Tras un debate marcado por la cercanía de las elecciones municipales y autonómicas del 28 de mayo, el proyecto de ley por el el Derecho a la Vivienda ha recibido su aprobación definitiva en el pleno del Senado. La normativa, con los votos a favor del PSOE, ERC, EH Bildu y partidos de la Izquierda Confederal, ha salido adelante sin modificaciones en el texto. A continuación te dejamos con un resumen de las Medidas de la Nueva Ley Vivienda que entran en vigor.
En esta última semana, una noticia ha sido la gran protagonista de los titulares de los medios de comunicación y es que, la nueva Ley de Vivienda ha sido motivo de debate. Con opiniones contrariadas, no ha dejado indiferente a nadie.
La ley que establece el control de los alquileres en las zonas que se declaren «tensionadas», crea un nuevo índice de referencia para actualizar las rentas, incentivos fiscales o para gravar las viviendas vacías, también regulará los desahucios, el acceso a la vivienda social o la creación de un parque público de vivienda asequible. A continuación, te contamos qué medidas entran en vigor desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y cuáles tendrán que esperar los informes de las CCAA para controlar su implementación.
Medidas que entran en vigor desde la publicación de la Ley Vivienda en el BOE
1. Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador
2. Nuevas medidas de transparencia e información
- El agente inmobiliario deberá proporcionar la información de forma completa, objetiva, clara, comprensible según lo previsto en esta Ley. Se prohibirá cualquier acto publicitario con información insuficiente o engañosa por omitir datos esenciales, que induzcan a error o generen perjuicios económicos o jurídicos.
- Al agente inmobiliario se le puede requerir la siguiente información antes de la formalización de la operación (de compra y arrendamiento):-Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.- Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en este incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.- Características esenciales de la vivienda y del edificio, como pueden ser: documento de habitabilidad, superficies de la vivienda, antigüedad del edificio y reformas realizadas, servicios e instalaciones individuales o comunes, eficiencia energética, accesibilidad, disponibilidad, información jurídica (esencialmente la registral, si se trata de vivienda protegida) y las limitaciones que comporta dicho régimen, protección arquitectónica, existencia de elementos o sustancias potencialmente nocivas o peligrosas, y cualquier otra información relevante para el cliente interesado.Este punto de la nueva Ley de Vivienda obligará a los agentes inmobiliarios a contar con un consentimiento expreso por parte de los propietarios de los inmuebles, para evitar vulnerar la normativa de protección de datos.
3. Gastos y suministros
Los gastos y suministros básicos de la vivienda habitual serán el resultado del importe del coste de electricidad, gas o gasoil, agua corriente, servicios de telecomunicación y la comunidad de propietarios.
4. Residencia habitual
Se entenderá como residencia habitual aquella vivienda que constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa y que, puede acreditarse a través de los datos obrantes en el padrón municipal u otros medios válidos en derecho.
5. Segunda residencia
Se entenderá como segunda residencia toda aquella vivienda que se utiliza por su propietario para estancias temporales o intermitentes, y que no constituye su residencia habitual.
6. Grandes tenedores
Tras la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, se entenderá como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, de más de 1.500 m2, excluyendo garajes y trasteros.
7. Principio de igualdad y no discriminación en la vivienda
- Discriminación directa: No se podrá discriminar a ninguna persona o grupo de personas en relación con la vivienda que se ofrece sin que haya una causa legítima que justifique cualquier diferencia de trato.
- Discriminación indirecta: No se podrán adoptar disposiciones normativas, planes, cláusulas convencionales o contractuales, pactos individuales, decisiones unilaterales, criterios o prácticas que produzcan una desventaja particular para una persona o grupo de personas en el ejercicio del derecho a la vivienda.
- Acoso inmobiliario: No se podrán realizar acciones u omisiones que perturben a cualquier persona en el uso pacífico de su vivienda, lo que pueda crear un entorno hostil y forzar a la persona a tomar una decisión no deseada sobre su derecho al uso y disfrute de la vivienda.
