En vendre un local comercial de segona mà a Barcelona entre dues empreses o autònoms amb dret a deduir IVA, es pot renunciar a l’ exempció d’IVA . Això permet al comprador deduir-se el 21% d’IVA i tributar únicament pel 3,5% d’Actes Jurídics Documentats (AJD, tarifa AJ53,5% des del 27 de juny de 2025 ), evitant el cost irrecuperable del 10% de Transmissions Patrimonials Oneroses (ITP) .
La compravenda de locals comercials a Barcelona es regeix per particularitats fiscals molt diferents de les de l’habitatge residencial.
Si sou propietari d’un local comercial a zones com l’Eixample, Gràcia, Sarrià o Ciutat Vella, optimitzar la càrrega impositiva de la transacció és clau per tancar l’operació amb èxit i augmentar l’atractiu del vostre immoble davant d’inversors i empresaris.
Un dels mecanismes fiscals més eficients a Catalunya és la renúncia a l’exempció de l’IVA . Tot seguit, desglossem com opera, quins requisits exigeix l’Agència Tributària de Catalunya (ATC) i en quins casos resulta l’alternativa més rendible.
ITP vs. IVA + AJD a locals de segona mà
Quan un local comercial és obra nova (primera transmissió), l’operació tributa sempre per IVA al 21% més un 1,5% d’actes jurídics documentats (AJD, tarifa AJ4) .
Això no obstant, quan es tracta d’una segona o ulterior transmissió (local de segona mà), l’operació queda subjecta per defecte a l’impost sobre transmissions patrimonials oneroses (ITP) .
A Catalunya, la tarifa general aplicable a locals comercials (codi LC) és del 10% fins a 600.000 €, i després escala progressiva amb tipus marginals de l’11%, 12% i 13%. L’ITP és un impost directe per al comprador que no es pot deduir a les liquidacions periòdiques d’impostos.
Per evitar aquest sobrecost, la llei permet la renúncia a l’exempció de l’IVA si es compleixen condicions específiques .
| Concepte | Via General (ITP) | Via Renúncia a Exempció IVA |
|---|---|---|
| Impost Principal | ITP: 10% (o 11% a partir de 1M€) | IVA: 21% Deduïble* |
| Gravamen Notarial (AJD) | No aplica 0% | AJD Quota Gradual: 3,5% Tarifa AJ5 |
| Deduïbilitat fiscal | ✕ No deduïble (cost directe) | ✓ IVA deduïble / compensable |
| Perfil idoni | Particulars i consumidors finals | Autònoms i Societats (activitat en IVA) |
*La deducció pot ser total, parcial o inexistent segons la destinació del local i el percentatge de prorrata. A més, normalment cal analitzar la inversió del subjecte passiu.
Impuestos en la compra de un local
¿IVA o ITP? Conoce qué impuestos pagarás en cada caso
Requisits per aplicar la renúncia a l’exempció
Perquè l’Agència Tributària validi la renúncia a l’exempció d’IVA a l’escriptura pública de compravenda, han de concórrer els factors següents :
- Condició dels intervinents: Tant el venedor com el comprador han de ser subjectes passius de l’IVA (societats mercantils o professionals autònoms) actuant a l’exercici de la seva activitat econòmica. L’ATC exigeix que el venedor sigui empresari o professional i actuï a la seva activitat; el comprador ha de ser empresari o professional i tenir dret a deduir totalment o parcialment, o destinar limmoble a operacions amb dret a deducció.
- Dret a deducció del comprador: L’adquirent ha de tenir dret a la deducció total o parcial de l’IVA suportat per l’adquisició de l’immoble .
- Manifestació formal en escriptura: Ambdues parts han de deixar constància expressa a l’escriptura notarial de compravenda de la seva voluntat de renunciar a l’exempció de l’IVA i tributar per aquest impost i AJD .
El tràmit davant de l’Agència Tributària de Catalunya (ATC)
En renunciar a l’exempció d’IVA, el comprador ha d’autoliquidar l’impost d’actes jurídics documentats mitjançant el model 600 de l’ATC :
- Tarifa: AJ5 (Renúncia a l’exempció d’IVA) .
- Tipus impositiu: 3,5% sobre el preu de venda escripturat .
- Termini de presentació: Un mes des de la signatura de l’escriptura de compravenda .
- Presentació telemàtica: Obligatòria per a persones jurídiques i professionals que actuïn com a intermediaris fiscals a través de la seu electrònica de l’ATC .
Exemple pràctic: Venda d´un local a Barcelona per 400.000 €
Imaginem un local comercial a Sarrià-Sant Gervasi el valor de venda pactat del qual és de 400.000 €:
- Opció A (Règim general ITP): El comprador liquida ITP al 10% = 40.000 € a fons perdut (despesa directa no recuperable).
- Opció B (Renúncia a l’exempció d’IVA): El comprador suporta el 21% d’IVA (84.000 €), el qual es dedueix o es compensa íntegrament en la seva activitat mercantil. Autoliquida el Model 600 amb tarifa AJ5 al 3,5% = 14.000 € . Estalvi fiscal directe i efectiu: 26.000 € .
Aquest estalvi millora notablement la capacitat negociadora del venedor i facilita un tancament d‟operació més àgil i rendible. En el nostre pla de comercialització per a propietaris , analitzem la situació fiscal del teu local abans de llançar-lo al mercat per maximitzar el retorn del teu actiu.
❓ Preguntes Freqüents (FAQ)
Qui paga el 3,5% d’AJD a la renúncia a l’exempció?
El subjecte passiu obligat al pagament del 3,5% d’AJD (Model 600) és sempre la part compradora de l’immoble .
Què passa amb la plusvàlua municipal a la venda d’un local?
La plusvàlua municipal (IIVTNU) correspon al venedor i s’abona a l’Ajuntament de Barcelona en els 30 dies hàbils posteriors a la venda, i es calcula pel mètode real o el coeficient cadastral objectiu.
Si el transmitent persona física és no resident a Espanya, l’obligació de pagament es pot desplaçar a l’adquirent com a substitut, segons la informació municipal.
Es pot aplicar la renúncia si el comprador és particular?
No. Si el comprador no exerceix activitat empresarial o professional amb dret a deducció dIVA, loperació tributarà obligatòriament per ITP (10%).
Com afecta el valor de referència de Cadastre als locals comercials?
A diferència dels habitatges, la majoria de locals comercials a Barcelona encara no tenen valor de referència urbanístic individualitzat; en aquest cas, la base imposable es calcula sobre el preu de mercat escripturat.
La base d’AJD immobiliari es determina per la màxima magnitud aplicable: valor de referència, valor declarat o preu/contraprestació; si no hi ha valor de referència certificable, també hi pot entrar el valor de mercat i la comprovació administrativa.
