Para vender un inmueble perteneciente a una sociedad mercantil, independientemente de las escrituras de Sociedad, poderes y titularidad del inmueble, necesitas el acta de titularidad real y el Acta de la Junta General Universal aprobando la venta del inmueble en el caso que el valor de la trasmisión supere el 25% de los activos esenciales del último balance aprobado.
El acta de titularidad real es el documento notarial que acredita que los intervinientes son los titulares de los bienes o derechos relacionados en la operación y que no se opera en nombre de terceras personas. Esto afecta a las sociedades mercantiles desde que se aprobó la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo.
El titular real será aquel que tiene una participación en la sociedad superior al 25%. En este documento notarial se detallan los titulares de las participaciones, las participaciones que representan y su %. Si la sociedad es unipersonal no es necesario disponer de este documento.
Si no existe persona física que posea o controle, directa o indirectamente, un porcentaje superior al 25 por ciento del capital o de los derechos de voto de la persona jurídica, no existirá titular real, se considera que el control de la sociedad es ejercido por los administradores (artículo 8 Real Decreto 3042014 5 mayo).
En el caso de que la venta del inmueble supere el 25% de los activos esenciales del último balance aprobado deberá está autorizada su venta por la junta de socios mediante Acta de la Junta General Universal, no bastando la firma del Administrador.
Puede ser que un activo no supere el límite del 25% pero también se considerará esencial cuando sea el único que genere ingresos.
En el caso que el activo en venta no se considere esencial, bastará que se manifieste en la escritura de compra-venta, no siendo necesario el acta de la junta de socios autorizando su venta.
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