- Operaciones de venta, arrendamiento o cesión: No se podrá realizar ninguna operación de venta, arrendamiento o cesión completa o parcial de una infravivienda, una vivienda sobreocupada y cualquier forma de alojamiento ilegal, o sin título.
8. Cambios en la prórroga de los contratos
- Prórroga extraordinaria de un año: Si el arrendador es un gran tenedor de vivienda, el arrendatario, finalizadas las prórrogas obligatorias o tácitas, tendrá derecho, si lo solicita, a una prórroga extraordinaria de un año cuando se acredite una situación de vulnerabilidad social y económica mediante informe de servicios sociales emitido en el último año.
- Prórroga extraordinaria de tres años: En zonas tensionadas.
9. Cambios sustanciales en el desahucio de arrendatarios morosos u okupas
No se admitirán demandas de desahucio hasta que:
- Se aclare si el inmueble constituye la vivienda habitual de quién la ocupa.
- El propietario declare si es gran tenedor o demuestre que es pequeño tenedor.
- En caso de ser gran tenedor, deberá acreditar que quien reside en su vivienda no es una persona vulnerable y, en caso de serlo, si se ha realizado un proceso de mediación previo a la interposición de la demanda.
10. Actualización anual de las rentas
- Durante 2023, se mantiene el límite ya establecido actualmente del 2 %, tanto para grandes tenedores como para pequeños propietarios, exceptuando el pacto entre partes (entre el arrendador particular y su inquilino).
- Este tope se incrementará un punto a todos los contratos durante todo 2024, hasta el 3% de subida. A partir de 2025, se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el MITMA junto al INE.
11. Incentivos fiscales para los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley
Con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley, se introducen las siguientes reducciones del rendimiento neto positivo aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda:
- 90 % en zona tensionada, si el nuevo contrato minora la renta de alquiler más de un 5 % respecto a la última renta del contrato anterior.
- 70 % cuando sea primer arrendamiento en zona tensionada y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años, o cuando el arrendatario sea una administración pública o entidad sin ánimo de lucro, con determinadas condiciones.
- 60 % cuando la vivienda hubiese sido objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la celebración contrato arrendamiento.
- 50 % en el resto de los casos.
12. Principales cuestiones de carácter urbanístico
Se modifican los porcentajes mínimos de reserva, estableciéndolos en un 40 % (antes 30 %) en los suelos urbanizables y un 30 % en los suelos urbanos no consolidados. No hay ninguna disposición transitoria sobre la materia.
Se establece la calificación permanente a partir de la entrada en vigor de la Ley de las viviendas calificadas de protección oficial y solo en circunstancias extraordinarias puede limitarse a un mínimo de 30 años. Estas calificaciones no son de aplicación cuando el suelo no está reservado a protección oficial y la promoción no tiene ayudas. En este caso prevalecerán las disposiciones de carácter temporal que tengan establecidas las CCAA.
En cuanto a las zonas tensionadas, a raíz de la publicación de la ley en el BOE, se abre el plazo para que las Admnisitraciones competentes en materia de vivienda inicien el procedimiento para declarar zonas de mercado residencial tensionado.
Medidas que deciden las CCAA
1. Declaración de zonas tensionadas
Se precisa el proceso, que se alargará semanas/meses hasta que sea efectiva la declaración de zonas tensionadas.
- El proceso de “Las Administraciones competentes” para declarar zonas tensionadas, incluye diferentes formalidades y la acreditación de condiciones para determinar áreas tensionadas.
- La tramitación precisa de un procedimiento preparatorio, un trámite de información pública, la motivación de la declaración, una memoria justificativa y un plan específico con las medidas para la corrección de los desequilibrios detectados. Por este motivo, se entiende que pasarán semanas / meses hasta que haya la declaración de zonas tensionadas que afectan a las medidas descritas en el apartado B) de este documento.
- Una vez declarada la zona tensionada por la Administración competente, esta no tendrá eficacia hasta que el Ministerio de Transpostes, Movilidad y Agenda Urbana publique una resolución que enumerará trimestralmente las zonas tensionadas.
