Si estas pensando en realizar una inversión inmobiliaria como puede ser la compra de un local comercial alquilado o para alquilar, te explicamos como calcular la rentabilidad del alquiler de una forma sencilla para que puedes tomar tus decisiones.
Además, para poder llevar a cabo este cálculo de manera automática, ponemos a tu disposición la calculadora de rentabilidad de Vivendex, una plantilla Excel con la que podrás calcular la rentabilidad de tu alquiler incluso si tienes contratado un préstamo hipotecario.
Calculadora de rentabilidad
Rentabilidad del alquiler de un local
La rentabilidad, mide la capacidad que tienen los activos (en este caso serían los inmuebles), en generar renta (beneficio, ganancia), sin tener en cuenta como han sido financiados.
Podemos realizar dos cálculos de rentabilidad, que serían la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta.
El cálculo de la rentabilidad bruta, sería el más simple y lo utilizaríamos para tantear si el inmueble en gestión nos podría interesar en base a nuestras expectativas.
Con el cálculo de la rentabilidad neta obtendríamos una realidad más ajustada al ingreso neto real.
Rentabilidad bruta: Se calcula simplemente teniendo en cuenta el coste del inmueble y la previsión de ingresos anuales que obtendrás por el
Esta sería su formula:
Ejemplo: Si compramos un local comercial que nos cuesta unos 331.100 euros, incluyendo gastos de compra e impuestos y está alquilado o lo alquilamos por 35.000 euros anuales tendríamos una rentabilidad bruta de:
Rentabilidad neta: Aquí tendremos en cuenta el coste total de la inversión inmobiliaria, los ingresos anuales y los gastos fijos.
Por tanto tenemos que tener en cuenta lo siguiente:
Inversión Inmobiliaria: Calculo del desembolso total que realizaremos.
- Precio de Compra: Precio de compra que abonamos al vendedor.
- Impuestos: En Inmuebles de Obra Nueva estarían sujetos a IVA. En viviendas sería del 10% y en inmuebles distintos de vivienda como locales, naves y oficinas, sería el 21%.
En el caso se segunda mano estarían sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que en Catalunya es del 10%.
- Honorarios: Abonados por la compra del inmueble.
- Reformas: Los gastos necesarios de las reformas a realizar para poner el inmueble en alquiler o bien una previsión de reformas a corto plazo.
- Notaría: Gastos de la escritura de compra-venta y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Gastos fijos: Serian los gastos que tendremos durante todo el periodo del arrendamiento estrechamente ligado con los ingresos.
- Comunidad del inmueble: Si los gastos de comunidad están incluidos en el alquiler, habrá que restar ese coste a los ingresos.
- IBI: Al igual que la comunidad, si está incluido en el alquiler, habrá que restarlo a los ingresos del piso.
- Honorarios de Gestión: Los costes del administrador o empresa que nos gestiones el alquiler.
- Seguros: Seguro de Continente y Responsabilidad Civil y también en caso de tener contratado un Seguro de Impagos.
Ingresos: Sería el importe del ingreso anual que obtenemos u podremos obtener por el inmueble.
Esta sería su formula
Ejemplo Compramos un local comercial por el cual hemos pagado a la propiedad la cantidad de 300.000 euros, por el cual ingresaremos una renta de 35.000€ anuales y tenemos los siguientes gastos:
Impuesto ITP: 30.000€ / Notaría y registro: 1.100€ / Reformas iniciales: 5.000€
Gastos comunidad: 600€ anuales y IBI 720€ anuales / Administrador: 240€ anuales
Seguros: 120 euros anuales.
Por último, hay que tener en cuenta que la rentabilidad puede variar sustancialmente dependiendo de la necesidad o no, de financiación externa para realizar la compra del inmueble.
* Si buscas comprar un local comercial con idea de rentabilizarlo por medio del alquiler, en nuestra Guía de compra encontrarás algunos consejos prácticos para maximizar la rentabilidad de tu inversión.
