Descobriu si és el moment idoni per desinvertir el vostre patrimoni immobiliari a Catalunya. Analitzem la pujada de preus del 9%, l‟impacte del 20% d‟ITP per a grans forquilles i com l‟auge de les donacions familiars i les compres al comptat (46%) sostenen el mercat residencial.
L’increment sostingut de preus del 9% l’últim any i l’escassetat estructural d’oferta provoquen una situació d’alta tensió al mercat immobiliari .
Si ets un propietari institucional o busques vendre un edifici sencer , has de saber que el perfil del comprador ha canviat de forma radical: la pujada de l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) al 20% decretada per la Generalitat per a blocs complets, ha frenat la inversió purament especulativa .
En el seu lloc, el mercat de compravenda residencial actual està sostingut per compradors particulars solvents que adquireixen propietats al comptat (un 46% del total de les transaccions es realitzen sense finançament bancari ) , fortament recolzats per un auge històric en les donacions familiars en vida (+22% ) .
El mercat a Catalunya: Preus a l’alça i tensió a l’oferta
Els propietaris que tenen com a objectiu desinvertir o liquidar patrimoni immobiliari a Barcelona o Reus, han de comprendre que el mercat residencial a Catalunya està caracteritzat per una marcada asimetria entre l’oferta i la demanda, cosa que situa els venedors en una posició de clar avantatge negociador .
Durant el darrer exercici, el preu de l’habitatge a Catalunya ha experimentat un creixement sostingut del 9% interanual . Aquest increment està impulsat, fonamentalment, per una preocupant contracció de l’oferta de lloguer nou i una demanda que continua absorbint l’estoc disponible amb rapidesa, tensionant les principals zones urbanes de Barcelona i la corona metropolitana .
Tal com constaten les dades del Col·legi Notarial de Catalunya, el mercat es troba en un estat de tensió estructural permanent : la demanda solvent continua buscant actius estables, mentre que la manca d’oferta nova complica l’equilibri de preus .
Aquesta inèrcia es tradueix en una finestra d’oportunitat òptima per a aquells propietaris que volen vendre actius individuals abans que es consolidi una lleugera estabilització o alentiment en el ritme de transaccions .
Encara no has venut el teu pis?
Descarrega la GUÍA definitiva per la venda de la teva propietat
El canvi al perfil del comprador: Menys fons d’inversió, més capital familiar
Un dels factors determinants per a lèxit duna estratègia de desinversió a Barcelona és conèixer amb precisió qui està comprant avui dia.
Tradicionalment, les grans forquilles de patrimoni o edificis sencers trobaven una sortida ràpida a fons d’inversió internacionals o compradors institucionals corporatius.
Tot i això, les recents mesures fiscals autonòmiques han reconfigurat el tauler de joc de manera substancial .
La Generalitat de Catalunya va duplicar el recàrrec a l’ Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) per a l’adquisició d’edificis sencers, elevant el tipus impositiu del 10% al 20% .
Aquest increment fiscal directe ha provocat, segons constaten els notaris catalans, una caiguda notable en la compravenda de blocs d’habitatges per part d’inversors que basaven el seu model en la plusvàlua especulativa a curt termini .
En resultar aquestes operacions substancialment menys atractives des del punt de vista financer i de rendibilitat neta , el mercat immobiliari ha passat a dependre de dues grans tipologies d’adquirents:
Compradors internacionals i nacionals al comptat: És una dada summament reveladora que el 46% de les transaccions immobiliàries actuals es formalitzen sense necessitat de recórrer a préstecs o finançament bancari . Aquest capital prové en gran mesura d’inversors estrangers solvents (liderats per ciutadans francesos i italians a zones de costa i centre de Barcelona) i d’estalviadors locals que busquen refugi actius contra la inflació.
Famílies impulsades per donacions en vida: Davant les dificultats objectives dels joves per accedir al mercat del crèdit bancari tradicional, les donacions de pares a fills s’han disparat un 22% a l’últim any, assolint la xifra històrica de 22.980 transaccions a Catalunya. L’increment en l’esperança de vida ha provocat que les herències legítimes es percebin cada cop més tard (la mitjana dels hereus se situa entre els 56 i els 70 anys) , cosa que empeny moltes famílies a anticipar el traspàs de béns o capital en vida per ajudar els seus descendents en la compra del seu primer habitatge .
Com a propietari que busca desinvertir, aquesta conjuntura implica que lenfocament de comercialització no ha de dirigir-se en exclusiva a fons especulatius massius, sinó orientar-se cap al comprador particular qualificat, el client internacional i els nuclis familiars amb liquiditat immediata demostrada .
Quant costa vendre el teu habitatge?
Impostos i altres despeses que hauràs d'assumir en vendre
Venda tradicional o donació familiar? Alternatives per optimitzar el patrimoni
Moltes vegades, el propietari que busca desinvertir es planteja si és més rendible vendre la seva cartera immobiliària a tercers o traspassar una part dels actius als seus descendents en vida per optimitzar la càrrega fiscal familiar global .
La legislació fiscal catalana ofereix avantatges molt específics si la destinació de l’immoble o dels diners és l’adquisició de la primera vivenda habitual d’un fill .
Si s’opta per una donació en vida a favor de descendents, la normativa de l’Agència Tributària de Catalunya (ATC) preveu una reducció del 95% del valor de l’habitatge o dels diners donats , amb un límit màxim de reducció general de 60.000 € (que s’eleva a 120.000 € si el donatari presenta una discapacitat igual o igual) .
Per consolidar aquest benefici fiscal, el receptor del llegat ha de complir de forma estricta una sèrie de requisits temporals i de renda :
- tenir 36 anys o menys ,
- que les seves bases imposables a l’IRPF no superin els 36.000 € anuals i
- habitar l’habitatge de forma efectiva i permanent en un termini màxim de 12 mesos des de l’adquisició .
Per contra, si el teu objectiu de desinversió és purament comercial i busques la màxima liquiditat de mercat, la venda tradicional a tercers continua regint-se pel tipus impositiu de l’ITP al 10% general (elevant-se a l’11% per a immobles que excedeixin el milió d’euros a Catalunya) .
Com a transmitent o venedor, l’ operació estarà exempta d’ITP , però hauràs de fer front al corresponent guany patrimonial a l’IRPF ia la Plusvàlua Municipal , per la qual cosa una valoració inicial precisa és fonamental per calcular el retorn net real de la teva inversió .
