¿Te planteas vender tu propiedad actual para mudarte a una que se adapte mejor a tu momento de vida? En el mercado actual de Barcelona y Reus, esta es una de las operaciones más frecuentes, pero también una de las que más dudas fiscales genera. Una mala planificación puede significar perder miles de euros en impuestos que podrías haberte ahorrado legalmente.
¿Se puede ahorrar al vender vivienda para comprar otra?
Sí, es posible. La clave reside en la exención por reinversión en vivienda habitual.
Si vendes tu casa de residencia habitual y utilizas ese dinero para comprar otra que también sea tu residencia habitual en un plazo máximo de dos años, puedes quedar exento de pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida.
Además, colectivos como los mayores de 65 años cuentan con beneficios adicionales, como la exención total del IRPF al vender su vivienda habitual, independientemente de si reinvierten el dinero o no.
Vender mi casa para comprar otra: ¿Cómo ahorrar en impuestos?
En Vivendex, entendemos que detrás de cada propiedad hay una historia y una aspiración.
Por eso, no solo nos encargamos de la comercialización, sino que realizamos un acompañamiento integral para que tu rentabilidad sea la máxima posible.
En este 2026, con los cambios normativos de la Generalitat de Cataluña, la estrategia fiscal es más relevante que nunca.
1. Impuestos al vender tu casa
Vender una propiedad conlleva tres gastos principales que debes presupuestar antes de poner el cartel de “Se Vende”:
IRPF (Ganancia Patrimonial): Es el impuesto estatal que grava la diferencia entre el valor de adquisición (lo que te costó en su día, más reformas y gastos) y el valor de transmisión (el precio de venta actual menos gastos). Si el resultado es positivo, tributarás entre un 19% y un 28% sobre ese beneficio.
Plusvalía Municipal (IIVTNU): Es un impuesto de carácter municipal que grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado durante el tiempo que has sido propietario. Es importante saber que este impuesto solo se aplica a inmuebles urbanos, nunca a rústicos.
Gastos de cancelación: Si tienes una hipoteca pendiente, deberás hacer frente a los gastos de cancelación registral y notarial.
Tip de Vivendex: Si vendes por un precio inferior al que compraste, no hay incremento de valor y, por tanto, puedes solicitar la no sujeción a la Plusvalía Municipal.
¿Cuánto cuesta vender tu vivienda?
Impuestos y otros gastos que tendrás que asumir al vender
2. Impuestos al comprar tu nueva casa
Una vez vendida tu propiedad, el proceso de compra de la nueva vivienda también tiene sus costes asociados, que suelen suponer entre un 10% y un 15% del valor del inmueble.
IVA y AJD (Obra Nueva): Si compras una casa a estrenar, pagas un 10% de IVA (en la península). Además, se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que en Cataluña se sitúa generalmente en el 1,5%.
ITP (Segunda Mano): En Cataluña, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es el gran protagonista. El tipo general es del 10% para viviendas de hasta 1.000.000 €, y se eleva al 11% por el tramo que exceda esa cantidad.
Gastos de Notaría, Registro y Gestoría: Calculados según aranceles oficiales, suelen oscilar entre los 500 € y 1.000 € por concepto.
¿Existen tipos reducidos en 2026?
¡Sí! La Generalitat de Cataluña mantiene beneficios para ciertos colectivos:
Jóvenes de 32 años o menos: Pueden beneficiarse de un ITP reducido al 5% si su base imponible en el IRPF no supera ciertos límites.
Familias numerosas y monoparentales: También cuentan con un tipo del 5% para la compra de su vivienda habitual.
Personas con discapacidad: Se aplica un 5% si se cumplen los requisitos de grado de minusvalía e ingresos.
3. Exención por reinversión en vivienda habitual
Este es el mecanismo más potente para ahorrar. Si vendes tu residencia actual y compras otra para vivir en ella, puedes evitar pagar el IRPF por los beneficios de la venta.
Requisitos fundamentales:
Plazo: Debes comprar la nueva casa en un periodo máximo de dos años, ya sea antes o después de la venta de la antigua.
Habitualidad: Ambas viviendas deben ser tu residencia habitual. Para Hacienda, esto significa haber vivido en la casa vendida al menos tres años continuados (salvo causas justificadas como matrimonio o traslado laboral).
Reinversión total: Para que la exención sea del 100%, debes reinvertir todo el dinero neto obtenido en la venta. Si solo reinviertes una parte, la exención será proporcional.
4. Plusvalía Municipal: ¿En qué casos queda exenta?
Estas son las circunstancias principales para no pagar este impuesto municipal:
Vendedor mayor de 65 años: Si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, estás exento.
Reinversión: Al igual que en el IRPF, si el dinero se utiliza para adquirir otra vivienda que se convierta en residencia habitual, el usuario no tendrá que pagar este impuesto.
Venta en pérdidas: Si demuestras que el valor del terreno no ha subido desde que compraste hasta que vendiste.
5. Cómo te ayuda Vivendex a comprar y vender al mismo tiempo
Realizar ambas operaciones simultáneamente puede ser estresante. En Vivendex, aplicamos nuestra fórmula de éxito para que no tengas que preocuparte por nada.
Plan de acción personalizado: Valoramos tu casa profesionalmente para venderla al mejor precio y en el menor tiempo posible.
Home Staging: Aplicamos técnicas de marketing para sacar el máximo potencial a tu vivienda, acelerando la venta y evitando largas negociaciones.
Multiexclusiva: Al contratarnos, trabajas con más de 30 inmobiliarias de la zona (Barcelona y Reus) y 150 agentes, pero con un único interlocutor de confianza.
Asesoramiento fiscal y jurídico: Preparamos toda la documentación (Cédula de habitabilidad, Certificado energético, ITE) y te asesoramos sobre las deducciones para que cierres una transacción libre de cargas y preocupaciones.
Preguntas Frecuentes sobre venta de vivienda y reinversión
¿Qué pasa si vendo mi casa por 200.000 € y la nueva me cuesta 150.000 €?
Tributarás en el IRPF solo por la parte proporcional de la ganancia que no has reinvertido (los 50.000 € restantes).
¿Tengo que pagar impuestos si heredo una casa y la vendo para comprar otra? Sí. Primero deberás liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en Cataluña. Una vez a tu nombre, si la vendes, tributarás por la ganancia patrimonial desde el valor que declaraste en la herencia hasta el valor de venta. Consulta nuestra Guía del Impuesto de Sucesiones para más detalle.
¿El trastero y el parking también cuentan para la reducción de vivienda habitual? Sí, siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda y estén en el mismo edificio o complejo.
¿Cómo sé si mi vivienda es “habitual” para Hacienda? Debes haber residido en ella de manera efectiva y permanente durante un plazo mínimo de tres años.
Si estás pensando en dar el paso, no lo hagas a ciegas. En Vivendex ponemos a las personas en el centro para que tu cambio de hogar sea una experiencia memorable y fiscalmente eficiente. ¡Contáctanos en nuestras oficinas de Barcelona, Sitges o Reus!.
