En una ciudad como Barcelona, donde el movimiento comercial es constante, los traspasos de locales son una fórmula habitual para dar continuidad a negocios ya existentes o para iniciar nuevas actividades en ubicaciones privilegiadas. Pero, ¿qué hay que hacer para traspasar un local en Barcelona?
Desde Vivendex Business & Retail, como especialistas en la compra, venta y alquiler de locales comerciales en Barcelona, queremos explicarte como es el proceso para traspasar un local en Barcelona y el papel que juegan tanto el arrendatario como el propietario durante el proceso.
Pasos para traspasar un local en Barcelona
Traspasar un local significa ceder el contrato de alquiler a otra persona junto con el negocio que se desarrolla allí. De esta manera, el arrendatario deja de explotar su actividad comercial, recibiendo una cantidad económica por el valor del negocio (licencias, clientela, equipamiento, etc.). Se trata una práctica muy habitual y que además permite recuperar parte de la inversión realizada el iniciar el negocio.
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Si estás pensando en traspasar tu local comercial en Barcelona, estos son los pasos que tendrás que llevar a cabo:
1. Revisa tu contrato de arrendamiento
Antes de dar cualquier paso, es fundamental que leas detenidamente tu contrato de alquiler para verificar si puedes realizar un traspaso, qué restricciones podrían aplicarse y si necesitas el consentimiento previo del propietario para llevarlo a cabo.
Si no tienes muy claro si puedes realizar o no un traspaso o en qué condiciones tienes que realizarlo, en Vivendex Business & Retail podemos ayudarte a revisar tu contrato para que entiendas los términos legales que en él se especifican.
2. Valora tu local y tu negocio
Uno de los pasos clave para realizar un traspaso con éxito es establecer un precio justo y atractivo para ambas partes. El valor del traspaso no responde a una tabla fija, sino que depende de múltiples factores que van más allá del simple uso del local.
Cuando un comprador paga por un traspaso, no está comprando el local (que sigue siendo del propietario), sino que paga por una combinación de elementos que le permitirán continuar con la actividad que allí se realiza.
¿Qué se incluye en el precio de traspaso de un local?
- El derecho a continuar con el contrato de alquiler: El nuevo inquilino asume el contrato en las condiciones vigentes, lo que puede ser una gran ventaja si la renta es inferior al precio de mercado actual o si el local tiene una ubicación privilegiada.
- Licencias de actividad y permisos en vigor: En zonas como Ciutat Vella, donde conseguir nuevas licencias puede ser complicado, esto tiene un valor añadido.
- Obras o mejoras realizadas en el local: Reformas recientes, adecuación a normativa, salidas de humos, insonorización, etc. Todo se tiene en cuenta para establecer el precio del traspaso.
- Mobiliario, maquinaria y stock: Si el traspaso incluye equipamiento (cámaras frigoríficas, hornos, mostradores, TPVs…) o mercancía, se valoran por su estado, antigüedad y funcionalidad.
- Fondo de comercio: Esto incluye la clientela habitual, la reputación del negocio, el nombre comercial, perfiles en redes sociales, acuerdos con proveedores, etc.
En Vivendex Business & Retail no solo valoramos locales en venta o alquiler, sino que también podemos ayudarte a establecer un valor al traspaso de tu local en Barcelona.
¿Cuánto cuesta el traspaso de mi local?
3. Comunica el traspaso al propietario
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, si el arrendamiento del local está destinado a una actividad empresarial o profesional, el inquilino puede traspasar el local sin necesidad de autorización expresa del propietario a no ser que en el contrato se exponga lo contrario.
En ese caso:
- El arrendatario está obligado a comunicar el traspaso al arrendador en el plazo de un mes desde que se haya realizado.
- La comunicación debe hacerse por escrito y preferiblemente mediante un método que deje constancia oficial (burofax, carta certificada, etc.).
El propietario tiene derecho legal a recibir un 10% del importe total del traspaso como compensación (salvo que el contrato diga lo contrario).
