T’expliquem què ha d’incloure un contracte d’intermediació entre agència i client i com identificar les clàusules abusives immobiliàries més comunes per protegir els teus drets.
Al sector immobiliari, no existeix un únic model de contracte d’intermediació entre agència i client. Cada agència o agent utilitza la seva pròpia versió, adaptada als seus mètodes i condicions de treball. No obstant això, aquesta diversitat de formats, unida al coneixement legal limitat que sovint tenen els clients, pot donar lloc a situacions injustes i fins i tot contràries a la normativa vigent.
Per evitar aquest tipus de situacions i dur a terme una compravenda segura, a continuació analitzarem els elements essencials que ha de contenir un contracte d’intermediació immobiliària, les clàusules que poden considerar-se abusives i com protegir-te davant pràctiques deslleials durant una operació immobiliària.
Què és un contracte d’intermediació immobiliària i què ha d’incloure?
Un contracte d’intermediació immobiliària és un acord entre una persona (compradora o venedora) i una agència immobiliària, mitjançant el qual l’agència es compromet a realitzar una sèrie de gestions per facilitar la compra o venda d’un immoble a canvi d’una remuneració econòmica.
Els contractes d’intermediació poden formalitzar-se tant per operacions de compravenda com per a lloguers.
Els contractes d’intermediació immobiliària a Catalunya es regulen principalment pel Decret 12/2010, de 2 de febrer, que estableix els requisits per exercir com a agent immobiliari i crea el Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AICAT). També cal tenir en compte la Llei 3/2017, integrada dins el Codi Civil Català. Aquesta llei estableix les normes sobre com s’han de redactar i complir els contractes d’arres i els contractes d’intermediació immobiliària.
Segons la normativa catalana, un contracte d’intermediació immobiliària ha d’incloure:
- Identificació de les parts (client i agència).
- Objecte del contracte (venda, lloguer, recerca d’immoble, etc.).
- Honoraris o comissions i moment de pagament.
- Durada del contracte i condicions de renovació.
- Obligacions de les parts.
- Dret de desistiment (si escau). És la facultat del client de cancel·lar el contracte sense justificar la seva decisió i sense penalització, sempre dins el termini legal establert.
- Signatura d’ambdues parts.
Què és una clàusula abusiva?
Llavors, què és una clàusula abusiva i com identificar-la en un contracte d’intermediació immobiliària a Catalunya?
Una clàusula abusiva és aquella que imposa condicions injustes al consumidor, creant un desequilibri important entre els seus drets i els de l’agència immobiliària. Encara que estiguin signades, aquestes clàusules no tenen validesa legal, ja que vulneren la bona fe i la protecció al consumidor.
Clàusules abusives més comunes en contractes de compravenda
Entre les clàusules immobiliàries més habituals en contractes de compravenda, destaquen:
Retenció abusiva de quantitats entregades com a reserva o arres
A Catalunya, si s’entreguen arres penitencials, el comprador perd la quantitat si decideix no continuar amb la compra, i el venedor ha de retornar el doble si incompleix l’acord. Retenir més quantitat o no especificar clarament el tipus d’arres pot considerar-se abusiu.
Què ha d’incloure un contracte d’arres penitencials? Si no ho tens clar, a Vivendex t’oferim el model de contracte d’arres penitencials que utilitzem a la nostra agència:
Model de contracte d’Arres
Obligació de contractar serveis vinculats
No es pot imposar al comprador la contractació obligatòria de serveis com gestoria, notaria, taxació o finançament amb proveïdors escollits per l’agència immobiliària. Aquesta pràctica vulnera el dret del consumidor a escollir lliurement els seus professionals de confiança. Una agència pot recomanar serveis, però la contractació mai no ha de ser obligatòria.
Limitació de responsabilitat de l’agència
Una agència immobiliària no pot eludir la seva responsabilitat si facilita informació incorrecta sobre l’immoble o comet errors durant el procés de compravenda o lloguer. Això contravé la llei i pot perjudicar el client. L’agència ha d’oferir dades clares i completes i, si causa un perjudici, el client té dret a reclamar.
Entrega de documentació incompleta o amb retard
L’agència ha de lliurar tots els documents obligatoris de l’immoble (certificats energètics, cèdula d’habitabilitat, Nota Simple…) de manera completa i a temps. Amagar o lliurar tard aquesta informació és una mala pràctica que pot causar problemes legals i fins i tot anul·lar la compravenda o el lloguer. El client té dret a rebre tota la documentació abans de signar cap contracte.
Penalitzacions abusives per incompliment
Les sancions per incompliment del contracte (tant per part del comprador com del venedor) han de ser justes i equilibrades. No pot haver-hi penalitzacions molt elevades per a una part i gairebé cap per a l’altra. Si passa, la clàusula pot considerar-se nul·la i sense efectes legals.
Com escollir una agència immobiliària a Barcelona amb garanties?
Escollir una agència immobiliària a Barcelona amb garanties no hauria de ser una decisió a cegues. El primer que cal comprovar és que estigui inscrita al Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AICAT), la qual cosa assegura que compleix els requisits legals per oferir serveis immobiliaris a Catalunya. A més, si compta amb professionals col·legiats API, saps que tractes amb experts que es formen contínuament, tenen assegurança de responsabilitat civil i segueixen un codi ètic.
Una bona agència t’entregarà un contracte clar, sense lletra petita que et faci dubtar, i et permetrà revisar-lo amb el teu advocat o assessor abans de signar. Una agència transparent serà sempre la teva millor aliada.
A Vivendex, a més de comptar amb totes dues certificacions, fa més de 20 anys que ajudem els barcelonins a comprar o vendre a la ciutat, una experiència que ens ha permès convertir-nos en una de les agències immobiliàries de referència a Barcelona.
Si vols vendre el teu habitatge i fer-ho amb totes les garanties i la confiança d’una agència transparent, pots començar sol·licitant una trucada amb un dels nostres agents.
