La normativa catalana relativa a la adquisición de locales y oficinas permite ahorros de hasta el 7,5% del valor de la operación.
Si vas a comprar una oficina en el Eixample o el 22@, no aceptes el ITP por defecto. Consulta con tu asesor de Vivendex Retail la viabilidad de la Renuncia a la Exención del IVA.
La diferencia entre pagar un 10% de impuesto o un 2,5% puede financiar gran parte de la compra y reforma de tu nuevo espacio profesional.
Te explicamos cómo reducir la carga tributaria para aumentar la rentabilidad.
El IVA y el ITP en la compra de locales y oficinas
Los impuestos dependen de si la transacción es una “primera entrega” (obra nueva) o una “segunda o posterior transmisión” (segunda mano).
Compra de Obra Nueva: Sujeta a IVA
Si compras directamente al promotor, la operación tributa obligatoriamente por el IVA al 21%.
AJD en Cataluña: Se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que cuando se renuncia a la exención del IVA en compraventas que lo permitan (comprador y vendedor sean sujetos pasivos de IVA) es del 3,50% en Catalunya.
Ventaja: El IVA es deducible para profesionales.
Desventaja: Exige un esfuerzo de tesorería inicial muy elevado.
Compra de Segunda Mano: El Régimen General (ITP)
Por defecto, estas operaciones están exentas de IVA y tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Cataluña, los tipos vigentes para 2026 son:
10% sobre los primeros 1.000.000 € del valor del inmueble.
11% sobre el tramo que exceda esa cantidad.
Para un empresario, el ITP es un “coste hundido”. No se puede deducir trimestralmente; solo se recupera vía amortización contable a lo largo de décadas
Renuncia a la Exención del IVA
Al comprar un local de segunda mano, la operación suele estar exenta de IVA y tributa por ITP, de un 6-10% en Cataluña, siendo generalmente 10% en Barcelona para importes inferiores a 1M€.
Para optimizar el ahorro, la ley permite que los profesionales renuncien a la exención del IVA en compras de segunda mano. Esto permite pasar de un ITP del 10% (no recuperable) a un IVA del 21% (totalmente deducible).
Requisitos para la renuncia:
Ambas partes deben ser profesionales o empresas en ejercicio de su actividad.
El comprador debe tener derecho a la deducción total o parcial del IVA (basado en su actividad económica).
- Es necesario que se aplique la Inversión del Sujeto Pasivo (IVA/ISP)
El mecanismo de Inversión del Sujeto Pasivo (ISP) consiste en que, al renunciar a la exención, se activa el artículo 84.Uno.2º.e de la Ley del IVA. Esto significa que:
El vendedor emite factura con IVA al 0%.
El comprador “autorrepercute” el impuesto en su declaración (Modelo 303).
Resultado: El impacto financiero es cero. No hay que desembolsar el 21% de IVA ni financiarlo con un banco.
Además, para que tenga esta fiscalidad, hay que mantener el activo sujeto a la actividad de la sociedad compradora durante 10 años, si no, hay que devolver la parte proporcional del IVA deducido.
En definitiva, para empresas y autónomos, la estrategia es convertir la operación en una sujeta a IVA (21%) con inversión del sujeto pasivo, lo que permite deducir el IVA sin desembolsarlo.
El AJD Agravado en Cataluña
Si bien se evita el 10% de ITP, la Agencia Tributaria de Cataluña aplica un tipo de AJD incrementado del 2,5% (a partir de junio de 2025) para las escrituras que incluyan renuncia a la exención del IVA (frente al 1,5% estándar).
| Modalidad de Transacción | Impuesto Principal | Tributación AJD | Impacto Real de Caja |
| Obra Nueva | IVA (21%) | 1,5% | Desembolso del 21% (recuperable) |
| 2ª Mano (ITP) | ITP (10% – 11%) | No sujeto | Gasto del 10% (no recuperable) |
| 2ª Mano (Renuncia IVA) | IVA (Autorrepercuto) | 2,5% | Ahorro neto del 7,5% |
Si el local se va a transformar en vivienda, existen medidas específicas en la Bonificación del AJD: Si el inmueble se va a destinar a vivienda social o de protección oficial tras una rehabilitación, existen bonificaciones en el AJD.
En cuanto a los “Grandes Tenedores”, si se es propietario de más de 10 viviendas o 5 en zonas tensionadas, el ITP sube al 20% (medida aplicable en Cataluña desde 27/06/2025)
Fiscalidad para el Vendedor: Plusvalía y Ganancia Patrimonial
Vender una oficina en Barcelona en 2026 conlleva obligaciones que deben calcularse con precisión:
Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Tras la reforma consolidada, el vendedor puede elegir entre dos métodos de cálculo, optando siempre por el más barato:
Método Objetivo: Basado en el valor catastral del suelo y coeficientes anuales.
Plusvalía Real: Basado en la diferencia real entre el precio de venta y el de compra.
Nota: Si vendes a pérdidas (minusvalía), la operación no está sujeta a este impuesto.
Impuesto sobre Sociedades e IRPF
Empresas (Sociedades): El tipo general es del 25%. No obstante, para 2026, las entidades de reducida dimensión disfrutan de un tipo del 23% para los primeros tramos de beneficio.
Autónomos (IRPF): La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro con tipos progresivos que van del 19% al 28% (para ganancias superiores a 300.000 €).
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Ten en cuenta las amortizaciones
Una vez adquirido el local comercial, se puede aplicar la amortización del local afecto a la actividad, lo que permite distribuir el coste del inmueble en varios años y reducir el resultado fiscal.
Para inmuebles, la amortización que aplicar anualmente sobre el valor de construcción es del 3%, no sobre el del terreno.
También se pueden amortizar las reformas, instalaciones y mejoras, siempre que estén vinculadas a la actividad profesional o empresarial.
Sobre los Gastos de Representación y Jurisprudencia
La reciente postura del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre la deducibilidad de ciertos gastos vinculados al local establece que:
Gastos de Ocio y Relaciones Públicas: El TJUE ha ratificado que el IVA de atenciones a clientes (palcos en el Camp Nou, entradas de F1 en Montmeló, etc.) no es deducible en España.
Suministros y Mantenimiento: Siguen siendo deducibles al 100% (electricidad, fibra óptica, alarmas) siempre que el local esté afecto exclusivamente a la actividad.
Dietas: El límite de deducibilidad para 2026 se mantiene en los 26,67 € diarios en territorio nacional, siempre con pago electrónico y factura.
Así puedes venderlo o alquilarlo sin errores. Guía para propietarios
