Tot el que has de saber com a llogater per protegir el contracte de lloguer del teu local comercial davant d’una possible execució hipotecària.
Imagina que tens el teu negoci en un local que fa anys que cuides, pagant sempre el lloguer a temps i que fins i tot has fet reformes per atreure més clients. Un dia reps la notícia: el propietari del teu local ha deixat de pagar la hipoteca i el banc ha iniciat una execució hipotecària.
Els dubtes i la por comencen a assaltar-te: ¿Podrien fer-me fora abans que acabi el meu contracte? Què passa amb els diners i l’esforç que he invertit en el meu negoci?
Les respostes a aquestes preguntes depenen de dos factors fonamentals: quan vas signar el teu contracte de lloguer en relació amb la data de la hipoteca del local i si el vas inscriure o no al Registre de la Propietat.
Si el teu contracte de lloguer és anterior a la hipoteca
Si vas signar el lloguer del teu local abans que el propietari demanés la hipoteca, pots respirar amb certa tranquil·litat. En aquests casos, la llei protegeix l’arrendatari perquè entén que el teu dret d’ús ja existia abans que es constituís la hipoteca. Això significa que, encara que el banc s’adjudiqui el local o el compri una altra persona en subhasta, han de respectar el teu contracte fins que venci.
Aquesta protecció està prevista a l’article 13 de la Llei Hipotecària, que assenyala que una hipoteca no pot perjudicar drets anteriors inscrits o reconeguts, i també al Codi Civil, que estableix que qui compra un immoble arrendat es subroga en les obligacions de l’arrendador. En paraules més simples: el nou propietari “hereta” el contracte tal com està.
- Potser et pot interessar: Vols llogar un local comercial? Tot el que has de saber
Exemple real
Imagina que vas llogar un local comercial el 2018 i que el 2020 el propietari va decidir hipotecar-lo per finançar un altre negoci. El 2025, el propietari deixa de pagar la seva hipoteca i el banc inicia una execució hipotecària. Encara que el local se subhasti, tu com a llogater continuaràs tenint dret a utilitzar-lo fins que acabi el termini que vas pactar al teu contracte de lloguer.
Si el teu contracte de lloguer és posterior a la hipoteca
Si vas signar el teu contracte de lloguer després que el local ja estigués hipotecat, la llei canvia les regles del joc. En aquest cas, el banc o el nou propietari només estan obligats a respectar el contracte si el vas inscriure al Registre de la Propietat abans que comencés l’execució hipotecària.
La raó és que, segons l’article 13 de la Llei Hipotecària, els drets arrendaticis només són “oponibles” al nou titular quan estan inscrits prèviament. Dit d’una altra manera, si el contracte no figura al Registre, per al banc és com si no existís i podria sol·licitar que es resolgués per recuperar l’ús del local.
- Potser et pot interessar: Clàusula de renúncia als contractes d’arrendament, és vàlida?
Exemple real
Imagina que vas signar el teu contracte de lloguer el 2023 quan el local ja estava hipotecat des de 2020 i que, a més, no vau inscriure el contracte de lloguer al Registre. El 2025, el propietari deixa de pagar la seva hipoteca i el banc l’executa.
En aquest cas, no hi ha obligació legal que el nou propietari mantingui el teu arrendament, per la qual cosa podries rebre una notificació per deixar el local en un curt termini de temps. Per contra, si haguessis inscrit el contracte abans que s’iniciés l’execució, sí que tindries dret a continuar al local fins al final del termini acordat.
I si en lloc d’un local fos un habitatge?
Si parlem d’habitatges en lloc de locals, la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) ofereix una mica més de protecció al llogater.
Si el contracte de lloguer és posterior a la constitució de la hipoteca i no està inscrit al Registre de la Propietat, el nou propietari podria no estar obligat a mantenir-lo. Tot i això, després del Reial decret llei 7/2019, de l’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, en determinats supòsits sí que es garanteix un temps mínim de permanència, especialment quan es tracta d’un habitatge habitual.
Tot i així, inscriure el contracte al Registre continua sent la millor manera d’assegurar la seva validesa en cas d’execució hipotecària.
Recomanacions per a llogaters de locals a Barcelona
A Vivendex volem que el teu negoci estigui protegit des del primer dia. Per això, abans de signar un contracte de lloguer, et recomanem:
- Verificar la situació hipotecària del local: comprova si existeix alguna hipoteca i la seva data per saber si el teu contracte estarà protegit.
- Comprovar la inscripció al Registre de la Propietat: un contracte inscrit ofereix més seguretat davant possibles execucions hipotecàries.
- Incloure clàusules de protecció: assegura’t que el teu contracte contempli els teus drets com a llogater davant de canvis en la propietat.
- Assessora’t abans de signar: a Vivendex podem orientar-te sobre com redactar i negociar el contracte per protegir els teus interessos i drets com a arrendatari.
Amb aquests passos, el teu lloguer comercial estarà millor protegit i podràs centrar-te en fer créixer el teu negoci amb tranquil·litat.
En definitiva, l’execució hipotecària d’un local comercial no sempre significa perdre el teu contracte, la teva protecció com a llogater depèn de factors com la data de signatura del contracte, la seva inscripció registral i la naturalesa del mateix.
Per protegir el teu negoci davant possibles contratemps, la millor solució és llogar de la mà d’una agència immobiliària especialitzada en locals comercials com Vivendex Business & Retail. El nostre equip t’assessorarà sobre la situació real del local, revisarà que el contracte protegeixi els teus drets com a llogater i et guiarà per anticipar-te davant de qualsevol risc legal.
Tu et centres en fer créixer el teu negoci i nosaltres ens encarreguem de tot la resta. Busques un local comercial a Barcelona? Contacta amb Vivendex per garantir els teus drets com a llogater.
