Després d’un debat marcat per la proximitat de les eleccions municipals i autonòmiques del 28 de maig, el projecte de llei per l’el Dret a l’Habitatge ha rebut la seva aprovació definitiva en el ple del Senat. La normativa, amb els vots a favor del PSOE, ERC, EH Bildu i partits de l’Esquerra Confederal, ha tirat endavant sense modificacions en el text.
En aquesta última setmana, una notícia ha estat la gran protagonista dels titulars dels mitjans de comunicació i és que, la nova Llei d’Habitatge ha estat motiu de debat. Amb opinions contrariades, no ha deixat indiferent a ningú.
La llei que estableix el control dels lloguers en les zones que es declarin “tensionades”, crea un nou índex de referència per a actualitzar les rendes, incentius fiscals o per a gravar els habitatges buits, també regularà els desnonaments, l’accés a l’habitatge social o la creació d’un parc públic d’habitatge assequible. A continuació, t’expliquem quines mesures entren en vigor des de la seva publicació en el Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) i quines hauran d’esperar els informes de les CCAA per a controlar la seva implementació.
Mesures que entren en vigor des de la publicació de la Llei Habitatge en el BOE
1. Les despeses de gestió immobiliària i els de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador
2. Noves mesures de transparència i informació
- L’agent immobiliari haurà de proporcionar la informació de manera completa, objectiva, clara, comprensible segons el que es preveu en aquesta Llei. Es prohibirà qualsevol acte publicitari amb informació insuficient o enganyosa per ometre dades essencials, que indueixin a error o generin perjudicis econòmics o jurídics.
- A l’agent immobiliari se li pot requerir la següent informació abans de la formalització de l’operació (de compra i arrendament): Identificació del venedor o arrendador i, en el seu cas, de la persona física o jurídica que intervingui, en el marc d’una activitat professional o empresarial, per a la intermediació en l’operació. Condicions econòmiques de l’operació: preu total i conceptes en aquest inclosos, així com les condicions de finançament o pagament que, en el seu cas, poguessin establir-se. Característiques essencials de l’habitatge i de l’edifici, com poden ser: document d’habitabilitat, superfícies de l’habitatge, antiguitat de l’edifici i reformes realitzades, serveis i instal·lacions individuals o comunes, eficiència energètica, accessibilitat, disponibilitat, informació jurídica (essencialment la registral, si es tracta d’habitatge protegit) i les limitacions que comporta aquest règim, protecció arquitectònica, existència d’elements o substàncies potencialment nocives o perilloses, i qualsevol altra informació rellevant per al client interessat.
Aquest punt de la nova Llei d’Habitatge obligarà els agents immobiliaris a comptar amb un consentiment exprés per part dels propietaris dels immobles, per a evitar vulnerar la normativa de protecció de dades.
3. Despeses i subministraments
Les despeses i subministraments bàsics de l’habitatge habitual seran el resultat de l’import del cost d’electricitat, gas o gasoil, aigua corrent, serveis de telecomunicació i la comunitat de propietaris.
4. Residència habitual
S’entendrà com a residència habitual aquell habitatge que constitueix el domicili permanent de la persona que l’ocupa i que, pot acreditar-se a través dels dades que consten en el padró municipal o altres mitjans vàlids en dret.
5. Segona residència
S’entendrà com a segona residència tot aquell habitatge que s’utilitza pel seu propietari per a estades temporals o intermitents, i que no constitueix la seva residència habitual.
6. Grans tenidors
Després de l’aprovació de la nova Llei d’Habitatge, s’entendrà com a gran tenidor a la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial, de més de 1.500 m2, excloent garatges i trasters.
7. Principi d’igualtat i no discriminació en l’habitatge
- Discriminació directa: No es podrà discriminar cap persona o grup de persones en relació amb l’habitatge que s’ofereix sense que hi hagi una causa legítima que justifiqui qualsevol diferència de tracte.
- Discriminació indirecta: No es podran adoptar disposicions normatives, plans, clàusules convencionals o contractuals, pactes individuals, decisions unilaterals, criteris o pràctiques que produeixin un desavantatge particular per a una persona o grup de persones en l’exercici del dret a l’habitatge.
- Assetjament immobiliari: No es podran realitzar accions o omissions que pertorbin a qualsevol persona en l’ús pacífic del seu habitatge, la qual cosa pugui crear un entorn hostil i forçar a la persona a prendre una decisió no desitjada sobre el seu dret a l’ús i gaudi de l’habitatge.
