T’expliquem com valorar el teu pis a Barcelona amb IA creant prompts clars i efectius a ChatGPT i les limitacions que té aquesta tecnologia davant d’una valoració professional.
La intel·ligència artificial i ChatGPT estan canviant la manera com moltes persones s’informen sobre el procés de venda del seu habitatge. Una de les opcions que més interès desperta és la possibilitat de valorar un pis amb Intel·ligència Artificial. Si una eina com ChatGPT és capaç de redactar correus, fer càlculs o planificar viatges, per què no fer-la servir per saber quant val un habitatge?
La veritat és que ChatGPT ens pot ajudar a obtenir una estimació aproximada del preu de casa nostra sempre que sapiguem utilitzar-lo correctament i entenguem quines són les seves limitacions.
Valorar un pis a Barcelona amb IA i ChatGPT pot ser-nos útil com a primer pas si estem considerant vendre o simplement volem obtenir una primera aproximació del valor de la nostra vivenda. Però és important tenir clar què pot i què no pot fer aquesta tecnologia, sobretot si estem buscant un preu de venda realista i adaptat al mercat actual.
El preu de l’habitatge a Barcelona [PDF]
En aquest article t’explicarem com utilitzar ChatGPT per obtenir una valoració orientativa del teu habitatge, quines dades has d’aportar per obtenir una resposta el més precisa possible i, potser el més important, quines limitacions té la IA a l’hora de valorar un immoble.
Com conèixer el preu del meu pis a Barcelona amb ChatGPT
ChatGPT és una eina molt interessant que ens pot ajudar a obtenir una estimació del preu del teu pis a Barcelona sempre que siguis capaç de proporcionar la informació necessària. Aquest tipus d’eines, no poden accedir a bases de dades en temps real, però sí poden generar un valor estimat basat en patrons històrics i tendències generals del mercat.
Quines dades he de posar a ChatGPT per obtenir una estimació raonable?
Com més concreta i completa sigui la informació que aportis, més ajustada serà també la resposta obtinguda. A continuació, et facilitem un llistat de dades mínimes que no pots oblidar aportar a ChatGPT perquè pugui oferir-te una valoració amb IA orientativa:
- Adreça o barri específic on es troba el teu immoble (Eixample, Les Corts, Gràcia…)
- Superfície útil i construïda
- Número d’habitacions i banys
- Orientació i lluminositat
- Alçada de l’immoble
- Estat de conservació (a reformar, recentment reformat…) i any de construcció
- Extres: ascensor, terrassa, traster, garatge…
Exemple de prompt a ChatGPT per valorar un pis a Barcelona:
Vull que estimis el valor de mercat d’un pis a La Nova Esquerra de l’Eixample, Barcelona, de 104 m² interiors i una terrassa de 6 m². El pis està ubicat a la sisena planta i té 5 habitacions i 2 banys. S’ofereix sense garatge i caldria reformar.
Amb aquestes indicacions, el preu de venda estimat per l’eina és de 5.336 euros el metre quadrat, el que donaria un preu final de 554.944 euros tenint en compte els 104 m² que té la propietat.
I si et diguéssim que aquest pis, amb aquestes característiques, el tenim actualment a la venda a Vivendex per 483.000 euros?
Com pot ser que ChatGPT ens recomani un preu de venda de 554.944 euros i nosaltres l’estiguem venent per gairebé 72.000 euros menys? La diferència és abismal ChatGPT està fent malament la seva feina?
No, no és que ChatGPT estigui fent malament la seva feina. En realitat, la seva feina no consisteix a valorar habitatges. ChatGPT ofereix respostes apropiades i coherents basades en patrons de llenguatge i coneixement general, però no accedeix a dades reals ni pot substituir el criteri d’un professional immobiliari.
En aquest cas, ChatGPT s’ha basat en el preu de venda mitjà que ha assolit l’habitatge a La Nova Esquerra de l’Eixample segons Fotocasa. Però cal recordar que els portals immobiliaris només ofereixen informació sobre el preu pel qual es posen a la venda els immobles, no el preu final pel qual es venen realment. Aquest preu final sol ser més baix que el preu inicial degut a les habituals negociacions entre comprador i venedor.
- Potser t’interessa: Catalunya en tensió: Pugen més els preus de venda o els de lloguer?
Però ChatGPT no té accés a aquest preu final, aquest valor només el coneix el Registre de la Propietat i les pròpies agències immobiliàries, per la qual cosa les seves valoracions difereixen molt de les valoracions realitzades per professionals immobiliaris que sí que compten amb aquesta informació.
Limitacions de ChatGPT per valorar el teu pis
Tot i que la IA ofereix molts avantatges, és important entendre bé com funciona i quines són les seves limitacions per saber què implica el seu preu de venda suggerit.
1. No accedeix a dades en temps real
ChatGPT no es connecta a portals immobiliaris ni a bases de dades actualitzades com Idealista, Fotocasa o el Registre de la Propietat. El seu coneixement es basa en informació prèvia al moment del seu entrenament, per la qual cosa no pot reflectir amb precisió el comportament actual del mercat, especialment a zones amb variacions constants com Barcelona.
2. No valora aspectes qualitatius
L’algoritme no pot visitar casa teva. No percep la seva llum natural, vistes, distribució, olors, sorolls o acabats reals, elements que poden augmentar o reduir considerablement el valor de la teva propietat.
3. No interpreta la demanda ni el context local
Fixar un preu competitiu no només depèn del teu immoble, sinó també del nivell de demanda a la zona, la competència existent i fins i tot l’estratègia de venda emprada. La IA no és capaç de mesurar certs factors essencials com l’interès que generen propietats similars a la teva, l’estoc disponible o la urgència de compra al teu barri.
4. No distingeix matisos entre carrers o microzones
A barris com Gràcia, El Raval o Poble-sec, on pot haver-hi diferències de milers d’euros entre dos carrers contigus, ChatGPT no té capacitat per distingir aquests matisos si no se li proporcionen detalls extremadament precisos (que, tot i així, podria interpretar erròniament).
5. No ofereix valoracions amb validesa legal o fiscal
Aquesta és una de les limitacions més importants, ja que les valoracions de preu realitzades per ChatGPT no tenen validesa legal o fiscal i, per tant, no poden emprar-se en processos com:
- Repartiment de béns en un divorci
- Herències o adjudicació de béns
- Sol·licituds d’hipoteca o finançament
- Declaracions fiscals davant Hisenda
- Disputes legals entre copropietaris
En tots aquests casos, es requereix una taxació oficial signada per un taxador homologat o, en defecte seu, un informe de valoració elaborat per un professional immobiliari qualificat.
A Vivendex ens encarreguem de fer aquest tipus d’informes de valoració. Per això, avaluem la zona amb eines de Big Data que ens permeten conèixer la competència i posicionar correctament la propietat. A aquesta informació hi afegim les dades de vendes reals realitzades a la zona, obtingudes del Registre de la Propietat, i les unim amb la nostra experiència i coneixement del mercat immobiliari a la zona (equilibri entre oferta i demanda, capacitat de revalorització, evolució del mercat, etc.).
Si vols saber quant val el teu pis a Barcelona tenint en compte totes les variables que poden entrar en joc i obtenir un preu precís que et permeti vendre ràpidament i amb rendibilitat, pots posar-te en contacte amb l’equip de Vivendex.
