¿Qué beneficios tiene para el propietario de más de 65 años vender la vivienda habitual?
La ganancia patrimonial obtenida está 100% exenta de pagar el IRPF, sin necesidad de reinvertir el dinero en otra casa. Si lo que vendes es una segunda residencia o un local comercial, también puedes librarte de pagar impuestos por esa ganancia, si reinviertes el importe obtenido (hasta un máximo de 240.000 €) en constituir una renta vitalicia asegurada en un plazo máximo de 6 meses.
La legislación fiscal en Cataluña ofrece incentivos financieros que pueden suponer un ahorro de miles de euros. Ya sea porque estás pensando en trasladarte a una vivienda más pequeña, mudarte cerca de la familia en Reus o disfrutar de tu jubilación en Barcelona, conocer las ventajas fiscales a las que tienes derecho es fundamental para maximizar el beneficio de tu patrimonio.
Te ofrecemos información oficial y actualizada a 2026 de la Generalitat de Cataluña y la Agencia Tributaria sobre la venta de vivienda en Cataluña, tras cumplir los 65 años:
La exención total del IRPF por la venta de la vivienda habitual
Normalmente, cualquier persona que vende un inmueble en España debe tributar en su declaración de la renta por la ganancia patrimonial (la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición) a unos tipos que oscilan entre el 19% y el 28%.
Sin embargo, si has cumplido los 65 años, la ley te exime completamente de este pago bajo una condición primordial: el inmueble debe ser tu vivienda habitual.
¿Qué requisitos exige la normativa para considerarla vivienda habitual?
Plazo de residencia: Debes haber habitado la propiedad de manera efectiva y permanente durante un período continuo de, al menos, 3 años.
Excepción por traslado reciente: La vivienda también mantiene la consideración de habitual si has residido en ella de forma continua hasta cualquier momento de los 2 años anteriores a la fecha de la venta. Esto es vital si, por ejemplo, te has mudado provisionalmente de alquiler o a casa de un familiar antes de formalizar la compraventa.
Ingreso en residencias de mayores: Si el propietario se ha trasladado a un centro residencial o sociosanitario, la vivienda habitual sigue manteniendo este estatus prioritario para la exención, siempre que no haya transcurrido más de 2 años desde el traslado hasta la venta.
Nota legal del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Cataluña: la vivienda no debe haber sido alquilada de forma residencial a terceros de manera injustificada antes de la venta. En resoluciones judiciales del TSJ de Cataluña, se ha denegado la exención del IRPF a contribuyentes mayores de 65 años porque el inmueble llevaba tiempo arrendado y no se pudo acreditar fehacientemente que el cambio de residencia del propietario obedeciera a causas de fuerza mayor o dependencia médica estricta.
Por lo tanto, el asesoramiento preventivo antes de poner el piso en el mercado es crucial; te ayudamos con nuestra Guía de venta:
¿Y si vendes una segunda residencia o un local comercial? La renta vitalicia
Para los propietarios senior de Barcelona o Reus que posean una segunda vivienda en la playa o un local comercial en el centro histórico, que deseen liquidar para complementar su jubilación, la ganancia no está exenta de forma automática, pero existe un mecanismo legal extraordinario: la exención por constitución de renta vitalicia.
Para beneficiarte de no pagar IRPF en este supuesto, debes cumplir con las siguientes reglas:
Plazo de reinversión: Tienes un límite máximo de 6 meses desde la fecha de la venta para destinar el dinero obtenido a la contratación de una renta vitalicia asegurada.
Límite cuantitativo: El importe máximo exento que puedes reinvertir en este producto financiero es de 240.000 € por persona. Si el piso es de propiedad ganancial o compartida por el matrimonio y ambos tienen más de 65 años, el límite se duplica a 480.000 € en conjunto.
Mantenimiento: Para la renta vitalicia, Haciendo exige de no incumplir condiciones ni anticipar derechos económicos para consolidar el beneficio fiscal.
Este sistema te permite transformar el patrimonio inmobiliario inmovilizado —que a menudo genera elevados costes de mantenimiento e inseguridad jurídica— en un flujo de ingresos recurrentes,, optimizando tu nivel fiscal durante el retiro.
Vender la nuda propiedad y conservar el usufructo
Muchos de los clientes sénior que acuden a nuestras oficinas de Barcelona (como en la Zona Alta o Gràcia) o de Reus (en la calle Ample) nos transmiten el mismo deseo: “Quiero disponer de capital o una renta mensual, pero no quiero irme de mi casa de toda la vida”. Para este nicho de mercado, la solución idónea es la venta de la nuda propiedad.
De esa manera vendes la titularidad de la vivienda a un inversor, pero te reservas el usufructo vitalicio, garantizándote por contrato el derecho a residir en tu hogar de forma gratuita e idéntica hasta el fin de tus días.
Desde el punto de vista fiscal y de valoración en Cataluña, la Agencia Tributaria de Cataluña (ATC) establece una regla matemática muy estricta para valorar este derecho: el usufructo vitalicio se valora restando la cifra de 89 menos la edad del usufructuario. El porcentaje resultante (que no puede ser superior al 70% ni inferior al 10%) es el valor fiscal de tu usufructo, y la diferencia hasta el 100% constituye el valor de la nuda propiedad que adquiere el comprador.
Como la transmisión de la nuda propiedad emana de tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial sigue disfrutando de la exención del IRPF para mayores de 65 años.
Si el pleno dominio ya estaba desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, Hacienda dice que no aplica esta exención a ninguno de los dos.
Impuestos que afectan al proceso en Cataluña: ¿Quién paga qué?
