Si sou propietari d’un immoble comercial a la ciutat comtal i us esteu plantejant la venda de local comercial a Barcelona estant aquest arrendat, és fonamental que conegueu el marc legal vigent. Gestionar correctament els drets de l’inquilí i complir les ordenances locals t’evitarà sancions i disputes jurídiques que podrien endarrerir o obstaculitzar la teva operació.
Es pot vendre un local comercial llogat?
Sí, és totalment legal vendre un local comercial que està llogat , però el propietari està obligat per llei a oferir la propietat en venda a l’arrendatari en primer lloc, especificant el preu i la resta de condicions reals de la transmissió.
L’inquilí disposa d’un dret d’adquisició preferent (tanteig i retracte) amb un termini de 30 dies per igualar l’oferta i quedar-se amb el local, tret que al contracte d’arrendament s’hagi signat explícitament una clàusula de renúncia a aquests drets (vàlida generalment en contractes de llarga durada).
A més, d’acord amb l’article 25 de la Llei d’arrendaments urbans (LAU), si es va pactar aquesta renúncia, l’arrendador haurà de comunicar a l’arrendatari la seva intenció de vendre amb una antelació mínima de 30 dies a la data de formalització del contracte de compravenda.
Drets de l’inquilí: Tanteig i Retracte en locals comercials
En iniciar el procés per a la venda de local comercial a Barcelona , has de tenir clar que l’inquilí compta amb una protecció legal regulada que li atorga prioritat davant de tercers compradors:
Dret de tempteig: L’inquilí disposarà d’un dret d’adquisició preferent o de tempteig i comptarà amb un termini de 30 dies naturals per optar per la compra a partir del moment en què se li notifiqui formalment la intenció de venda i les condicions.
Dret de Retracte: Si el propietari no fa l’oferiment previ del local a l’arrendatari, el ven per un preu inferior al comunicat, o incompleix qualsevol dels requisits, l’inquilí en pot impugnar la venda judicialment. Mitjançant el retracte, adquirirà el local en les mateixes condicions en què el propietari el va transmetre al tercer. L’inquilí podrà exercir-lo en un termini de 30 dies des que se li notifiqui de manera fefaent la venda formalitzada juntament amb la seva escriptura.
Excepcions legals on no apliquen aquests drets
L’inquilí no disposarà dels drets de tempteig i retracte en els supòsits següents:
Quan el local arrendat es vengui de manera conjunta amb la resta de locals o habitatges propietat de l’arrendador que formin part d’un mateix immoble.
Quan els diferents propietaris d’un immoble venguin a un mateix comprador la totalitat dels pisos i locals que el componen.
Obligacions del nou comprador i pactes de renúncia
Què passa amb la persona que adquireix un local que està arrendat?
L’inversor o comprador adquireix igualment els mateixos drets i obligacions que tenia l’arrendador original , per la qual cosa està obligada legalment a respectar i mantenir vigents totes les condicions del contracte d’arrendament fins que aquest s’extingeixi formalment.
La clàusula de renúncia en contractes comercials
Com passa amb la resta dels drets establerts a la LAU per als contractes d’arrendament de local de negoci (ús diferent del d’habitatge), les parts poden pactar lliurement la renúncia a aquest dret o modificar-lo segons els convingui.
Perquè la renúncia al dret d’adquisició preferent sigui plenament vàlida i no hi hagi riscos d’impugnació durant la venda de local comercial a Barcelona , és habitual que aquest pacte de renúncia s’estipuli en contractes la durada dels quals sigui superior als 5 anys, assegurant un marc d’estabilitat per a ambdues parts.
Si s’hi inclou la renúncia, recorda complir estrictament el preavís de 30 dies abans de signar l’escriptura de compravenda.
Impostos i Ordenances de Barcelona
Vendre un local comercial a la capital catalana comporta una sèrie d’obligacions fiscals i normatives locals que has de preveure al teu pressupost.
A diferència dels habitatges, la transmissió de locals comercials ocupats o en rendibilitat pot estar subjecta a IVA (normalment al 21%) amb inversió del subjecte passiu si el comprador és un empresari o professional amb dret a deducció, en lloc de tributar per l’ impost de transmissions patrimonials (ITP) . En cas que l’operació tributi per la modalitat d’actes jurídics documentats (AJD) a Catalunya a causa d’una renúncia a l’ exempció de l’IVA , el tipus impositiu aplicable és del 2,5%.
D’altra banda, si l’operació es fa entre particulars i es liquida per ITP (habitatges o locals de segona mà habituals), la tarifa general a Catalunya aplica un tipus del 10% fins a 1.000.000 € i un 11% per al tram que excedeixi aquest import .
Addicionalment, a causa de les ordenances municipals de Barcelona encaminades a regular les activitats econòmiques i la protecció del teixit comercial dels barris , és de vital importància verificar que el local no estigui afectat per plans d’usos específics que limitin el tipus d’activitat comercial permesa en cas de traspàs o reforma futura, la qual cosa afectaria directament el seu valor de mercat.
Impuestos en la compra de un local
¿IVA o ITP? Conoce qué impuestos pagarás en cada caso
Aconsegueix el màxim benefici amb Vivendex
L’objectiu de qualsevol persona que vol fer la venda de local comercial a Barcelona és obtenir el benefici econòmic més gran i garantir una operació jurídicament segura.
El nostre equip comercial especialitzat en Retail i inversions trobareu la forma de maximitzar el rendiment del vostre immoble.
L’experiència atresorada tots aquests anys i el control absolut del mercat de Barcelona i la seva província ens permetrà assolir un preu òptim que satisfaci les teves expectatives i protegeixi el patrimoni.
Perquè conegueu amb exactitud com dur a terme una transacció impecable i eficient, us oferim la nostra Guia de venda, fruit de l’assessorament personalitzat que realitzem, perquè conegueu els passos financers, comercials i legals que heu de seguir en tot moment:
Guia Venda Local Comercial
Preguntes freqüents (venda d’un local de lloguer)
Què passa si venc el local sense notificar-ho al meu llogater?
L’inquilí podrà exercir el dret de retracte en un termini de 30 dies comptats des del moment en què se li notifiqui formalment la venda mitjançant la còpia de l’escriptura.
Això li permet resoldre la compravenda del tercer i adquirir ell mateix el local comercial pel mateix preu i condicions en què el vas transmetre.
El nou propietari pot rescindir el contracte de l’inquilí després de la venda?
No. El comprador se subroga a la posició de l’arrendador. Està obligat a respectar les condicions i la durada pactades en el contracte original fins a la data de finalització o extinció legal.
Quins impostos heu de pagar el venedor d’un local a Barcelona?
El venedor ha de fer front a l’impost sobre la renda (IRPF) pel guany patrimonial generat (o impost sobre societats si és persona jurídica), a més de la plusvàlua municipal (impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana) de Barcelona, llevat que es demostri que l’operació s’ha realitzat en pèrdues.
Cal el certificat energètic per vendre un local llogat?
Sí, el certificat d’eficiència energètica és un document obligatori per llei per formalitzar la venda de qualsevol immoble comercial o d’habitatge a Catalunya, i s’ha de posar a disposició del comprador a la notaria
