Son muchos de los turistas que visitan Barcelona los que, en los últimos años, han optado por alojarse en apartamentos turísticos antes que en hoteles. A causa de este auge, la ciudad empezó a regular la actividad mediante una normativa que establecía ciertos límites para este tipo de apartamentos: la licencia turística en Barcelona. Si estás pensando en comprar o vender un piso con licencia turística, te contamos sus particularidades.
En Cataluña, la ley que actualmente regula los pisos turísticos es el Decreto 159/2012. Y establece sus propios requisitos tras haberse desvinculado de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En cuanto a la ciudad de Barcelona en concreto, en marzo del 2017 entró en vigor el Plan Especial Urbanísitco de Alojamiento Turístico (PEUAT), con el objetivo de optimizar la gestión y distribución de los alojamientos turísticos. Sin embargo, este Plan no fue bien recibido por aquellos que se dedicaban a alquilar pisos en Barcelona a turistas. Sobre todo, en cuanto a la limitación de las zonas.
Particularidades de los pisos con licencia turística en Barcelona
Aunque los pisos con licencia turística no son ninguna novedad, lo cierto es que en la ciudad de Barcelona se han popularizado en el último tiempo. Por la creciente popularidad de las viviendas con licencia turística en la ciudad de Barcelona y el propio debate que el tema ha generado el alquiler turístico a raíz de las propuestas de algunos partidos políticos, queremos profundizar un poco más en el tema para acabar de entender sus particularidades.
Para ello, hablamos con Pablo Zubicaray, CEO de Olaliving, una empresa que combina la innovación y el expertise de sus socios fundadores para ofrecer alquiler de apartamentos turísticos, el alquiler de apartamentos urbanos y el alquiler de habitaciones por estancias superiores a 32 días.
Limitación por zonas
Según lo establecido por PEUAT, en la ciudad de Barcelona se diferencian 4 zonas:
- Zona 1: El Ayuntamiento ha dejado de dar licencias turísticas a los apartamentos que se ubican en esta zona al tratarse de la más demandada, pues más del 60% de la oferta en Barcelona se sitúa en esta zona. Comprende los barrios de Ciutat Vella, Poblenou, Poble Sec, Eixample, Villa Olímpica, Sant Antoni, Hostafrancs y Vila de Gràcia.
- Zona 2: El Ayuntamiento restringe también la admisión de licencias turísticas en esta zona. Se reservan las licencias turísticas cuando se cese la actividad de un alojamiento turístico y continue su actividad otro con las mismas características. La zona 2 comprende los barrios de Sagrada Familia, Sants, Fort Pienc, Diagonal Mar, el Parc i la Llacuna del Poblenou, Baix Guinardó, Vila de Gràcia (norte) Diagonal, Les Corts y Font de la Guatlla.
- Zona 3: El Ayuntamiento de Barcelona permite la ampliación de viviendas de uso turístico en estas zonas. Además, permite la apertura de nuevas siempre y cuando cese la actividad de una de las que se encuentren en la zona 1 o 2. La Zona 3 comprende los barrios de Meridiana, La Sagrera, La Verneda, Gran Vía, El Guinardó, Vallcarca, Ronda de Dalt, Sarrià, Nou Barris, Horta y Les Corts.
- Zona 4: Aunque los barrios que comprenden esta zona tienen características diversas, corresponden a las grandes áreas de transformación de la ciudad como son la Marina del Prat Vermell, la Sagrera, la zona norte del 22@ y la estación de Sants. En estas áreas no se permiten nuevas viviendas de uso turístico.
Actualmente, la concesión de nuevas licencias turísticas está prácticamente paralizada en Barcelona, aunque a raíz de las elecciones del 28 de mayo de 2023, no es extraño que la situación pueda cambiar. Una de las propuestas que se planteaba, pero acabó quedando en el tintero, era poner una temporalidad en las licencias.
La temporalidad en las licencias pretendería que los beneficiarios no fuesen siempre los mismos operadores, de modo que, podrían diversificarse y en consecuencia, evitar algunas malas prácticas que hasta ahora, han sido difíciles de localizar.
