¿Hasta dónde puede llegar un inmoinfluencer para vender una vivienda en redes sociales?
Respuesta rápida: Las redes sociales pueden ser una gran ayuda para vender una vivienda y llegar a más compradores. El problema aparece cuando, por conseguir más visitas, se empiezan a exagerar precios, plazos, resultados o a simplificar demasiado cuestiones que no son tan sencillas. ¿Dónde está realmente el límite para vender una vivienda en redes? Lo analizamos en este artículo.
Las redes sociales han cambiado la manera en la que consumimos información, algo que también ocurre en el sector inmobiliario.
Hoy podemos descubrir una vivienda en Instagram, conocer la evolución de los precios de un barrio a través de TikTok o aprender en pocos minutos cómo funciona una compraventa. Y esto, en sí mismo, es algo maravilloso. Las redes sociales han democratizado el acceso al conocimiento inmobiliario y han acercado conceptos que durante años parecían reservados a profesionales.
El problema aparece cuando la necesidad de generar contenido por parte de algunos inmoinfluencers empieza a imponerse sobre la necesidad de hacer bien las cosas.
Una operación inmobiliaria no funciona como un Reel. Una compraventa tiene documentación, fiscalidad, normativa, negociación, contratos, plazos y responsabilidades. Y no todo aquello que funciona delante de una cámara funciona necesariamente en la realidad.
Porque una cosa es simplificar un concepto para hacerlo comprensible y otra muy diferente es simplificarlo hasta hacerlo incorrecto.
Las trampas más habituales del discurso del inmoinfluencer
El fenómeno de los inmoinfluencers también ha generado una nueva forma de comunicar en el sector. El contenido tiene que ser rápido, llamativo y fácil de consumir. Y cuanto más polémico, sorprendente o espectacular, mejor.
El problema es que la realidad inmobiliaria rara vez cabe en un titular.
Promesas de ventas ultrarrápidas
“Lo captamos el lunes y lo vendimos el viernes” funciona muy bien en redes. Es una historia rápida y aparentemente demuestra eficacia. Pero convertir un caso excepcional en una expectativa habitual puede distorsionar la realidad del proceso de venta. Una vivienda puede venderse rápido por su demanda, su buen posicionamiento o, sencillamente, porque está por debajo del precio de mercado. Vender rápido puede ser un éxito, pero vender bien implica equilibrar precio, plazo, seguridad y condiciones de la operación.
Valoraciones simplistas o infladas para captar
“Tu piso vale 600.000 euros” es mucho más atractivo para captar a un propietario que “vamos a analizar su precio de mercado”. El problema es que una valoración seria no debería basarse en dos anuncios de un portal ni en lo que el propietario quiere obtener. Ubicación, superficie, estado, características, competencia, operaciones comparables y momento del mercado son algunos de los factores que deben analizarse. Una valoración inflada puede ayudar a conseguir una captación, pero una valoración rigurosa de tu piso permite diseñar una estrategia de venta realista.
Banalización de los impuestos
¿Cuánto voy a pagar de impuestos por vender mi piso? Esto es una pregunta difícil de responder con un vídeo de 30 segundos y una cifra rotunda. La fiscalidad de una operación inmobiliaria depende de múltiples factores, de las circunstancias del inmueble y de quienes intervienen. El problema aparece cuando una explicación simplificada se presenta como una regla universal. Informar de forma sencilla es positivo, convertir una cuestión fiscal compleja en un titular sin contexto puede llevar a tomar decisiones equivocadas.
Decoración exprés frente al Home Staging
Unos cojines, unas plantas, buena iluminación y una vivienda ordenada pueden hacer que una fotografía resulte mucho más atractiva. Pero eso no convierte automáticamente la actuación en Home Staging. El profesional parte de un análisis del inmueble, su público objetivo y su posición en el mercado para decidir qué potenciar, modificar o neutralizar. No es lo mismo preparar una vivienda para que quede bonita en Instagram que diseñar una estrategia para mejorar su percepción y comercialización.
Rentabilidades inmobiliarias sin letra pequeña
“Compra este piso, alquílalo y consigue un 7% de rentabilidad” es un titular perfecto para redes sociales. El problema llega cuando detrás de ese porcentaje desaparecen los gastos, impuestos, financiación, mantenimiento, periodos de vacío, reformas o gestión. La rentabilidad inmobiliaria no debería ser solo una operación matemática pensada para que el número resulte atractivo. Una inversión debe analizarse teniendo en cuenta todos sus costes, riesgos y escenarios.
Calculadora de rentabilidad inmobiliaria
Vender sin tener los papeles preparados
En redes puede parecer que vender una vivienda consiste simplemente en hacer buenas fotos, publicar un vídeo y empezar a recibir visitas. Pero antes de poner un inmueble en el mercado hay una parte menos vistosa y mucho más importante: comprobar que toda la documentación está en orden. Situación registral, cargas, información catastral, certificados o situación urbanística deberían revisarse antes de iniciar la comercialización.
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Información obligatoria en los anuncios de viviendas
Además, en Cataluña, la publicidad de viviendas debe cumplir determinados requisitos. El artículo 59 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, establece, entre otros, que los anuncios deben incluir:
- Localización de la vivienda.
- Estado del inmueble y, cuando corresponda, datos de la licencia de obras.
- Superficie útil y construida en obra nueva.
- Datos identificativos del agente inmobiliario, cuando proceda.
- Información específica sobre el alquiler en zonas de mercado residencial tensionado.
- Referencia y calificación del certificado de eficiencia energética.
A esto se suma el Real Decreto 390/2021, que obliga a incluir la etiqueta de eficiencia energética en la publicidad de venta o alquiler de los inmuebles. Y, antes de empezar a comercializar una vivienda por cuenta ajena, también es necesario disponer de la correspondiente nota de encargo.
Todo esto quizá no sea lo más atractivo para un Reel, y precisamente por eso algunos inmoinfluencers optan por dejar estos detalles fuera. Pero que no resulte llamativo en redes no significa que sea menos importante: cumplir con estos requisitos también forma parte del trabajo de un agente inmobiliario.
Lo que vemos en redes y lo que ocurre realmente
Los seis ejemplos anteriores tienen algo en común: en redes sociales, una realidad compleja puede convertirse fácilmente en un mensaje de apenas unos segundos. Es precisamente ahí donde el papel del inmoinfluencer puede tener más impacto: al simplificar el mensaje, se pueden dejar fuera detalles que son importantes a la hora de tomar una decisión inmobiliaria.
Las redes sociales son, probablemente, una de las herramientas de marketing más potentes que ha tenido el sector inmobiliario.
Permiten mostrar una vivienda de una forma mucho más atractiva, llegar a compradores que antes eran difíciles de alcanzar, posicionar a un agente como referente en una zona, explicar conceptos complejos de manera sencilla y, sobre todo, construir una relación de confianza mucho antes de que exista una operación.
El problema no está en utilizar Instagram, TikTok, YouTube o cualquier otra plataforma. El problema aparece cuando la estrategia inmobiliaria empieza a diseñarse pensando primero en el algoritmo y después en el cliente.
No necesitamos menos redes sociales en el sector inmobiliario. Necesitamos más profesionalidad dentro de ellas.
Porque hacer que una vivienda sea viral puede ser un gran trabajo de marketing. Pero vender una vivienda correctamente sigue siendo un trabajo inmobiliario.
