Seguro que ante la idea de alquilar un local, te planteas muchas cuestiones. Las principales preguntas que nos hacemos antes de empezar con el proceso, suelen ser referidas a la ubicación, el entorno donde lo queremos, los metros, el contrato de alquiler… Toma nota, porque desde Vivendex queremos detallaros los tres aspectos más importantes a tener en cuenta a la hora de emprender este camino:
- La Ubicación.
- Los Gastos para iniciar la actividad.
- El Contrato de Arrendamiento o alquiler de local comercial.
Alquilar un local comercial es un proceso complejo que requiere tener cierto conocimiento, tanto de la operación que se va a iniciar como del mercado inmobiliario de la zona. Gracias a nuestra Guía para alquilar tu local comercial podrás ampliar la información sobre este proceso para llevar a cabo una transacción rentable y, sobre todo, segura.
Guía para alquilar un local comercial
Ubicación
1. La ubicación de tu local, una de las claves para el éxito.
Lo primero que se debe comprobar es si la actividad que se pretende realizar está permitida en la zona de tu ciudad donde la vas a ubicar. Así que la primera sugerencia que te hacemos es realizar la consulta al ayuntamiento o bien a un técnico para que te lo compruebe.
Asimismo, comprobar que la ubicación tenga la visibilidad, la accesibilidad, y el flujo de personas que necesita tu negocio.
2. Los centros comerciales, una buena oportunidad de negocio.
En referencia a lo anterior no debemos desestimar la opción de ubicarnos en un centro comercial.
Una de las grandes ventajas de los centros comerciales es su capacidad para atraer y retener a grandes cantidades de público. Los locales que abren en un centro comercial entran en un ‘circuito’ de consumo que no se da en otros lugares y que suele estar reforzado por la presencia de grandes marcas.
3. La elección de la superficie de tu negocio, según la actividad comercial.
Es muy importante conocer la superficie que necesitas para desarrollar tu actividad, no solo la destinada a pública concurrencia o superficie de venta al público, sino también conocer las dependencias necesarias que la normativa nos obliga. Si nos quedamos cortos no podremos trabajar con el surtido adecuado y si nos sobran metros tendremos un sobre coste.
Por ello recomendamos que realices un anteproyecto o croquis para la implantación de tu negocio.
Gastos para iniciar la actividad
Cada proyecto empresarial es un mundo y hay muchos gastos que intervienen, empezando por el plan de empresa y constitución de la sociedad. Aquí vamos a mostrar los asociados al arrendamiento y el inicio de la actividad.
1. Proyecto técnico de obra y licencia de actividades.
El coste dependerá del tipo de negocio que se quiera realizar. Es el documento firmado por un técnico competente, que se necesita presentar al Ayuntamiento para solicitar la correspondiente licencia de actividad para la apertura de tu negocio.
Dependiendo de la actividad posiblemente no sería necesario un proyecto técnico siendo suficiente la presentación de una memoria de actividad en el que simplemente se le comunica al ayuntamiento el tipo de negocio que se va a realizar.
2. Obras de acondicionamiento, maquinaria y mobiliario.
El coste de adaptar el local para desarrollar la actividad, techos, suelos, cerramientos, iluminación, etc. Lo ideal sería encontrar un local que no necesitara muchas reformas, pero siempre hay que hacer trabajos de acondicionamiento.
En nuestra experiencia si un local tiene la ubicación perfecta para tu negocio, aunque se tengan que hacer obras, estás serán amortizadas a más corto plazo.
Sobre la maquinaria y mobiliario, no hay mucho que hablar, dependerá de la actividad y los metros de la superficie del local.
3. Renta o alquiler.
La renta o alquiler a pagar por el local es un gasto fijo que tendrás que asumir a la hora de montar tu negocio. Pero la renta no es el único gasto fijo, habrá que sumar gastos mensuales como la electricidad, luz, agua, seguros, etc.
La renta se pacta libremente entre las partes. Es uno de los aspectos económicos más importantes del contrato de arrendamiento, pudiéndose negociar aspectos como carencias de rentas mientras duren las obras de acondicionamiento, rentas escalonadas o bonificaciones de rentas durante los primeros años de contrato.
De esta forma el inquilino tiene un cierto desahogo al iniciar su actividad.
4. Gastos de intermediación.
Son los gastos de las agencias o profesionales inmobiliarios por los servicios prestados que se generan en la intermediación del inmueble para la consecución del objetivo que sería el arrendamiento o compra del local comercial.
Contrato de Arrendamiento o alquiler local comercial
Otro de los aspectos a tener en cuenta y no el menos importante, es el contrato de arrendamiento de local de negocio o distinto del de vivienda.
A continuación, queremos informarte de los aspectos técnicos más representativos:
El contrato de alquiler de un local comercial viene regulado por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
En el artículo 1.255 del Código Civil del ordenamiento español existe el principio de libertad de contratación. Éste predica que:
“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”.
Por ello, es conveniente consultar con un profesional el contenido del contrato, especialmente para buscar una equidad contractual entre las partes y prever posibles necesidades futuras para qué queden reflejadas en el contrato y así evitar conflictos.
