Si eres propietario de un inmueble comercial en la ciudad condal y te estás planteando la venta de local comercial en Barcelona estando este arrendado, es fundamental que conozcas el marco legal vigente. Gestionar correctamente los derechos del inquilino y cumplir con las ordenanzas locales te evitará sanciones y disputas jurídicas que podrían retrasar u obstaculizar tu operación.
¿Se puede vender un local comercial alquilado?
Sí, es totalmente legal vender un local comercial que está alquilado, pero el propietario está obligado por ley a ofrecer la propiedad en venta al arrendatario en primer lugar, especificando el precio y el resto de las condiciones reales de la transmisión.
El inquilino dispone de un derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) con un plazo de 30 días para igualar la oferta y quedarse con el local, a menos que en el contrato de arrendamiento se haya firmado explícitamente una cláusula de renuncia a estos derechos (válida generalmente en contratos de larga duración).
Además, conforme al artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), si se pactó dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Derechos del inquilino: Tanteo y Retracto en locales comerciales
Al iniciar el proceso para la venta de local comercial en Barcelona, debes tener claro que el inquilino cuenta con una protección legal regulada que le otorga prioridad frente a terceros compradores:
Derecho de Tanteo: El inquilino dispondrá de un derecho de adquisición preferente o de tanteo y contará con un plazo de 30 días naturales para optar por la compra a partir del momento en que se le notifique formalmente la intención de venta y sus condiciones.
Derecho de Retracto: Si el propietario no hace el ofrecimiento previo del local al arrendatario, lo vende por un precio inferior al comunicado, o incumple cualquiera de los requisitos, el inquilino podrá impugnar la venta judicialmente. Mediante el retracto, adquirirá el local en las mismas condiciones en las que el propietario lo transmitió al tercero. El inquilino podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique de forma fehaciente la venta formalizada junto con su escritura.
Excepciones legales donde no aplican estos derechos
El inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto en los siguientes supuestos:
Cuando el local arrendado se venda de forma conjunta con los restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.
Cuando los distintos propietarios de un inmueble vendan a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales que componen el mismo.
Obligaciones del nuevo comprador y pactos de renuncia
¿Qué ocurre con la persona que adquiere un local que se encuentra arrendado?
El inversor o comprador adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el arrendador original, por lo que está obligada legalmente a respetar y mantener vigentes todas las condiciones del contrato de arrendamiento hasta que este se extinga formalmente.
La cláusula de renuncia en contratos comerciales
Como ocurre con el resto de los derechos establecidos en la LAU para los contratos de arrendamiento de local de negocio (uso distinto del de vivienda), las partes pueden pactar libremente la renuncia a este derecho o modificarlo según les convenga.
Para que la renuncia al derecho de adquisición preferente sea plenamente válida y no existan riesgos de impugnación durante la venta de local comercial en Barcelona, es habitual que este pacto de renuncia se estipule en contratos cuya duración sea superior a los 5 años, asegurando un marco de estabilidad para ambas partes.
Si se incluye la renuncia, recuerda cumplir estrictamente con el preaviso de 30 días antes de firmar la escritura de compraventa.
Impuestos y Ordenanzas de Barcelona
Vender un local comercial en la capital catalana conlleva una serie de obligaciones fiscales y normativas locales que debes prever en tu presupuesto.
A diferencia de las viviendas, la transmisión de locales comerciales ocupados o en rentabilidad puede estar sujeta a IVA (normalmente al 21%) con inversión del sujeto pasivo si el comprador es un empresario o profesional con derecho a deducción, en lugar de tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En caso de que la operación tribute por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en Cataluña debido a una renuncia a la exención del IVA, el tipo impositivo aplicable es del 2,5%.
Por otra parte, si la operación se realiza entre particulares y se liquida por ITP (viviendas o locales de segunda mano habituales), la tarifa general en Cataluña aplica un tipo del 10% hasta 1.000.000 € y un 11% para el tramo que exceda dicho importe.
Adicionalmente, debido a las ordenanzas municipales de Barcelona encaminadas a regular las actividades económicas y la protección del tejido comercial de los barrios, es de vital importancia verificar que el local no se encuentre afectado por planes de usos específicos que limiten el tipo de actividad comercial permitida en caso de traspaso o reforma futura, lo cual afectaría directamente a su valor de mercado.
Impuestos en la compra de un local
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Guía Venta Local Comercial
Preguntas frecuentes (venta de un local en alquiler)
¿Qué pasa si vendo el local sin notificárselo a mi inquilino?
El inquilino podrá ejercer su derecho de retracto en un plazo de 30 días contados desde el momento en que se le notifique formalmente la venta mediante la copia de la escritura.
Esto le permite resolver la compraventa del tercero y adquirir él mismo el local comercial por el mismo precio y condiciones en que lo transmitiste.
¿El nuevo propietario puede rescindir el contrato del inquilino tras la venta?
No. El comprador se subroga en la posición del arrendador. Está obligado a respetar las condiciones y la duración pactadas en el contrato original hasta su fecha de finalización o extinción legal.
¿Qué impuestos debe pagar el vendedor de un local en Barcelona?
El vendedor debe hacer frente al Impuesto sobre la Renta (IRPF) por la ganancia patrimonial generada (o Impuesto sobre Sociedades si es persona jurídica), además de la Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) de Barcelona, salvo que se demuestre que la operación se ha realizado en pérdidas.
¿Se necesita el certificado energético para vender un local alquilado?
Sí, el certificado de eficiencia energética es un documento obligatorio por ley para formalizar la venta de cualquier inmueble comercial o de vivienda en Cataluña, y debe ponerse a disposición del comprador en la notaría