¿Son transferibles?
Actualmente, es posible vender la licencia turística pero, para que siga siendo válida, es necesario que la venta de la licencia se haga junto a la venta del piso, manteniendo así la coincidencia entre el titular de la licencia y el propietario de la vivienda. En el caso de transmisión de licencias entre propietarios, es importante que el comprador se asegure de que los datos comunicados al Ayuntamiento se ajusten a la realidad de la vivienda (así como el resto de datos comunicados). Tras adquirir el piso (y la licencia), el nuevo comprador deberá solicitar ante el Ayuntamiento el cambio de titularidad de la licencia.
En cuanto a las comunidades de vecinos, pueden prohibirlo en sus estatutos, pero nunca pueden hacerlo retroactivamente. Si la comunidad de vecinos se ha creado recientemente, se podría declarar en los estatutos o hacer una modificación en la que los estatutos de la comunidad no se permita. Si ya hay algún piso con licencia turística, pueden prohibir que no haya más.
Las que comprenden la zona 1 (Ciutat Vella), son individuales y se pueden transferir a otros edificios completos que ya han tenido licencia turística. Esto se hizo para intentar unificar las licencias sueltas en edificios enteros.
*Para cualquier tipo de incidencia relacionada con el tema, la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (APARTUR), puede mediar entre las partes.
¿Qué rentabilidad ofrecen?
Los pisos y apartamentos con licencia turística en la ciudad de Barcelona suelen ser inversiones de alta rentabilidad y bajo riesgo. La demanda de compra de pisos o apartamentos con esta licencia en Barcelona, crece día a día, aumentando el interés de los inversores. El ROI oscilaría entre el 7 y el 9%, con un rendimiento económico por encima del rendimiento del alquiler tradicional. De modo que, invirtiendo en pisos turísticos en Barcelona, no solo te aportará ingresos mensuales, sino que también significaría una revalorización de la vivienda año a año.
Cliente potencial
En cuanto al tipo de público para el que las viviendas con licencia turística suele ser más interesante, el porcentaje más alto corresponde a familia compartir el espacio durante sus vacaciones. La mayoría del público suele ser internacional, pero también hay un interés por los españoles que viven fuera de Barcelona.
¿En qué se fijan para decantarse por un apartamento u otro? Los aspectos más destacados suelen ser la ubicación del inmueble, que el inmueble esté bien equipado, sobre todo con wifi, y que cuente con el espacio suficiente para todos los integrantes. En otro plano más secundario, ya entraría la decoración.
Encantador piso, recién reformado con exquisito gusto entre Sarrià y Tres Torres. Ref: VEX00858-FOSR1
En cuanto a zonas, las más demandadas son Ciutat Vella y alrededores de l’Eixample. Seguidamente, se encontrarían otras zonas como Poble Sec, Poble Nou y Gracia, que también demuestran unas facturaciones muy atractivas. Sin embargo, son cada vez más turistas los que se interesan por zonas más residenciales, que buscan una tranquilidad que no pueden encontrar en el bullicio del centro de la ciudad.
En Vivendex, presentamos esta pieza única de 82 m2 con Licencia Turística. El piso, ubicado entre Sarrià y Tres Torres, una zona principalmente residencial pero cercana a todos los servicios que puedas necesitar, se sitúa en una cuarta planta y cuenta con una agradable terraza donde desconectar. Destaca su luminosidad, pero también que la vivienda está recientemente reformada y actualizada. ¿Quieres saber más? Consulta la ficha completa del inmueble.
En conclusión, este tipo de viviendas, al tratarse de alta rentabilidad y bajo riesgo, seguirán siendo foco de interés y una buena oportunidad de inversión. En cuanto al futuro de esta modalidad de hospedaje, según la opinión de Zubicaray y la radiografía que podemos obtener de la situación tras haberla analizado, al menos para una ciudad como Barcelona, seguirá siendo necesaria al menos durante los próximos diez años. Puede que experimente un ligero decrecimiento debido a las nuevas políticas, pero es un negocio que seguirá existiendo por mucho ruido que pueda haber en la actualidad, propio de una etapa de transición política.
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