Contar con un local comercial suele ser muy buena oportunidad para generar ingresos pasivos gracias a su alquiler. Pero, a veces, porque necesitamos un local en otra ubicación para nuestro negocio, decidimos poner a la venta nuestro inmueble. En ese caso, ¿Qué impuestos debo pagar al al vender un local comercial?
El valor de un local comercial no se mide solo por el precio del metro cuadrado en el mercado del alquiler sino en el beneficio que puede generar a quien lo explota y la demanda en la zona.
A continuación detallaremos los impuestos que se han de pagar a la hora de vender un local comercial, una información que podréis completar descargando nuestra Infografía Costes al vender Local, un documento en el que te detallamos los impuestos y demás gastos que entran en juego a la hora de vender un local comercial y el importe al que pueden ascender cada uno de ellos.
Infografía Costes al vender local
Impuestos cuando la venta del local es satisfactoria
Encontramos cierta confusión entre los vendedores pues cuando compraron el local que ahora quieren vender tuvieron que pagar el IVA (si era la primera venta) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Estos impuestos deberán ser cubiertos por el comprador, en Cataluña está fijado en un 10%.
A continuación enumeramos los impuestos que debe pagar el vendedor de un local al vender pues el IBI debe pagarlo anualmente.
Impuesto de Plusvalía
Este impuesto se paga al Ayuntamiento y debe abonarse cada vez que se realiza la transmisión de un inmueble. Aquí se tiene en cuenta el valor que ha aumentado el suelo desde la fecha de su compra hasta la fecha de su venta.
Para calcular la plusvalía se debe conocer el valor catastral del suelo. Este dato viene en el recibo del IBI, pero también puede consultarse en la oficina virtual del Catastro.
También se debe tener en cuenta el número de años que ha transcurrido desde la adquisición del inmueble.
Tras el Decreto-ley 26-2021, de 8 de noviembre aprobado por el Consejo de Ministros tras la sentencia del Tribunal Constitucional el pasado 26 de octubre en la que se tachaba a la doctrina de inconstitucional, se establecen cambios significativos en la normativa:
- No estarán sujetos a este impuesto las transacciones que no hayan experimentado un incremento de valor entre el precio de adquisición y el precio de transmisión durante los años en que se ha estado en posesión del inmueble
- El contribuyente podrá elegir entre dos sistemas para el cálculo de la Plusvalía en función de cuál le resulte más ventajoso: Método Objetivo o Plusvalía Real.
Si vas a vender un local comercial en Barcelona o Madrid y quieres saber lo que tendrás que pagar en concepto de Plusvalía Municipal, en Vivendex hemos preparado dos plantillas Excel adaptadas a la normativa de cada ciudad para que puedas realizar el cálculo automáticamente.
Descarga una de nuestras calculadoras de Plusvalía Municipal y conoce cuánto tendrás que pagar por la Plusvalía Municipal de tu inmueble:
Aún así, existen casos de exenciones en el pago de este impuesto que pueden hacer reducir la cantidad a abonar. Puedes conocer todas ellas en nuestro post Exenciones y Bonificaciones en el pago del impuesto de plusvalía.
Impuesto sobre la ganancia patrimonial
El vendedor debe declarar en la Renta de las Personas Físicas o en el Impuesto sobre Sociedades el importe de ganancia o pérdida patrimonial en el periodo de tiempo transcurrido desde su adquisición hasta la venta. Los primeros 6000 euros tributarían al 19% y el resto al 21%, si se trata de una persona física.
Cuando el vendedor sea un persona jurídica (empresario) el impuesto es de un 25%.
Si una entidad sin ánimo de lucro reinvierte las ganancias del importe de la venta, podrá quedar exento del pago del IRPF. Estas inversiones se realizan desde un año antes de la venta hasta 3 años tras el cierre de la transacción.
Debemos señalar que la ganancia patrimonial no debe calcularse como precio de venta – precio de compra sino como Ingresos por venta – coste por adquisición. Así se pueden incluir gastos legales, impuestos, etc.)
*Si además quieres información sobre las gestiones necesarias después de la compraventa, te recomendamos nuestra entrada sobre Trámites a realizar después de la escritura pública de compra-venta.
De igual manera, te recordamos que en nuestra Infografía Costes al vender local, además de los impuestos de venta, también puedes encontrar información sobre el resto de gastos que entran en juego en una transacción de este tipo.
