El pacte successori és actualment l’opció més avantatjosa. Davant de la donació en vida, permet lliurar l’habitatge avui mateix, però tributant sota les regles de l’impost de successions. El seu gran avantatge és que salva el donant de pagar l’IRPF pel guany patrimonial acumulat de l’habitatge (el conegut com a “plusvalidesa del mort”).
Davant l’herència tradicional, organitza i transmet el patrimoni en vida amb total validesa legal i de manera irrevocable, evitant futurs conflictes familiars.
El Pacte Succesori: L’alternativa guanyadora a Catalunya
A diferència de la resta d’Espanya on els contractes sobre herències futures estan prohibits, Catalunya permet formalitzar acords vinculants en vida. Mentre que un testament es pot canviar unilateralment en qualsevol moment, el pacte successori és un contracte ferm que aporta una seguretat jurídica inigualable.
Però, per què és l’opció més avantatjosa actualment davant de les donacions en vida o les herències a Catalunya ?
Tributació més amable: Transmetre un immoble mitjançant un heretament cumulatiu, que és el tipus de pacte successori en què es lliura el bé en el present , no en el moment de la mort. tributa per l’ impost de successions , que compta amb majors bonificacions que l’impost de donacions. Tots dos tributen per l’impost sobre successions i donacions (ISD) — simplement per modalitats diferents. La diferència clau és que les bonificacions i les reduccions de la modalitat successions són més favorables que les de donacions a Catalunya.
La “Plusvàlua del mort” a l’IRPF: Aquest és el seu avantatge més gran. Com que és considerat un títol successori, el donant no paga IRPF pel guany patrimonial acumulat durant dècades. L’immoble s’actualitza al valor actual de mercat sense cost a la renda per al transmitent. El beneficiari, quan vengui en el futur (respectant els 5 anys), calcularà el seu guany patrimonial prenent com a valor d’adquisició el valor declarat al pacte successori (valor de mercat en aquell moment), cosa que sí que pot generar IRPF per a ell en la futura venda.
Compte amb la regla dels 5 anys
Per consolidar aquest estalvi a l’IRPF, hi ha una estricta regla antifrau: el beneficiari no pot vendre l’habitatge abans que transcorrin 5 anys des de la signatura del pacte (o abans de la mort del transmitent). Si veneu abans, es perd l’avantatge fiscal i caldrà pagar IRPF sobre el valor d’adquisició original.
L’impost de successions el 2026
La fiscalitat és el motor d¿aquestes decisions. Les reformes normatives recents a Catalunya han endurit el panorama per als grans patrimonis, però mantenen una forta protecció per a l’habitatge habitual.
Reduccions i Bonificacions Clau
Reducció per Parentiu: Els fills (Grup II) gaudeixen d’una reducció base de 100.000 €.
Protecció de l’Habitatge Habitual: Tant en herències com en pactes successoris, es pot aplicar una reducció del 95% del valor de l’habitatge , amb un límit màxim conjunt de 500.000€ per causant (no per hereu), prorratejat entre els beneficiaris amb un mínim de 180.000€ per hereu.
El canvi en les bonificacions (2025): Per a fills més grans de 21 anys, la bonificació de la quota ha deixat de ser gairebé total. Ara és decreixent : comença en un 60% per a bases imposables de fins a 100.000 € i cau al 0% per a herències superiors a 3 milions d’euros. Consulteu-nos els percentatges exactes que estan vigents actualment.
A més, no hem d’oblidar la Plusvàlua Municipal . A ciutats com Barcelona, si es pot demostrar mitjançant escriptures que el terreny no n’ha incrementat el valor des de la compra, l’operació no estarà subjecta a aquest impost.
Calculadora de Plusvàlua a Barcelona
Com vendre un habitatge adquirit per Herència o Pacte Successori
Si el teu objectiu a mitjà termini és vendre l’immoble heretat a zones com la Bonanova (Barcelona) o el centre de Reus, a Vivendex simplifiquem tot el procés per garantir la màxima rendibilitat i seguretat jurídica.
Fases de la nostra gestió integral:
Fase 1: Regularització Registral. Ajudem a coordinar la inscripció de l’escriptura (testament o pacte), liquidació d’impostos i certificats de defunció al Registre de la Propietat. Sense aquest pas, cap comprador no obtindrà una hipoteca.
Fase 2: Preparació Documental. Recopilem el “full de ruta” obligatori: Cèdula d’Habitabilitat , Certificat d’Eficiència Energètica (CEE), Nota Simple, rebuts de l’IBI i certificats de la Comunitat.
Fase 3: Home Staging . Molts habitatges heretats tenen una estètica antiquada. Apliquem tècniques de despersonalització, millora d’il·luminació i petites reparacions. Un immoble ben presentat es ven més ràpid i defensa millor el preu de mercat, minimitzant les despeses de manteniment (IBI, comunitat) per als hereus.
Taula Comparativa: Transmissió d’Habitatge a Catalunya
La importància de la valoració immobiliària
Declarar l’habitatge pel valor de referència de cadastre o pel seu valor real de mercat canviarà dràsticament el que pagaràs d’impost de successions avui i d’IRPF el dia de demà. A Vivendex utilitzem tecnologia Big Data per proporcionar valoracions precises que permeten als assessors fiscals optimitzar aquesta balança.
Si tens un habitatge i vols saber per quant el pots vendre, pots sol·licitar una valoració , sense compromís, amb la nostra eina online:
Estàs considerant planificar-ne la successió o necessites vendre un immoble heretat a Catalunya?
La transició del patrimoni requereix un assessorament estratègic. Contacta amb les nostres oficines a Barcelona o Reus i dissenyarem el pla que millor protegeixi el teu patrimoni i llegat familiar.
Si ho prefereixes, contacta online amb un assessor de Vivendex i exposa la teva situació, perquè puguem aconsellar-te sobre la gestió de venda de la teva propietat en herència :
Imatge principal generada amb IA