4. Negocia con el nuevo arrendatario
Una vez encontrado un interesado en el local y en la continuidad del negocio, es momento de definir claramente las condiciones del traspaso.
¿Qué aspectos se deben negociar en el traspaso de un local?
- Qué se incluye en el traspaso: Mobiliario, maquinaria, licencias, stock, fondo de comercio… Todo debe estar detallado y valorado.
- Precio del traspaso: Debe estar justificado y documentado. A veces se puede acordar un pago único o fraccionado.
- Condiciones del contrato de arrendamiento: Si se mantiene el contrato vigente o si habrá modificaciones pactadas con el propietario.
Fecha de efectividad: Cuándo se hace la entrega del local, del negocio y el cambio de titularidad.
Desde Vivendex Business & Retail nos encargamos de filtrar a los posibles interesados para asegurarnos de que encajan con el perfil de tu negocio y que tengan la capacidad económica suficiente para afrontar el traspaso. Además, actuamos como intermediarios en la negociación con el comprador para proteger tus intereses y formalizamos los acuerdos de la operación por escrito para dejar constancia de lo pactado antes de firmar el contrato de traspaso.
5. Redacta un contrato de traspaso
Aunque legalmente el traspaso de un local puede documentarse entre particulares, lo recomendable es contar con un contrato de traspaso bien redactado que detalle:
- Precio: El importe total que el nuevo arrendatario pagará por el traspaso, ya sea en un solo pago o de forma fraccionada.
- Elementos incluidos en el traspaso: licencias, mobiliario, maquinaria, fondo de comercio, etc.
- Plazos: Fechas clave como el día de la firma, la entrega del local o el inicio de la actividad por parte del nuevo titular.
- Responsabilidades fiscales y legales: Quién se hace cargo de los impuestos derivados del traspaso y cómo se reparten otras obligaciones contractuales y administrativas.
En este punto, desde Vivendex Business & Retail nos encargamos de la redacción del contrato, su revisión legal y la coordinación con asesorías o la Notaría si es necesario.
6. Formaliza el traspaso y entrega del local
Con el contrato firmado y el pago acordado, se hace la entrega de llaves y de toda la documentación. También será importante actualizar licencias, cambiar suministros y gestionar posibles notificaciones a la administración.
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¿Quién puede traspasar un local y cuándo?
El traspaso solo puede hacerlo el arrendatario del local, y no en cualquier circunstancia. Es necesario revisar con detalle el contrato de arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para determinar si se permite, si se requiere consentimiento o si existen condiciones específicas.
¿Puede el propietario del local traspasar su propio negocio?
Si, el propietario del local puede traspasar su propio negocio, pero hay que diferenciar entre:
Si el propietario del local es el dueño del negocio…
En este caso, el propietario sí podrá vender o transmitir su negocio, sin embargo, no se llamaría “traspaso” en el sentido jurídico, sino venta o transmisión de empresa o unidad económica. Lo que haría el propietario en este caso será:
- Transmitir el negocio en funcionamiento (venta de fondo de comercio).
- Formalizar un contrato de arrendamiento con el comprador, permitiéndole continuar la explotación en el mismo local.
Esto garantiza la continuidad del negocio y además permite al propietario obtener una renta futura como arrendador.
Si el propietario del local no es el dueño del negocio…
Si el propietario del local solo es el arrendador, es decir, no es el dueño del negocio que se está realizando en él, no podría hacer un traspaso como tal. Un traspaso siempre lo realiza quien explota el negocio y tiene un contrato de arrendamiento, no el propietario del local si solo actúa como arrendador.
*¿Estás pensando en traspasar tu local en Barcelona? ¿Buscas un local en el que continuar un negocio que ya se encuentra en marcha? En Vivendex Business & Retail somos expertos en locales comerciales y te acompañamos en cada paso del traspaso, desde la valoración hasta la firma. Si estás pensando en traspasar tu local, no dudes en contactar con nosotros.
