Quins beneficis té per al propietari de més de 65 anys vendre l’habitatge habitual ?
El guany patrimonial obtingut està 100% exempt de pagar l’IRPF, sense necessitat de reinvertir els diners a una altra casa. Si el que vens és una segona residència o un local comercial, també et pots lliurar de pagar impostos per aquest guany, si reinverteixes l’import obtingut (fins a un màxim de 240.000 €) en constituir una renda vitalícia assegurada en un termini màxim de 6 mesos.
La legislació fiscal a Catalunya ofereix incentius financers que poden suposar un estalvi de milers dʻeuros. Ja sigui perquè estàs pensant a traslladar-te a un habitatge més petit, mudar-te a prop de la família a Reus o gaudir de la teva jubilació a Barcelona, conèixer els avantatges fiscals a què tens dret és fonamental per maximitzar el benefici del teu patrimoni.
T’oferim informació oficial i actualitzada al 2026 de la Generalitat de Catalunya i l’Agència Tributària sobre la venda d’habitatge a Catalunya, després de complir els 65 anys:
L’exempció total de l’IRPF per la venda de l’habitatge habitual
Normalment, qualsevol persona que ven un immoble a Espanya ha de tributar a la seva declaració de la renda pel guany patrimonial (la diferència entre el valor de transmissió i el d’adquisició) a uns tipus que oscil·len entre el 19% i el 28%.
No obstant això, si heu fet els 65 anys, la llei us eximeix completament d’aquest pagament sota una condició primordial: l’immoble ha de ser el vostre habitatge habitual.
Quins requisits exigeix la normativa per considerar-la vivenda habitual?
Termini de residència: Has d’haver habitat la propietat de manera efectiva i permanent durant un període continu d’almenys 3 anys.
Excepció per trasllat recent: L’habitatge també manté la consideració d’habitual si hi has residit de forma contínua fins a qualsevol moment dels 2 anys anteriors a la data de la venda. Això és vital si, per exemple, us heu mudat provisionalment de lloguer oa casa d’un familiar abans de formalitzar la compravenda.
Ingrés en residències de gent gran: Si el propietari s’ha traslladat a un centre residencial o sociosanitari, l’habitatge habitual continua mantenint aquest estatus prioritari per a l’exempció, sempre que no hagi transcorregut més de 2 anys des del trasllat fins a la venda.
Nota legal del Tribunal Superior de Justícia (TSJ) de Catalunya: l’habitatge no ha d’haver estat llogat de manera residencial a tercers de manera injustificada abans de la venda. En resolucions judicials del TSJ de Catalunya, s’ha denegat l’exempció de l’IRPF a contribuents més grans de 65 anys perquè l’immoble feia temps que estava arrendat i no es va poder acreditar fefaentment que el canvi de residència del propietari obeís a causes de força major o dependència mèdica estricta.
Per tant, l’assessorament preventiu abans de posar el pis al mercat és crucial; t’ajudem amb la nostra Guia de venda:
Encara no has venut el teu pis?
Descarrega la GUÍA definitiva per la venda de la teva propietat
I si vens una segona residència o un local comercial? La renda vitalícia
Per als propietaris sènior de Barcelona o Reus que tinguin un segon habitatge a la platja o un local comercial al centre històric, que vulguin liquidar per complementar la seva jubilació, el guany no està exempt de manera automàtica, però hi ha un mecanisme legal extraordinari: l’exempció per constitució de renda vitalícia.
Per beneficiar-te de no pagar IRPF en aquest supòsit, has de complir les regles següents:
Termini de reinversió: Tens un límit màxim de 6 mesos des de la data de venda per destinar els diners obtinguts a la contractació d’una renda vitalícia assegurada.
Límit quantitatiu: L’import màxim exempt que podeu reinvertir en aquest producte financer és de 240.000 € per persona. Si el pis és de propietat guanyal o compartida pel matrimoni i tots dos tenen més de 65 anys, el límit es duplica a 480.000 € en conjunt.
Manteniment: Per a la renda vitalícia, Fent exigeix de no incomplir condicions ni anticipar drets econòmics per consolidar el benefici fiscal.
