Despeses de comunitat que ha de pagar un local comercial a Catalunya

Quan es compra o es lloga un local comercial a Catalunya, un dels aspectes que genera més dubtes i que té un major impacte en la rendibilitat que se’n pot obtenir són les despeses de comunitat. A diferència dels habitatges, els locals tenen particularitats pròpies que convé conèixer abans de formalitzar qualsevol operació.

En aquest article t’expliquem quines despeses de comunitat ha de pagar un local comercial a Catalunya, què diu la normativa vigent i en quins casos algunes d’aquestes despeses poden quedar excloses.

Marc legal que regula els locals a Catalunya

Els locals comercials situats en edificis en règim de propietat horitzontal estan regulats pel Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, igual que els habitatges.

Això implica que, com a norma general, el propietari del local:

• Forma part de la comunitat de propietaris.
• Té assignada una quota de participació.
• Està obligat a contribuir a les despeses comunes en proporció a aquesta quota.

Ara bé, el mateix Codi civil de Catalunya introdueix un matís clau: els estatuts de la comunitat poden establir exclusions o repartiments diferents, sempre que estiguin degudament inscrits i aprovats. Per això, en el cas dels locals comercials, no totes les despeses són automàtiques ni universals.

Despeses comunitàries que afecten els locals comercials

Llevat que els estatuts indiquin el contrari, les despeses de comunitat que ha de pagar un local comercial estan relacionades amb:

Manteniment d’elements estructurals

Els elements estructurals són parts que garanteixen la seguretat i l’estabilitat de l’immoble, per la qual cosa es tracta d’una despesa de comunitat que ha d’assumir el propietari d’un local. Ens referim a:

• Façana
• Coberta o teulada
• Murs de càrrega
• Forjats i estructura general de l’edifici

Despeses d’administració de la comunitat

Encara que el local no faci ús de zones comunes com un habitatge, forma part de la comunitat i, per tant, ha de participar en aquests costos:

• Honoraris de l’administrador
• Despeses de gestió, comptabilitat i convocatòries
• Assegurances generals de l’edifici

Neteja i manteniment de zones comunes generals

Sempre que el local tingui accés, ús o benefici de les zones comunes, haurà de contribuir al seu manteniment. Per exemple:

• Vestíbuls
• Accessos generals
• Patis comunitaris (si donen servei al conjunt de l’edifici)

Obres obligatòries

Independentment de l’ús de l’immoble, les obres següents solen ser obligatòries per a tots els copropietaris, inclosos els propietaris de locals comercials:

• Obres de conservació.
• Reparacions per seguretat.
• Actuacions exigides per la normativa (ITE, accessibilitat estructural, etc.).

Despeses comunitàries de les quals un local pot quedar exempt

Per saber de quines despeses de comunitat pot quedar exempt un local, cal consultar els estatuts de la comunitat. Els estatuts determinen quines despeses ha d’assumir cada propietat i quines es poden excloure segons l’ús real que es faci de l’immoble i dels elements comuns.

Les despeses de comunitat més habituals de les quals els locals no solen tenir obligació de fer-se càrrec són:

Ascensor

L’ascensor és un dels elements que més conflictes genera en comunitats amb locals comercials. En molts casos, el local no obté cap benefici del seu ús, fet que obre la porta a possibles exclusions si així ho recullen els estatuts.

Escales i vestíbuls

Quan el local disposa d’accés directe des del carrer i no utilitza les zones comunes interiors, pot no resultar lògic que participi en les despeses d’escales o vestíbuls, sempre que hi hagi suport estatutari.

Serveis comuns no utilitzats

Alguns serveis comunitaris estan pensats exclusivament per a l’ús residencial. En aquests casos, els estatuts poden alliberar el local de contribuir a despeses que no tinguin cap relació amb la seva activitat o ús. A continuació en mostrem alguns exemples:

• Servei de consergeria o porteria, quan el control d’accessos i l’atenció es limiten als habitatges.
• Manteniment de jardins, zones enjardinades o espais comuns d’ús residencial als quals el local no té accés.
• Piscina comunitària o zones esportives, clarament vinculades a l’ús privatiu dels veïns.
• Antena col·lectiva o serveis de telecomunicacions comunitaris, quan el local disposa d’instal·lacions pròpies o no en fa ús.
• Neteja i manteniment de zones comunes interiors que no formen part del recorregut ni de l’accés al local.

T’ajudem a assegurar la teva inversió en locals comercials

Invertir en un local comercial requereix alguna cosa més que analitzar la ubicació o el preu. Les despeses de comunitat, la situació legal de l’immoble i la redacció dels estatuts poden impactar directament en la rendibilitat que puguis obtenir del teu negoci.

A Vivendex Business & Retail acompanyem propietaris i inversors en tot el procés, des de l’anàlisi prèvia a la compra o el lloguer, fins a la comercialització i gestió de l’immoble.

El nostre equip t’ajuda a:

• Revisar els estatuts de la comunitat i detectar possibles exclusions o sobrecostos.
• Analitzar les despeses reals associades al local i la seva evolució.
• Identificar riscos legals o econòmics abans de tancar una operació.
• Millorar la presentació del local de cara a possibles compradors i llogaters.

Conèixer quines despeses de comunitat ha d’assumir un local comercial és clau per evitar imprevistos, però també ho és complir amb les obligacions legals que estableix el Codi civil. Una assegurança adequada protegeix la teva inversió davant de possibles incidències i responsabilitats.

A Vivendex Business & Retail t’assessorem per escollir la pòlissa que millor s’adapta al teu local i al seu ús, evitant riscos innecessaris. Assegura el teu local comercial amb l’acompanyament d’un equip especialitzat.

Vull assegurar el meu local