Como expertos en este tipo de transacciones, sabemos que vender local comercial en Barcelona es algo especial. Por ello desde Vivendex Business & Retail en este artículo queremos mostrarte el procedimiento y los principales trámites. ¡No te lo pierdas!
Qué hacer para vender local comercial en Barcelona
El primer paso sería establecer el precio de venta. Este es el principal problema a la hora de vender local comercial en Barcelona y el primero que se debe afrontar. Sobre todo, se debe ser realista definiendo el valor de mercado, ya que es posible que no se pueda recuperar la inversión que se realizó en su día.
Lo mejor para tener una primera orientación de cuál es el precio de mercado, es consultar en portales inmobiliarios, webs inmobiliarias y cotejar el precio de inmuebles de similares características. Paro ello hay que tener en cuenta que las superficies y distribuciones han de ser homogéneas, el tiempo que lleva publicado el anuncio y que los precios de venta anunciados no son los precios reales de la venta final.
Otra opción, aunque nos pueden cobrar por el servicio, es solicitar información a una empresa especializada en el sector inmobiliario de locales comerciales ya que cuenta con más información y herramientas avanzadas de valoración. Eso nos ayudará a fijar un precio de mercado que pueda ser atractivo para los futuros compradores, no obstante, será la propia evolución del proceso de comercialización la que nos indicará si debemos variar el precio.
Calcular los costes de la venta
Es importante tener claro los costes e impuestos que se van a generar como consecuencia de la venta del inmueble. Muchos de los costes dependerán del precio del cierre de la venta.
A continuación, te informamos de los principales costes:
Impuestos
- Plusvalía Municipal
- Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial
Gastos
- Honorarios agencia
- Certificado de eficiencia energética
- Cancelación Hipoteca
Para hacerte una idea de a cuánto puede ascender el pago de gastos e impuestos puedes descargar nuestra Infografía Costes al vender local.
Costes al vender local [Infografía]
¿Cómo se establece el precio?
Primeramente, se debe realizar un análisis comparativo del mercado. Para ello, debes fijarte en la media de los locales que actualmente se encuentran a la venta en tu zona. La mayoría de los precios de venta se basan en lo que el cliente necesita para recuperar la inversión inicial. Por lo tanto, no se recomienda usar como única referencia el valor de los portales inmobiliarios.
A la hora de vender un local comercial en Barcelona no resulta tan sencillo obtener un precio del metro cuadrado tan homogéneo como con una vivienda. Es más complicado encontrar inmuebles equiparables ya que el valor puede llegar a cambiar de una acera a otra. Por este motivo, para la venta de este tipo de inmuebles es conveniente contar con un profesional en locales comerciales que te ayudará a decidir un precio de mercado que aporte compradores.
Valora tu local comercial
Aunque más costoso, también podríamos encargar una tasación inmobiliaria con el objetivo de determinar el valor del inmueble de forma justificada con la metodología adecuada según la normativa ORDEN ECO emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda.
Documentación, ¡imprescindible!
Para salir a la venta y agilizar las gestiones se deben preparar una serie de documentos. Posteriormente, se deben aportar al comprador y a la notaría durante el proceso. Pero, ¿Cuáles son estos documentos?
- Escritura de propiedad que confirme que somos los legítimos propietarios del inmueble.
- Nota Simple que emite el Registro de la Propiedad. En ella consta la titularidad del inmueble y las cargas y servidumbres que pueda tener.
- Estatutos de la Comunidad a la que esté sujeto el local. Puede que exista alguna limitación que afecte o alguna actividad no consentida en los estatutos.
- Gastos Comunitarios o derramas. En este caso, se deberán facilitar las últimas actas de la comunidad y los gastos comunitarios. A la firma de la escritura de compraventa se ha de facilitar el correspondiente certificado de la comunidad de que se está al corriente de pago.
- Impuesto del IBI. Se debe facilitar la copia del último recibo, debiendo estar el local al corriente de pago en el momento de realizar la compraventa.
- Documentación sobre el estado de ITE del edificio.
Sobre el estado Urbanístico, usos y licencias permitidas en el local es necesario que el comprador informe en el Ayuntamiento sobre esta situación. También se podrá solicitar un certificado de usos y aprovechamiento urbanístico que suele tardar un mes aproximadamente.
¿Qué pasa si quiero vender local comercial en Barcelona que está alquilado?
En el caso de que el local esté alquilado y se quiera vender como inversión, el proceso varía un poco. Entonces se deberían tener en cuenta los derechos de adquisición preferente sobre el local por parte del arrendatario. Esto se haría en la situación de que el alquilado no haya realizado una renuncia expresa.
También se debería facilitar al comprador la copia del contrato de arrendamiento y el comprobante de que la fianza está depositada en el INCASOL. Así como también demostrar que el inquilino está al corriente de pago de las rentas hasta la fecha.
Fiscalidad en la compra -venta. Otro aspecto a tener en cuenta
El último aspecto importante que deberás de conocer es la fiscalidad en la compra-venta del inmueble que siendo una segunda transmisión estaría exenta de IVA y sujeta a ITP.
Sin embargo, en el caso de que las partes compradora y vendedora sean sujetos pasivos de IVA hay otro camino. Entonces, se podría renunciar a la exención de IVA y realizar la transacción mediante la Inversión del Sujeto Pasivo de IVA, no teniendo la carga financiera del 21% de IVA en caso de locales comerciales.
¿Te gustaría saber más sobre vender local comercial en Barcelona? En Vivendex Business & Retail estamos preparados para asesorarte y ayudarte a lo largo de todo el proceso. Descarga nuestra Guía de venta de locales comerciales y descubre cómo sacar el máximo partido a tu establecimiento.