Aquest sistema et permet transformar el patrimoni immobiliari immobilitzat —que sovint genera costos de manteniment i inseguretat jurídica elevats— en un flux d’ingressos recurrents, optimitzant el teu nivell fiscal durant la retirada.
Vendre la nua propietat i conservar l’usdefruit
Molts dels clients sènior que acudeixen a les nostres oficines de Barcelona (com a la Zona Alta o Gràcia) o de Reus (al carrer Ample) ens transmeten el mateix desig: “Vull disposar de capital o una renda mensual, però no vull marxar de casa meva de tota la vida” . Per a aquest nínxol de mercat, la solució idònia és la venda de la nua propietat .
D’aquesta manera vens la titularitat de l’habitatge a un inversor, però et reserves l’ usdefruit vitalici , garantint-te per contracte el dret a residir a casa teva de forma gratuïta i idèntica fins al final dels teus dies.
Des del punt de vista fiscal i de valoració a Catalunya, l‟Agència Tributària de Catalunya (ATC) estableix una regla matemàtica molt estricta per valorar aquest dret: l‟usdefruit vitalici es valora restant la xifra de 89 menys l‟edat de l‟usufructuari . El percentatge resultant (que no pot ser superior al 70% ni inferior al 10%) és el valor fiscal del teu usdefruit, i la diferència fins al 100% constitueix el valor de la nua propietat que adquireix el comprador.
Com que la transmissió de la nua propietat emana del teu habitatge habitual, el guany patrimonial continua gaudint de l’ exempció de l’IRPF per a més grans de 65 anys.
Si el ple domini ja estava desmembrat entre nu propietari i usufructuari, Hisenda diu que no aplica aquesta exempció a cap dels dos.
Impostos que afecten el procés a Catalunya: Qui paga què?
En tota transacció de compravenda coexisteixen diferents figures tributàries que cal delimitar per evitar sorpreses. Remetent-nos a allò publicat a la nostra guia interna sobre l’ Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) i Actes Jurídics Documentats (AJD) , el repartiment de costos es realitza de la següent manera:
El Venedor Sènior: Està exempt de l’IRPF pel seu habitatge habitual i només haurà de fer front a la Plusvàlua Municipal davant de l’Ajuntament de Barcelona o de Reus. Cal destacar que, des de la reforma de l’impost, si demostres que has venut l’immoble amb pèrdues reals respecte al preu a què vas comprar originalment, estaràs completament exempt de pagar plusvàlua municipal. No n’és una exempció: l’impost grava increments de valor; si s’acredita inexistència d’increment, no és procedent tributar.
El Comprador: Segons el Codi Civil, llevat de pacte, el venedor paga l’atorgament d’escriptura i el comprador la primera còpia, les despeses posteriors i el pagament obligatori de l’ITP mitjançant el Model 600 de l’ATC. Des del 27/06/2025, Catalunya aplica aquesta escala: 10% fins a 600.000 €, 11% de 600.000 a 900.000 €, 12% de 900.000 a 1.500.000 € i 13% en endavant; a més, gran forquilla o compra d’edifici sencer pot tributar al 20%.
Calculadora de Plusvàlua a Barcelona
Calcula quant pagaràs per la Plusvàlua del teu habitatge.
Documentació obligatòria que has de preparar per vendre el teu pis
Perquè puguem acompanyar-te fins a la notaria i garantir una signatura lliure de contratemps, és indispensable recopilar la documentació oficial que exigeix la legislació catalana:
Cèdula d’Habitabilitat vigent: Document que garanteix que l’habitatge compleix els mínims de salubritat i solidesa estructural.
Certificat d’Eficiència Energètica (CEE): Obligatori per informar el comprador sobre el consum i el cost estimat dels subministraments.
Darrer rebut de lIBI pagat: Per demostrar que limpost de béns immobles està al corrent.
Certificat de la Comunitat de Propietaris: Emès per l’administrador de la finca, cal lliurar-lo signat per constatar que no hi ha deutes de comunitat ni derrames pendents.
