Un contrato de alquiler con opción a compra puede ser una buena alternativa para aquellas personas o empresas que estén dudando entre comprar o alquilar un local comercial.
Cuando tienes un proyecto empresarial y te planteas iniciar una actividad, la compra del local comercial no deja de ser un esfuerzo económico adicional en el momento de iniciar un negocio. Si eres de los que piensan que pagar un alquiler es tirar el dinero, esta podría ser una opción interesante.
¿Por qué? Un contrato de alquiler con opción a compra sería una forma de autofinanciarse para poder ejercer la compraventa pues el porcentaje de financiación que puedes obtener de las entidades financieras es muy inferior a los estándares de viviendas. En locales comerciales estaría sobre el 60% del valor de tasación o escritura y con amortización entre 10 y 15 años.
Comprar un local comercial en Barcelona puede ser una operación arriesgada si no se conoce el proceso o el mercado inmobiliario de la zona. Por eso, en Vivendex Business & Retail, hemos preparado una Guía completa con todo lo que necesitas saber para acertar en la compra de tu local comercial.
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¿Cómo se regulan los contratos de alquiler con opción a compra?
Los contratos de alquiler con opción a compra no están regulados por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, por tanto, es un contrato atípico compuesto por dos contratos, uno de alquiler regulado por la LAU y otro de compraventa regulado por el Código Civil.
¿En qué consiste un alquiler de un local comercial con opción a compra?
Como hemos mencionado anteriormente, un alquiler con opción a compra consiste en un contrato de alquiler con las cláusulas contractuales habituales del mismo, y una opción de compra en el cual básicamente se refleja lo siguiente:
- Concesión del derecho de compra: Este derecho concede al arrendatario unilateralmente la posibilidad exclusiva de adquirir el inmueble por compra.
- Plazo del derecho de opción de compra: Se establece el plazo máximo en el cual el optante o arrendatario deberá ejercer su derecho a la compraventa. Suele ser habitualmente de dos a tres años, aunque se puede pactar otros plazos.
- Precio de adquisición y condiciones: Se establece el precio acordado para la futura compra y, en la mayoría de casos, se acuerda qué % de la renta abonada se descontará como entrega a cuenta del precio de compra.
- Prima opción de compra: Se suele fijar un porcentaje del precio de venta acordado o importe fijo que se abona a la firma del contrato y sirve para garantizar a la propiedad que realmente hay una intención de compra por parte del arrendatario, ya que, de no ejercer la opción por parte del arrendatario, este perdería dicha cantidad.
Fiscalidad de la opción de compra de un local comercial
La fiscalidad de la opción de compra o prima opción dependerá si el concedente de la opción, en este caso la propiedad, actúa o no como sujeto pasivo de IVA.
Si la propiedad actúa como sujeto pasivo de IVA, la concesión de la opción de compra es una concesión de servicios y por tanto el importe de la prima de opción de compra estaría sujeta al 21% IVA.
Si la propiedad no actúa como sujeto pasivo de IVA, la concesión de la opción de compra sobre el inmueble genera un hecho imponible sujeto a ITP, que en Catalunya es del 10%, cuya base imponible será la mayor de las siguientes dos cantidades.
- El precio de la opción de compra.
- La cantidad resultante del 5% del precio de la futura transmisión. Quizá pueda interesarte: Impuestos en la compra de un local: IVA o ITP
Tributación del vendedor o propiedad
Ingresos por arrendamiento: Tributará como cualquier alquiler por IRPF como rendimiento de capital inmobiliario, independientemente si luego se deduce del precio de la venta o no.
Ingresos por la venta del inmueble: En este caso, existirían dos ganancias patrimoniales:
- Por la concesión de la opción de compra: El importe de la opción de compra será considerado como ganancia patrimonial que se devenga en el momento de la concesión, pudiendo deducir los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por la propiedad.
- Por la transmisión del local o inmueble: Ocasionará una nueva ganancia patrimonial, aunque por menos importe, ya que podrá deducirse como menor valor de venta los importes pactados en el contrato de opción a compra que se descontarán de la futura compra.
Antes de realizar una operación inmobiliaria, siempre será conveniente contar con el asesoramiento de un equipo profesional. En Vivendex Business & Retail, nuestro personal no solo te ayudará a encontrar el inmueble que estás buscando, sino que también te asesorará durante todo el proceso, también si estás dudando entre comprar o alquilar un local comercial ¿Estás pensando en alquilar tu local? Te explicamos todo en nuestra Guía de alquiler.