2. Gran tenedor
Las CCAA podrán, en los entornos declarados de mercado residencial tensionado, reducir de más de 10 propiedades a solo 5 o más propiedades de uso residencial para considerarlo gran tenedor. Estas cinco propiedades deberán estar ubicadas dentro de una misma área tensionada.
3. Uso y destino de las viviendas
En zonas de mercado tensionado, los grandes tenedores deberán suministrar información sobre el uso y destino de las viviendas.
4. Nuevas medidas de transparencia e información en zonas tensionadas
El agente inmobiliario deberá indicar al potencial arrendatario:
- Que la vivienda se encuentra en una zona tensionada, con anterioridad a la formalización del arrendamiento y en todo caso, en el documento del contrato.
- La cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda.
- El valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.
5. Actualización anual de las rentas
- Durante 2024, el límite de incremento se establece en un 3 %.
- A partir de 2025, la actualización será según el índice de revisión que elaborará el Instituto Nacional de Estadística (INE).
6. Cambios en la prórroga de los contratos
- Prórroga extraordinaria de tres años: En las zonas de mercado residencial tensionado, independientemente de la tipología de arrendador (pequeño tenedor o gran tenedor), el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años con los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.Esta prórroga, deberá ser obligatoriamente aceptada por el arrendador, salvo que se haya suscrito un nuevo contrato o se haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada.
7. Rentas en los nuevos contratos de las viviendas ubicadas en zonas tensionadas
Hasta que no se publique la primera resolución por parte del MITMA, que detalle las zonas declaradas tensionadas, la fijación de la renta de un nuevo contrato de alquiler es la que fijen libremente arrendador y arrendatario. A partir de la publicación de la resolución, que se promulgará trimestralmente, los escenarios posibles son los siguientes:
SUPUESTO A
Cuando la vivienda no se encuentra en una zona declarada tensionada, independientemente que el arrendador se trate de un gran tenedor o un pequeño tenedor, la renta del nuevo contrato de alquiler sigue siendo la que fije libremente arrendador y arrendatario.
SUPUESTO B
Si la vivienda se encuentra en una zona declarada tensionada y el arrendador no tiene la consideración de gran tenedor. En los nuevos contratos, la renta de alquiler no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda. Una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
SUPUESTO C
Cuando la vivienda se encuentra en una zona tensionada y el arrendador sí tiene la consideración de gran tenedor. A partir del momento en que se apruebe y entre en vigor el índice de referencia que debe aprobar el MITMA, los precios de arrendamiento serán:
Habiéndose calculado el valor de la renta, en los contratos que suscriban los grandes tenedores, deberá tenerse en cuenta que el alquiler resultante calculado de acuerdo con los parámetros anteriores no podrá exceder el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia publicado.
Por tanto, en el caso de grandes tenedores y de viviendas que han estado alquiladas en los últimos cinco años, debe aplicarse al contrato el menor de los importes calculados entre el supuesto B y C.
(Mientras no entre en vigor el índice de referencia se aplicará exclusivamente las reglas del Supuesto B),
SUPUESTO D
Cuando la vivienda sí se encuentra en una zona declarada tensionada y no ha estado arrendada en los últimos cinco años, se aplicará el índice de referencia de alquiler del MITMA a los nuevos arrendamientos en zona tensionada en viviendas sobre las que no haya estado vigente un contrato de alquiler en los últimos cinco años. Ocurrirá independiente de que se trate de propiedades de un pequeño tenedor o un gran tenedor, y siempre y cuando la situación la recoja la resolución sobre zonas tensionadas del MITMA.
En Vivendex seguiremos mucho de cerca toda la actualidad sobre la nueva Ley de Vivienda y las conseqüencies que pueda tener para la propiedad privada. Mientras tanto, para conocer todavía más detalles sobre las aplicaciones que ha tenido y tendrá después de la publicación al BOE, te recomendamos descargar la Guía completa y gratuita sobre la Ley de Vivienda.
Guía sobre la Ley Vivienda
* Fuente de la información: Api.cat.