Un ejemplo actual en base a la necesitad por la pandemia del Covid-19, sería la incorporación de la llamada “cláusula covid” aplicando el principio “rebus sic stantibus” que la Generalitat quiere incorporar en el Código Civil Catalán, con objeto de definir en el contrato como se ha de actuar en el caso de una fuerza mayor ajena a las partes.
Un profesional tiene gran experiencia en estos aspectos y puede prever en la negociación y el redactado, aspectos que posiblemente no se han pensado. Es obvio que las partes tienen intereses opuestos intentando cada uno beneficiarse lo máximo posible en la negociación y por este motivo en muchas ocasiones no se llega a un acuerdo, por ello es importante la figura del agente inmobiliario.
No obstante, un Juez puede declarar abusivas las cláusulas no negociadas individualmente o contrarias a ley y se tendrán por no puesta en el contrato. Sin embargo, una buena asesoría facilitará y, sobre todo, acelerará todo proceso de diálogo entre las partes.
Este consultor especificará claramente los derechos y obligaciones que tienen ambos participantes del contrato y éstos deberán explicitarse en el escrito posteriormente.
Los contratos para uso distinto del de vivienda, como es el caso de los locales comerciales, están sujetos al impuesto de IVA. Paralelamente, los propietarios están sujetos a la retención del IRPF, obligada a practicar por el arrendatario a no ser que la propiedad justifique su exención mediante certificado expreso.
Características del contrato:
1) El formato del contrato: En el caso de los locales que tienen por objetivo una actividad comercial. Cabe destacar que su formato de escritura es libre. Sin embargo, como condición inequívoca, en él se tienen que identificar:
- Las partes partícipes, así como su apoderamiento.
- La ubicación y descripción del local.
- Los datos registrales, la referencia catastral y certificado eficiencia energética.
- El objeto del contrato.
- La renta a pagar y el importe del concepto de fianza.
- Supletoriamente por lo dispuesto, todas las cláusulas que se acuerden entre las partes.
2) Duración: Se trata de un pacto libre. Lo común en este tipo de contratos son acuerdos a 5 años. Una vez terminado el plazo pactado de duración del contrato pactada, si no se indica lo contrario, esté se podrá renovar mes a mes o año a año, si ninguna de las partes manifiesta lo contrario, tal y como dispone el artículo 1.566 del Código Civil.
3) Renta, actualización y fianza: El importe de la renta del local arrendado y la forma de pago se pacta de forma libre. La ley contempla que la cuantía se debe pagar por meses anticipados, dentro de los primeros siete días del mes, además, el arrendador está obligado a emitir el correspondiente recibo y factura de IVA. Cabe tener en cuenta que, habitualmente, la renta se actualiza anualmente en función del IPC. Sin embargo, al ser un contrato de pacto libre las partes pueden optar por otros acuerdos para su actualización.
En referencia a la fianza para contrato de uso distinto de la vivienda es el importe equivalente a dos mensualidades de la renta base.
Independientemente de la fianza legal, se pueden pactar otros tipos de garantías adicionales como puede ser un depósito, aval bancario o bien un aval solidario.
4) Cesión y subarriendo: La cesión del local comercial está contemplado por la ley mediante los siguientes requisitos:
- El arrendatario o inquilino, tiene la obligación de comunicar al arrendador o propiedad que se ha generado una cesión de contrato o subarriendo.
- El arrendador o propiedad tiene el derecho a incrementar la renta en un 10% si se produce un subarriendo parcial del local, o un 20% si se produce un subarriendo total o cesión del contrato de arrendamiento del local comercial.
La cláusula de cesión suele ser conflictiva en los contratos de arrendamiento. Esto se debe a que la propiedad no tiene ningún control sobre el contrato en el caso de cesión. Por tanto, es muy usual que el arrendatario renuncie expresamente a este derecho o se pacte la cesión con condiciones para garantizar la solvencia del cesionario.
En el caso del subarriendo parcial o total, no es tan conflictivo ya que el responsable del pago de la renta continúa siendo el arrendatario según se regula en el Código Civil.
5) Derecho de adquisición preferente: En el caso de que se produzca una compraventa del local por parte del propietario, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Su finalidad es conceder prioridad al arrendatario, ante terceras personas, para la adquisición del local arrendado.
Paralelamente, tal y como ocurre con el resto de los derechos establecidos en la legislación específica, que engloba los contratos de arrendamiento de local de negocio, las partes involucradas en el acuerdo pueden pactar la renuncia a este derecho.
6) Autorización de Obras en el local: Para evitar conflictos, es conveniente dejar claro las obras que se autorizan a realizar en el local arrendado. Además, se ha de especificar si quedarán en beneficio, o no, de la propiedad a la finalización del contrato y su estado de entrega.
7) Otras cláusulas presentes: La ley no clarifica aspectos como la incógnita de quién corre a cargo de los suministros, quien se responsabiliza de las obras de mejora y conservación, o quién se hará cargo de los gastos e impuestos. Por ello, es necesario pensar en las situaciones o necesidades que puedan resultar durante el periodo contractual y mirar de reflejarlas en el contrato con el objeto de evitar futuros conflictos.
Si tienes más dudas sobre el alquiler de un local comercial, contáctanos, estaremos encantados de asesorarte y ayudarte en este proceso.