En toda transacción de compraventa coexisten diferentes figuras tributarias que es necesario delimitar para evitar sorpresas. Remitiéndonos a lo publicado en nuestra guía interna sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), el reparto de costes se realiza de la siguiente manera:
El Vendedor Sénior: Está exento del IRPF por su vivienda habitual y únicamente deberá hacer frente a la Plusvalía Municipal ante el Ayuntamiento de Barcelona o de Reus. Cabe destacar que, desde la reforma del impuesto, si demuestras que has vendido el inmueble con pérdidas reales respecto al precio al que lo compraste originalmente, estarás completamente exento de pagar plusvalía municipal. No es una exención: el impuesto grava incrementos de valor; si se acredita inexistencia de incremento, no procede tributar.
El Comprador: Según el Código Civil, salvo pacto, el vendedor paga el otorgamiento de escritura y el comprador la primera copia, los gastos posteriores y el pago obligatorio del ITP a través del Modelo 600 de la ATC. Desde el 27/06/2025, Cataluña aplica esta escala: 10% hasta 600.000 €, 11% de 600.000 a 900.000 €, 12% de 900.000 a 1.500.000 € y 13% en adelante; además, gran tenedor o compra de edificio entero puede tributar al 20%.
Documentación obligatoria que debes preparar para vender tu piso
Para que podamos acompañarte hasta la notaría y garantizar una firma libre de contratiempos, es indispensable recopilar la documentación oficial que exige la legislación catalana:
Cédula de Habitabilidad vigente: Documento que garantiza que la vivienda cumple con los mínimos de salubridad y solidez estructural.
Certificado de Eficiencia Energética (CEE): Obligatorio para informar al comprador sobre el consumo y coste estimado de los suministros.
Último recibo del IBI pagado: Para demostrar que el impuesto de bienes inmuebles está al corriente.
Certificado de la Comunidad de Propietarios: Emitido por el administrador de la finca, debe entregarse firmado para constatar que no hay deudas de comunidad ni derramas pendientes.
Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad: Esencial para verificar la titularidad de la finca y la situación de cargas financieras como hipotecas antiguas.
Escritura original del piso y DNI de los titulares.
Inspección Técnica de Edificios (ITE): Obligatoria en Cataluña si el edificio tiene más de 45 años de antigüedad.
El Plan de Acción Vivendex: Especialistas en el Propietario Senior
En Vivendex sabemos que desprenderse de una vivienda requiere tacto, seguridad jurídica y la máxima tranquilidad. Por ello, ponemos a tu disposición nuestro plan integral estructurado para proteger tus intereses de principio a fin:
Valoración profesional y estudio fiscal a medida: Analizamos el valor de mercado real de tu vivienda en Barcelona o Reus, cruzando datos reales para presentarte una propuesta totalmente personalizada.
Puesta a punto mediante Home Staging: Neutralizamos los espacios de forma elegante para maximizar el atractivo visual del inmueble y acelerar la venta al mejor precio posible.
El valor de nuestra Multiexclusiva MLS: Al confiarnos la venta a través de nuestro mandato de multiexclusiva, contratas de forma centralizada a más de 30 agencias inmobiliarias líderes de la zona con más de 150 agentes expertos, multiplicando de forma exponencial la difusión en el 100% de los portales de internet, pero manteniendo un único interlocutor de confianza que gestiona todo por ti.
Nos encargamos de tramitar cada documento y resolver cualquier contingencia administrativa, fiscal o urbanística para que tú solo tengas que preocuparte de acudir a la firma notarial con absoluta paz mental.
Preguntas Frecuentes: venta de vivienda tras los 65 años
P: Si el piso es propiedad de un matrimonio, pero solo uno de los cónyuges tiene más de 65 años en el momento de la venta, ¿la exención del IRPF se aplica al 100%? No. La exención en el IRPF es un beneficio estrictamente individual. Si la vivienda es un bien ganancial o se adquirió al 50% entre ambos, solo quedará exenta de tributar la mitad de la ganancia patrimonial correspondiente al cónyuge que ya tenga los 65 años cumplidos. La otra mitad, perteneciente al cónyuge menor de 65 años, sí tributará en el IRPF, a menos que este último use su dinero para reinvertirlo en la compra de otra nueva vivienda habitual dentro del plazo legal de dos años.
P: Acabo de heredar un piso en Reus y quiero venderlo. Tengo 68 años, ¿puedo acogerme a la exención por vivienda habitual? No de forma directa por la vía de vivienda habitual, ya que para gozar de ese beneficio debes haber residido de forma efectiva en el inmueble durante los últimos 3 años. Sin embargo, al ser mayor de 65 años, dispones de la alternativa de vender ese piso heredado y, si reinviertes el capital de la venta en constituir una renta vitalicia asegurada en un plazo de 6 meses (con el límite de 240.000 €), lograrás neutralizar el pago del IRPF de la ganancia. Para la adjudicación previa de la herencia, será obligatorio liquidar el Impuesto sobre Sucesiones mediante los modelos 660 y 650 ante la Agencia Tributaria de Cataluña.
P: ¿Tengo que pagar yo los gastos de notaría o el ITP al formalizar la venta? Los honorarios notariales de la escritura pública de compraventa y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad corresponden íntegramente al comprador. Asimismo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Modelo 600), que suele ser del 10% en Cataluña, es una obligación exclusiva que liquida y abona la persona adquirente. Tu única obligación como vendedor, aparte de entregar la vivienda libre de cargas, es el pago de la plusvalía municipal si se ha producido un incremento de valor real.
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