Nota Simple Informativa del Registre de la Propietat: Essencial per verificar la titularitat de la finca i la situació de càrregues financeres com a hipoteques antigues.
Escriptura original del pis i DNI dels titulars .
Inspecció Tècnica d´Edificis (ITE): Obligatòria a Catalunya si l´edifici té més de 45 anys d´antiguitat.
El Pla d’Acció Vivendex: Especialistes al Propietari Sènior
A Vivendex sabem que desprendre’s d’un habitatge requereix tacte, seguretat jurídica i màxima tranquil·litat. Per això, posem a la teva disposició el nostre pla integral estructurat per protegir els teus interessos de principi a fi:
Valoració professional i estudi fiscal a mesura: Analitzem el valor de mercat real del teu habitatge a Barcelona o Reus, creuant dades reals per presentar-te una proposta totalment personalitzada.
Posada a punt mitjançant Home Staging : Neutralitzem els espais de forma elegant per maximitzar l’atractiu visual de l’immoble i accelerar la venda al millor preu possible.
El valor de la nostra Multiexclusiva MLS: En confiar-nos la venda a través del nostre mandat de multiexclusiva, contractes de forma centralitzada més de 30 agències immobiliàries líders de la zona amb més de 150 agents experts , multiplicant de forma exponencial la difusió en el 100% dels portals d’internet, però mantenint un únic interlocutor .
Ens encarreguem de tramitar cada document i resoldre qualsevol contingència administrativa, fiscal o urbanística perquè tu només t’hagis de preocupar d’acudir a la signatura notarial amb absoluta pau mental.
Preguntes freqüents: venda d’habitatge després dels 65 anys
P: Si el pis és propietat d?un matrimoni, però només un dels cònjuges té més de 65 anys en el moment de la venda, ¿l?exempció de l?IRPF s?aplica al 100%? No. L’exempció a l’IRPF és un benefici estrictament individual. Si l’habitatge és un bé de guanys o es va adquirir al 50% entre tots dos, només quedarà exempta de tributar la meitat del guany patrimonial corresponent al cònjuge que ja tingui els 65 anys complerts. L’altra meitat, pertanyent al cònjuge menor de 65 anys, sí que tributarà a l’IRPF, llevat que aquest últim faci servir els seus diners per reinvertir-los en la compra d’un altre nou habitatge habitual dins el termini legal de dos anys.
P: Acabo d’ heretar un pis a Reus i vull vendre’l. Tinc 68 anys, em puc acollir a l’exempció per habitatge habitual? No de forma directa per la via d’habitatge habitual, ja que per gaudir d’aquest benefici has d’haver residit de manera efectiva a l’immoble durant els darrers 3 anys. Tot i això, en ser major de 65 anys, disposes de l’alternativa de vendre aquest pis heretat i, si reinverteixes el capital de la venda a constituir una renda vitalícia assegurada en un termini de 6 mesos (amb el límit de 240.000 €), aconseguiràs neutralitzar el pagament de l’IRPF del guany. Per a ladjudicació prèvia de lherència, serà obligatori liquidar limpost sobre successions mitjançant els models 660 i 650 davant lAgència Tributària de Catalunya.
P: He de pagar jo les despeses de notaria o l’ITP en formalitzar la venda? Els honoraris notarials de l’escriptura pública de compravenda i les despeses d’inscripció al Registre de la Propietat corresponen íntegrament al comprador. Així mateix, l’impost de transmissions patrimonials (Model 600), que sol ser del 10% a Catalunya, és una obligació exclusiva que liquida i abona la persona adquirent. La teva única obligació com a venedor, a banda de lliurar l’habitatge lliure de càrregues, és el pagament de la plusvàlua municipal si s’ha produït un increment de valor real.
Vols saber exactament quant val el teu pis a Barcelona o Reus i quina estratègia fiscal et convé més per a la teva jubilació?
Posa’t en contacte amb el nostre equip d’assessors a Vivendex . Ens desplacem al teu habitatge, analitzem la teva situació al detall i tracem el pla perfecte per a tu.
