Te contamos qué debe incluir un contrato de intermediación entre agencia y cliente y cómo identificar las cláusulas abusivas inmobiliarias más comunes para proteger tus derechos.
En el sector inmobiliario no existe un único modelo de contrato de intermediación entre agencia y cliente, cada agencia o cada agente utiliza su propia versión, adaptada a sus métodos y condiciones de trabajo. Sin embargo, esta diversidad de formatos, unida al limitado conocimiento legal que muchas veces poseen los clientes, puede dar lugar a situaciones injustas e incluso contrarias a la normativa vigente.
Para evitar este tipo de situaciones y llevar a cabo una compraventa segura, a continuación, analizaremos los elementos esenciales que debe contener un contrato de intermediación inmobiliaria, las cláusulas que pueden considerarse abusivas y cómo protegerte frente a prácticas desleales durante una compraventa inmobiliaria.
¿Qué es un contrato de intermediación inmobiliaria y qué debe incluir?
Un contrato de intermediación inmobiliaria es un acuerdo entre una persona (comprador o vendedor) y una agencia inmobiliaria, a través del cual, la agencia se compromete a realizar una serie de gestionar para facilitar la compra o venta de un inmueble a cambio de una remuneración económica.
Los contratos de intermediación inmobiliaria pueden formalizarse tanto para operaciones de compraventa como para alquileres.
Los contratos de intermediación inmobiliaria en Cataluña se regulan principalmente por el Decreto 12/2010, de 2 de febrero, que establece los requisitos necesarios para ejercer como agente inmobiliario y crea el Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AICAT). Además, también se debe tener en cuenta la Ley 3/2017, que forma parte del Código Civil catalán. Esta ley establece las normas sobre cómo deben redactarse y cumplirse los contratos de arras y los contratos de intermediación inmobiliaria.
Según la normativa catalana, un contrato de intermediación inmobiliaria debe incluir:
- Identificación de las partes (cliente y agencia).
- Objeto del contrato (venta, alquiler, búsqueda de inmueble, etc.).
- Honorarios o comisiones y momento del pago.
- Duración del contrato y condiciones de renovación.
- Obligaciones de las partes.
- Derecho a desistimiento (si procede). Se trata de la capacidad que tiene el cliente para cancelar el contrato sin necesidad de justificar su decisión y sin penalización, siempre que lo haga dentro del plazo legal establecido.
- Firma de ambas partes.
¿Qué es una cláusula abusiva?
Entonces, ¿qué es una cláusula abusiva y como identificarla en un contrato de intermediación inmobiliaria en Cataluña?
Una cláusula abusiva es aquella que impone condiciones injustas al consumidor, creando un desequilibrio importante entre sus derechos y los derechos de la agencia inmobiliaria. Aunque estén firmadas, estas cláusulas no son válidas legalmente, ya que van en contra de la buena fe y la protección al consumidor.
Cláusulas abusivas más comunes en contratos de compraventa
Entre las cláusulas inmobiliarias más comunes que podemos encontrar en los contratos de compraventa inmobiliaria, destacan:
Retención abusiva de cantidades entregadas como reserva o arras
En Cataluña, si se entregan arras penitenciales, el comprador pierde lo entregado si decide no seguir adelante con la compra, y el vendedor debe devolver el doble de lo que le han entregado si incumple el acuerdo. Retener más cantidad o no especificar claramente el tipo de arras puede considerarse abusivo.
¿Qué debe incluir un contrato de arras penitenciales? Si no lo tienes claro, en Vivendex te dejamos el modelo de contrato de arras penitenciales que usamos en nuestra agencia inmobiliaria:
Modelo contrato de Arras
Obligación de contratar servicios vinculados
No puede imponerse al comprador la contratación obligatoria de servicios como gestoría, notaría, tasación o financiación con proveedores seleccionados por la agencia inmobiliaria. Esta práctica vulnera el derecho del consumidor a elegir libremente a sus profesionales de confianza. Una agencia inmobiliaria puede recomendar servicios o proveedores, pero su contratación nunca debe ser una obligación.
Limitación de responsabilidad de la agencia
Una agencia inmobiliaria no puede evitar hacerse responsable si da información incorrecta sobre el inmueble o si comete errores durante el proceso de compraventa o alquiler. Esto va contra la ley y puede afectar negativamente al cliente. La agencia debe ofrecer datos claros y completos, y si causa algún perjuicio, el cliente tiene derecho a reclamar.
Entrega de documentación incompleta o tardía
La agencia debe entregar todos los documentos obligatorios del inmueble (certificados energéticos, cédula de habitabilidad, Nota Simple…) de forma completa y a tiempo. Ocultar o entregar tarde esta información es una mala práctica que puede causar problemas legales e incluso anular la compraventa o el alquiler. El cliente tiene derecho a recibir toda la documentación necesaria antes de firmar cualquier tipo de contrato.
Penalizaciones abusivas por incumplimiento
Las sanciones que se aplican si una de las partes incumple el contrato (ya sea el comprador o el vendedor) deben ser justas y equilibradas. No puede haber penalizaciones muy altas para una parte y casi ninguna para la otra. Si esto ocurre, la cláusula puede considerarse inválida y no tener efecto legal.
¿Cómo elegir a una agencia inmobiliaria en Barcelona con garantías?
Elegir una agencia inmobiliaria en Barcelona con garantías no debería ser una decisión a ciegas. Lo primero que debes comprobar es que esté inscrita en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AICAT), lo que te asegura que cumple con los requisitos legales para ofrecer sus servicios en Cataluña. Además, si cuenta con profesionales colegiados API, sabrás que estás tratando con expertos que se forman continuamente, tienen seguro de responsabilidad civil y siguen un código ético.
Una buena agencia te entregará un contrato claro, sin letra pequeña que te haga dudar, y te permitirá revisarlo con tu abogado o asesor antes de firmar. Una agencia transparente será siempre tu mejor aliada.
En Vivendex, además de contar con ambas certificaciones, llevamos más de 20 años ayudando a los barceloneses a comprar o vender en la ciudad, una experiencia que nos ha permitido convertirnos en una de las agencias inmobiliarias de cabecera en Barcelona.
Si vas a vender tu vivienda y quieres hacerlo con todas las garantías y la confianza de una agencia inmobiliaria transparente, puedes comenzar solicitando una llamada con uno de nuestros agentes.
