Fins on pot arribar un immoinfluencer per vendre un habitatge a xarxes socials?
Resposta ràpida: Les xarxes socials poden ser una gran ajuda per vendre un habitatge i arribar a més compradors. El problema apareix quan, per aconseguir més visites, es comencen a exagerar preus, terminis, resultats o simplificar massa qüestions que no són tan senzilles. On és realment el límit per vendre un habitatge a xarxes? Ho analitzem en aquest article.
Les xarxes socials han canviat la manera com consumim informació, cosa que també passa al sector immobiliari.
Avui podem descobrir un habitatge a Instagram, conèixer l’evolució dels preus d’un barri mitjançant TikTok o aprendre en pocs minuts com funciona una compravenda. I això, en si mateix, és una cosa meravellosa. Les xarxes socials han democratitzat l’accés al coneixement immobiliari i han acostat conceptes que durant anys semblaven reservats a professionals.
El problema apareix quan la necessitat de generar contingut per part d’alguns immoinfluencers es comença a imposar sobre la necessitat de fer bé les coses.
Una operació immobiliària no funciona com un Reel. Una compravenda té documentació, fiscalitat, normativa, negociació, contractes, terminis i responsabilitats. I no tot allò que funciona davant d’una càmera funciona necessàriament a la realitat.
Perquè una cosa és simplificar un concepte per fer-ho comprensible i una altra de molt diferent és simplificar-ho fins a fer-ho incorrecte.
Els paranys més habituals del discurs de l’immoinfluencer
El fenomen dels immoinfluencers també ha generat una nova forma de comunicar al sector. El contingut ha de ser ràpid, cridaner i fàcil de consumir. I com més polèmic, sorprenent o espectacular, millor.
El problema és que la realitat immobiliària poques vegades cap en un titular.
Promeses de vendes ultraràpides
“Ho vam captar dilluns i ho vam vendre divendres” funciona molt bé a les xarxes. És una història ràpida i aparentment demostra eficàcia. Però convertir un cas excepcional en una expectativa habitual pot distorsionar la realitat del procés de venda. Un habitatge es pot vendre ràpid per la seva demanda, el seu bon posicionament o, senzillament, perquè està per sota del preu de mercat. Vendre ràpid pot ser un èxit, però vendre bé implica equilibrar el preu, el termini, la seguretat i les condicions de l’operació.
Valoracions simplistes o inflades per captar
“El teu pis val 600.000 euros” és molt més atractiu per captar un propietari que “analitzarem el seu preu de mercat”. El problema és que una valoració seriosa no hauria de basar-se en dos anuncis d’un portal ni en allò que el propietari vol obtenir. Ubicació, superfície, estat, característiques, competència, operacions comparables i moment del mercat són alguns dels factors que cal analitzar. Una valoració inflada pot ajudar a aconseguir una captació, però una valoració rigorosa del teu pis permet dissenyar una estratègia de venda realista.
Banalització dels impostos
Quan pagaré d’impostos per vendre el meu pis? Això és una pregunta difícil de respondre amb un vídeo de 30 segons i una xifra rotunda. La fiscalitat d’una operació immobiliària depèn de múltiples factors, de les circumstàncies de l’immoble i dels que hi intervenen. El problema apareix quan una explicació simplificada es presenta com una regla universal. Informar de manera senzilla és positiu, convertir una qüestió fiscal complexa en un titular sense context pot portar a prendre decisions equivocades.
Decoració exprés davant de l’Home Staging
Uns coixins, unes plantes, bona il·luminació i un habitatge ordenat poden fer que una fotografia resulti molt més atractiva. Però això no converteix automàticament l’ actuació a Home Staging . El professional parteix d’una anàlisi de l’immoble, el seu públic objectiu i la seva posició al mercat per decidir què potenciar, modificar o neutralitzar. No és el mateix preparar un habitatge perquè quedi bonic a Instagram que dissenyar una estratègia per millorar-ne la percepció i comercialització.
Rendibilitats immobiliàries sense lletra petita
“Compra aquest pis, lloga’l i aconsegueix un 7% de rendibilitat” és un titular perfecte per a xarxes socials. El problema arriba quan darrere d’aquest percentatge desapareixen les despeses, els impostos, el finançament, el manteniment, els períodes de buit, les reformes o la gestió. La rendibilitat immobiliària no hauria de ser només una operació matemàtica pensada perquè el nombre resulti atractiu. Cal analitzar una inversió tenint en compte tots els seus costos, riscos i escenaris.
Calculadora de rendibilitat immobiliària
Vendre sense tenir els papers preparats
A xarxes pot semblar que vendre un habitatge consisteix simplement a fer bones fotos, publicar un vídeo i començar a rebre visites. Però abans de posar un immoble al mercat hi ha una part menys vistosa i molt més important: comprovar que tota la documentació està en ordre . Situació registral, càrregues, informació cadastral, certificats o situació urbanística s’haurien de revisar abans d’iniciar la comercialització.
- Potser et pot interessar: Quins papers necessito per vendre el meu pis a Barcelona?
Informació obligatòria als anuncis d’habitatges
A més, a Catalunya, la publicitat d’habitatges ha de complir determinats requisits . L’article 59 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge estableix, entre d’altres, que els anuncis han d’incloure:
- Localització de lhabitatge.
- Estat de limmoble i, quan correspongui, dades de la llicència dobres.
- Superfície útil i construïda a obra nova.
- Dades identificatives de l’agent immobiliari, quan escaigui.
- Informació específica sobre el lloguer a zones de mercat residencial tensionat.
- Referència i qualificació del certificat deficiència energètica.
A això s’hi afegeix el Reial decret 390/2021, que obliga a incloure l’ etiqueta d’eficiència energètica a la publicitat de venda o lloguer dels immobles. I, abans de començar a comercialitzar un habitatge per compte d’altri, també cal disposar de la corresponent nota d’encàrrec .
Tot això potser no és el més atractiu per a un Reel, i precisament per això alguns immoinfluencers opten per deixar aquests detalls fora. Però que no resulti cridaner en xarxes no vol dir que sigui menys important: complir aquests requisits també forma part de la feina d’un agent immobiliari.
El que veiem a les xarxes i el que passa realment
Els sis exemples anteriors tenen alguna cosa en comú: en xarxes socials, una realitat complexa es pot convertir fàcilment en un missatge de només uns segons. És precisament aquí on el paper de l’immoinfluencer pot tenir més impacte: en simplificar el missatge, es poden deixar fora detalls importants a l’hora de prendre una decisió immobiliària.
Les xarxes socials són probablement una de les eines de màrqueting més potents que ha tingut el sector immobiliari.
Permeten mostrar un habitatge de manera molt més atractiva, arribar a compradors que abans eren difícils d’assolir, posicionar un agent com a referent en una zona, explicar conceptes complexos de manera senzilla i, sobretot, construir una relació de confiança molt abans que hi hagi una operació.
El problema no és utilitzar Instagram, TikTok, YouTube o qualsevol altra plataforma. El problema apareix quan l’estratègia immobiliària es comença a dissenyar pensant primer en l’algorisme i després en el client.
No necessitem menys xarxes socials al sector immobiliari. Necessitem més professionalitat dins seu.
Perquè fer que un habitatge sigui viral pot ser una gran feina de màrqueting. Però vendre un habitatge correctament continua sent una feina immobiliària.
