Es pot vendre un habitatge llogat amb llogaters a Catalunya?
Resposta ràpida: Sí, es pot vendre un pis amb llogater a Catalunya: el comprador se subrogarà en els drets i les obligacions del contracte d’arrendament en vigor.
Per formalitzar la venda és obligatori respectar dos drets d’adquisició preferent:
El dret de l’inquilí (Llei d’Arrendaments Urbans – LAU), llevat que hi hagi una clàusula expressa de renúncia al contracte.
El dret de tempteig i retracte de la Generalitat de Catalunya (Decret Llei 1/2015 i la Llei 18/2007), que aplica a habitatges procedents d’execucions hipotecàries, subhastes judicials/administratives o immobles transmesos per grans forquilles en zones declarades com a mercat residencial tensat (com passa a gran part de Barcelona), el que passa a gran part de Barcelona.
Si s’omet qualsevol d’aquestes notificacions, la venda podria ser impugnada legalment o bloquejada a notaria.
Vendre un habitatge arrendat a Barcelona i Reus
Vendre una propietat a Barcelona que està actualment arrendada és una operació habitual i representa una rendibilitat immediata.
No obstant això, des del punt de vista del propietari venedor, el procés requereix un rigor jurídic per evitar nul·litats o retards a la notaria.
Quan ens plantegem la venda d’un habitatge arrendat a municipis catalans, entren en joc dues figures jurídiques clau:
- els drets de tempteig (la facultat d’adquirir l’habitatge amb preferència abans de la venda, en les mateixes condicions i preu) i
- els de retracte (el dret a desfer la venda realitzada a un tercer i subrogar-se a la compra després de la signatura si no es va respectar la notificació prèvia).
Analitzem com afecten aquests drets tant l’inquilí com l’administració pública, i quins passos has de seguir per tancar l’operació amb seguretat jurídica .
Encara no has venut el teu pis?
Descarrega la GUÍA definitiva per la venda de la teva propietat
El dret de tempteig i retracte de l’inquilí (LAU)
D’acord amb l’article 25 de la Llei d’arrendaments urbans (LAU), l’arrendatari d’un habitatge té dret d’adquisició preferent en cas de venda de la propietat:
- Tempteig: El propietari ha de notificar fefaentment a l’inquilí la decisió de vendre, indicant el preu exacte i les condicions de l’operació. L’arrendatari disposa de 30 dies naturals des de la notificació per exercir el dret de compra.
- Retracte: Si la finca es ven sense haver realitzat la notificació prèvia, o si es ven per un preu o condicions inferiors a les comunicades, l’inquilí podrà exercir el retracte durant els 30 dies naturals següents a la recepció de la còpia de l’escriptura de compravenda.
Excepcions i renúncia legal
Hi ha dues situacions clau on el dret de tempteig i retracte de l’inquilí queda desactivat:
- Clàusula de renúncia explícita: Als contractes de lloguer signats després de les reformes de la LAU, és habitual incloure una clàusula on l’arrendatari renuncia expressament a aquests drets. Encara que hi hagi renúncia, el venedor ha de notificar a l’inquilí la seva intenció de vendre amb almenys 30 dies d’antelació a la signatura de l’escriptura.
- Venda conjunta de ledifici: No hi haurà dret de tempteig si lhabitatge arrendat es ven conjuntament amb la resta dhabitatges o locals del mateix immoble que pertanyen al mateix propietari.
Vols ampliar detalls sobre com enfocar la comercialització? Revisa les nostres guies sobre com vendre un pis llogat a Barcelona i si vendre amb llogater o sense és la millor opció segons el teu perfil patrimonial.
El dret de tempteig i retracte de la Generalitat de Catalunya
Més enllà de la relació privada entre propietari i llogater, a Catalunya hi ha una tutela pública sobre el mercat residencial mitjançant el Decret Llei 1/2015 (i actualitzacions mitjançant la Llei 18/2007 de Dret a l’Habitatge). La Generalitat de Catalunya i els ajuntaments adherits compten amb dret de tempteig i retracte sobre determinats habitatges per nodrir el parc públic de lloguer social.
Quins habitatges estan subjectes al tempteig autonòmic?
La Generalitat té prioritat de compra en els supòsits següents:
- Execucions hipotecàries i dacions en pagament: Habitatges adquirits a partir del 9 dabril de 2008 mitjançant execucions hipotecàries o acords de compensació de deute.
- Subhastes judicials o administratives: Transmissió dimmobles adjudicats en aquests procediments.
