmissió de l’immoble es realitzarà per IVA (no per ITP), per la qual cosa, el comprador podrà reduir aquell impost (total o parcialment).
No obstant això, el comprador haurà de suportar un impost addicional que si li comportarà un cost, aquest seria l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (AJD), que suposarà entre l’1,5% i el 2,5% del valor real de l’immoble. Però, en qualsevol cas, aquest impost seria inferior al que hauria de pagar si es tributés per ITP.
Per renunciar a l’exempció, en la mateixa escriptura de compravenda s’ha d’incloure una clàusula a mesura que el venedor renúncia a l’exempció de l’IVA i el comprador comunica que és un subjecte passiu i que té dret a deduir-se total o parcialment l’IVA suportat.
Compra de l’immoble mitjançant la inversió del subjecte passiu d’IVA: L’opció més interessant
Com hem dit abans, el subjecte passiu és l’empresa, empresari o professional que efectua l’entrega del bé (el venedor) que està obligat a suportar l’obligació tributària i realitzar la liquidació de l’impost, en aquest cas l’IVA.
Amb la inversió del subjecte passiu, la condició de subjecte passiu es fa recaure en el destinatari de l’operació (el comprador), en lloc del qual el ven, que és el més habitual en l’IVA.
La inversió del subjecte passiu es pot produir en diferents operacions, però la que ens interessa en aquest moment és la referent a entregues de béns immobles exemptes a les que es refereixen els apartats 20.º i 22.º de l’article 20 U de la Llei d’IVA en les que el subjecte passiu hagués renunciat a l’exempció.
En aquest cas, la condició de subjecte passiu s’inverteixi i recaigui sobre el que compra, per tant, l’emissor de la factura ho farà sense IVA i no haurà de repercutir-ho. A més, haurà d’indicar a la factura que és una operació d’Inversió en subjecte passiu segons l’article 84 de la Llei d’IVA.
Com acollir-se a la inversió del subjecte passiu
- El venedor emet la factura sense IVA, i per tant, no haurà d’ingressar-ho.
- El comprador, per la seva part, rep la factura sense IVA i haurà d’autorepercutir-la, és a dir, reportar-ho i suportar-ho, a la seva declaració trimestral.
El venedor haurà de reflectir aquestes quantitats en el model 303 en l’àmbit informatiu en l’apartat d'”operacions no subjectes o amb inversió del subjecte passiu que originen el dret a la deducció”, traslladant la suma de les quantitats reflectides al model 303, al model 390 a l’apartat d'”operacions no subjectes per regles de localització o amb inversió del subjecte passiu”.
Per la seva part, el comprador i receptor de la factura serà el subjecte passiu de l’impost, havent de registrar la factura rebuda amb inversió de subjecte passiu, de manera que la seva base imposable es declari en el model 303, dins de l’IVA reportat, en les caselles 12 i 13 del model i en les caselles que correspongui dins de l’IVA deduïble.
Resumint, mitjançant aquesta fórmula, el comprador no ha de pagar l’ITP i tampoc desembossar l’import d’IVA, ja que queda compensat.
L’únic cost sería el de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats que sería entre el 1,5% i el 2,5% del valor real de l’immoble.
A l’escriptura de compravenda s’ha d’incloure una clàusula renunciant a l’exempció d’IVA i a més que en conformitat a l’article 84.u.2.e de la Llei d’IVA 37/1.992, en la seva redacció donada per la Llei 7/2012, serà subjecte passiu l’adquirent.
Si després de tot això encara tens dubte sobre quin impost hauràs de pagar en el teu cas (IVA o ITP) hem preparat una Infografia en la qual et resumim aquesta informació i en la que t’expliquem quina tassa aplicar a cada tipus d’operació.
Fiscalitat en la compra d’un immoble [Infografía]
De totes maneres, si vols descobrir quina via de tributació et resultarà més rentable, pots consultar amb l’equip de Vivendex. El nostre personal no només t’ajudarà a trobar l’immoble que estàs buscant sinó que també t’ajudarà a confeccionar les vies de tributació més atractives perquè puguis comprar de manera segura i rentable.
