T’expliquem les diferències principals entre els contractes de lloguer d’habitatges i els contractes de lloguer de locals comercials.
Llogar un local comercial per desenvolupar un negoci i llogar un habitatge com a lloc de residència són coses molt diferents que requereixen contractes d’arrendament específics.
Comptar amb un professional especialitzat en cada àrea que revisi el contingut de cada document i prevegi possibles necessitats futures per tal que quedin per escrit per endavant és de vital importància per evitar conflictes entre les parts.
Tot seguit intentarem explicar alguns dels punts més importants que han de recollir els contractes de lloguer en funció de la naturalesa del bé objecte de la transacció: habitatges o locals comercials.
Règim jurídic
La Llei d’arrendaments Urbans vigent actualment diferencia entre arrendaments d’habitatges i arrendaments per a ús diferent de l’habitatge. És en aquesta segona opció on hi entrarien els arrendaments de locals comercials, oficines, naus etc.
Requisits de l’immoble
Els requisits que ha de complir un immoble en funció de si la destinació és un habitatge o un local comercial són molt diferents. Mentre que els habitatges han de complir les condicions recollides a la cèdula d’habitabilitat (accessibilitat, compartimentació, sostenibilitat…), els locals comercials han de reunir les condicions necessàries per desenvolupar l’activitat pactada entre arrendador i arrendatari.
Durada del contracte
Segons la reforma de la Llei d’arrendaments Urbans, la durada dels contractes d’arrendament d’habitatges a partir del 5 de març de 2019 és de 5 anys quan l’arrendador és una persona física i fins a 7 anys quan l’arrendador és una persona jurídica.
En el cas dels locals comercials, la durada és un pacte lliure entre arrendador i arrendatari, encara que l’habitual sol ser acordar 5 anys i, un cop acabat el termini pactat i sempre que no s’hagi indicat el contrari, renovar el contracte mes a mes o de manera anual tal com disposa larticle 1.566 del Codi Civil.
*Consell: als contractes de locals comercials és convenient preveure una clàusula de resolució anticipada per no tenir l’obligació de complir amb la totalitat de la durada pactada inicialment.
Negociació de la renda
La renda és un altre dels elements diferenciadors entre els contractes de lloguer d’habitatges i els contractes de lloguer de locals.
En el primer cas, la renda mensual ja no és un acord completament lliure entre arrendador i arrendatari. Des del 22 de setembre de 2020, els nous contractes de lloguer que se signin a Barcelona i 59 municipis més hauran d’acatar la limitació de preu dels lloguers aprovada pel Parlament català. A més d’això, la Nova Llei Habitatge també preveu mesures per a la regulació dels preus dels lloguers d’habitatges a nivell nacional.
Valoració Lloguer
En el segon cas, l’import de la renda d’un local arrendat i la forma de pagament sí que es pacten de manera lliure. La llei indica que la quantia s’ha d’abonar per mesos anticipats dins dels primers set dies del mes i s’actualitzarà anualment en funció de l’IPC. Tot i així, en ser un pacte lliure, les parts podran optar per un altre tipus d’acord per a l’actualització de la renda.
Altres opcions per negociar la renda en un contracte de lloguer d’un local comercial:
- Renda fixa amb una part variable en funció dels beneficis que obtingui l’inquilí.
- Renda escalonada en funció de la durada del contracte de lloguer.
A la nostra Guia per llogar el vostre Local Comercial us expliquem com establir la renda mensual d’un local comercial de manera adequada.
Guia per llogar el vostre Local Comercial
Fiança
La Llei d’arrendaments urbans indica a l’article 36 que l’inquilí ha de pagar una fiança obligatòria d’un mes de lloguer en el cas dels lloguers d’habitatges i de dos mesos en el cas dels lloguers d’immobles d’usos diferents del de l’habitatge, com ara per exemple, naus i locals.
Es pot demanar una fiança superior? A més de la fiança, el propietari podrà sol·licitar una garantia addicional. Després de la reforma recent de la normativa, en el cas del lloguer d’habitatges la garantia addicional sol·licitada no podrà ser superior als dos mesos de lloguer.
Cessió i subarrendament
Un altre punt on trobem grans diferències entre tots dos tipus de contracte.
En el cas de l’arrendament d’habitatges, la cessió i el subarrendament parcial es poden fer sempre que es tingui el consentiment de l’arrendador. L’arrendament total, per part seva, no estarà permès en aquest tipus de contractes.
En el cas de l’arrendament de locals, la llei estableix el següent:
“Quan a la finca arrendada s’exerceixi una activitat empresarial o professional, l’arrendatari podrà subarrendar la finca o cedir el contracte d’arrendament sense necessitat de comptar amb el consentiment de l’arrendador”.
Atès que la clàusula de cessió sol ser conflictiva als contractes de lloguer de locals, és usual que l’arrendatari renunciï expressament a aquest dret o es pacti la cessió amb condicions per garantir la solvència del cessionari.
Realització d’obres
A l’hora de llogar un local comercial, sol ser habitual que l’inquilí tingui la necessitat de fer obres a l’immoble per adaptar-lo a la seva activitat. Al contracte de lloguer ha de quedar molt clar quin tipus d’obres es realitzaran i s’adjuntaran plànols i fotografies del local si se n’ha de modificar la configuració.
A l’hora de llogar un habitatge, no sol ser habitual que els llogaters realitzin obres excepte petites reparacions a causa de l’ús, per la qual cosa és habitual que la seva realització estigui prohibida.
Certificat d’eficiència energètica
En aquest aspecte, la normativa és igual en ambdós tipus d’immobles: des del 1 de juny de 2013, el propietari haurà de disposar del Certificat dEficiència Energètica i estarà obligat a adjuntar-lo juntament amb el contracte original. Un cop proporcionat, aquest certificat tindrà una validesa de 10 anys.
Com veieu, els contractes de lloguer de locals comercials tenen característiques específiques respecte als contractes de lloguer d’habitatges.
Per aquest motiu i, per poder assessorar cada arrendador i arrendatari de la manera que mereixen, a Vivendex comptem amb equips específics per a Retail i per a Residencial, especialitzats en cada àrea de negoci, que et podran assessorar de manera particular en funció de la naturalesa del teu immoble i les teves necessitats com a client.