- Grans forquilles a zones tensades: Transmissions d’habitatges de persones jurídiques inscrites com a grans forquilles situades en àrees declarades de mercat residencial tensat (situació àmpliament estesa a Barcelona capital, municipis de l’àrea metropolitana i localitats clau com Reus).
Procediment davant de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya
Si l‟habitatge es troba en algun d‟aquests supòsits, el venedor (o l‟entitat transmitent) ha de comunicar formalment la venda al‟ Agència de l‟Habitatge de Catalunya .
LAdministració disposa dun termini legal (generalment entre 1 i 2 mesos ) per pronunciar-se sobre si exerceix el tempteig o emet la resolució de renúncia.
Sense el document acreditatiu de comunicació fefaent a la Generalitat o el certificat de renúncia de l’exercici de tempteig, el Notari no podrà autoritzar l’ escriptura pública de compravenda ni es podrà inscriure la propietat al Registre de la Propietat .
Procés comparatiu de Tanteo i Retracto
Per visualitzar el flux de treball tant en espanyol com en català, hem generat la següent estructura gràfica simplificada per a propietaris:
Guia per vendre un habitatge llogat a Catalunya
Per garantir un procés eficient al mercat de Barcelona o Reus, a Vivendex recomanem seguir aquest full de ruta :
- Revisió del contracte d’arrendament: Comprovar la data de signatura, la durada restant, la renda actualitzada i l’existència (o no) de la clàusula de renúncia al tempteig/retracte.
- Auditoria jurídica de la finca: Confirmar si l’habitatge va ser adquirit via execució hipotecària o si la part venedora qualifica com a gran forquilla jurídica a zona tensada per determinar l’afecció de la Generalitat.
- Notificació al llogater: Enviar comunicació burofax indicant la intenció de venda, preu de tancament fixat, condicions de pagament i termini per contestar.
- Notificació a la Generalitat (si s’aplica): Tramitar l’escrit telemàtic davant de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.
- Preparació de la documentació de venda: Reunir la Cèdula d’Habitabilitat vigent, el Certificat d’Eficiència Energètica, el Certificat de la Comunitat de Propietaris al corrent de pagament i el rebut de l’IBI . (Si necessites assessorament en aspectes comercials i tributaris similars, et recomanem revisar el nostre article especialitzat sobre la venda de locals comercials llogats ).
- Signatura a Notaria: Subrogar el nou comprador a la posició d’arrendador mantenint intactes les condicions del contracte de lloguer.
Preguntes habituals sobre la venda d’un habitatge llogat
Si el pis està llogat, el nou comprador pot fer fora el llogater després de la firma?
No. D’acord amb la normativa vigent, el comprador se subroga plenament a la posició legal de l’arrendador. Està obligat a respectar la durada mínima i totes les condicions estipulades al contracte signat originàriament.
Què passa si formalitzo la venda en notaria sense haver notificat a la Generalitat tenint obligació de fer-ho?
La compravenda no es podrà inscriure correctament al Registre de la Propietat per tancament registral preventiu. A més, la Generalitat podrà exercitar el dret de retracte, adquirint l’habitatge pel mateix preu declarat i deixant sense efecte la venda al tercer.
El preu de venda canvia en vendre amb llogater?
Per regla general, un habitatge llogat sol comercialitzar-se amb un ajustament entre el 5% i el 20% respecte a l’habitatge lliure, en funció de la rendibilitat del contracte i els anys restants de lloguer. Tot i això, entre inversors a Barcelona i Reus, disposar d’un inquilí solvent i al dia de pagament és percebut com un actiu d’alt valor.
Hi ha alternativa a vendre amb el descompte per lloguer?
Sí. En molts casos és possible negociar amb l’inquilí la seva sortida anticipada a canvi d’una compensació econòmica o d’uns mesos de carència a la renda, alliberant així l’habitatge abans de la venda.
El resultat és que pots vendre l’habitatge lliure d’ocupants, sense assumir l’ajust de preu del 5-20% esmentat a la pregunta anterior.
Quina documentació sobre el lloguer cal aportar a notaria?
A més de la documentació habitual de la finca (cèdula, certificat energètic, IBI, nota simple i certificat de comunitat) , cal aportar còpia del contracte d’arrendament en vigor, justificant de l’últim rebut de lloguer cobrat i la fiança legal dipositada a l’INCASÒL, la qual haurà de ser traspassada al nou propietari .
A Vivendex People & Properties comptem amb més de dues dècades d’experiència guiant propietaris i inversors a Barcelona, Sitges i Reus. Ens encarreguem de tota la gestió jurídica, notificacions fefaents i comercialització professional. Posa’t en contacte amb el nostre equip per a una valoració personalitzada de la teva propietat.