- Operacions de venda, arrendament o cessió: No es podrà realitzar cap operació de venda, arrendament o cessió completa o parcial d’un infrahabitatge, un habitatge sobreocupada i qualsevol forma d’allotjament il·legal, o sense títol.
8. Canvis en la pròrroga dels contractes
- Pròrroga extraordinària d’un any: Si l’arrendador és un gran tenidor d’habitatge, l’arrendatari, finalitzades les pròrrogues obligatòries o tàcites, tindrà dret, si ho sol·licita, a una pròrroga extraordinària d’un any quan s’acrediti una situació de vulnerabilitat social i econòmica mitjançant informe de serveis socials emès en l’últim any.
- Pròrroga extraordinària de tres anys: En zones tensionades.
9. Canvis substancials en el desnonament d’arrendataris morosos o okupes
No s’admetran demandes de desnonament fins que:
- S’aclareixi si l’immoble constitueix l’habitatge habitual de qui l’ocupa.
- El propietari declari si és gran tenidor o demostri que és petit tenidor.
- En cas de ser gran tenidor, haurà d’acreditar que qui resideix en el seu habitatge no és una persona vulnerable i, en cas de ser-ho, si s’ha realitzat un procés de mediació previ a la interposició de la demanda.
10. Actualització anual de les rendes
- Durant 2023, es manté el límit ja establert actualment del 2%, tant per a grans tenidors com per a petits propietaris, exceptuant el pacte entre parts (entre l’arrendador particular i el seu inquilí).
- Aquest límit s’incrementarà un punt a tots els contractes durant tot 2024, fins al 3% de pujada. A partir de 2025, s’aplicarà un nou Índex de Lloguer, que haurà de preparar el MITMA al costat de l’INE.
11. Incentius fiscals per als contractes subscrits a partir de l’entrada en vigor de la Llei
Amb efectes per als contractes d’arrendament d’habitatge celebrats a partir de l’entrada en vigor de la Llei, s’introdueixen les següents reduccions del rendiment net positiu aplicables en l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques als arrendaments d’immobles destinats a habitatge:
- 90% en zona tensionada, si el nou contracte minora la renda de lloguer més d’un 5% respecte a l’última renda del contracte anterior.
- 70% quan sigui primer arrendament en zona tensionada i l’arrendatari tingui una edat compresa entre 18 i 35 anys, o quan l’arrendatari sigui una administració pública o entitat sense ànim de lucre, amb determinades condicions.
- 60% quan l’habitatge hagués estat objecte d’una actuació de rehabilitació en els dos anys anteriors a la celebració contracto arrendament.
- 50% a la resta dels casos.
12. Principals qüestions de caràcter urbanístic
Es modifiquen els percentatges mínims de reserva, establint-los en un 40% (abans 30%) en els sòls urbanitzables i un 30% en els sòls urbans no consolidats. No hi ha cap disposició transitòria sobre la matèria.
S’estableix la qualificació permanent a partir de l’entrada en vigor de la Llei dels habitatges qualificats de protecció oficial i només en circumstàncies extraordinàries pot limitar-se a un mínim de 30 anys. Aquestes qualificacions no són aplicable quan el sòl no està reservat a protecció oficial i la promoció no té ajudes. En aquest cas prevaldran les disposicions de caràcter temporal que tinguin establertes les CCAA.
Pel que fa a les zones tensionades, arran de la publicació de la llei en el BOE, s’obre el termini perquè les Admnisitraciones competents en matèria d’habitatge iniciïn el procediment per a declarar zones de mercat residencial amb zones tensionades.
Mesures que decideixen les CCAA
1. Declaració de zones tensionades
Es precisa el procés, que s’allargarà setmanes/mesos fins que es faci efectiva la declaració de zones tensionades.
- El procés de “Les Administracions competents” per a declarar zones tensionades, inclou diferents formalitats i l’acreditació de condicions per a determinar àrees tensionades.
- La tramitació precisa d’un procediment preparatori, un tràmit d’informació pública, la motivació de la declaració, una memòria justificativa i un pla específic amb les mesures per a la correcció dels desequilibris detectats. Per aquest motiu, s’entén que passaran setmanes / mesos fins que hi hagi la declaració de zones tensionades que afecten les mesures descrites en l’apartat B) d’aquest document.
- Una vegada declarada la zona tensionada per l’Administració competent, aquesta no tindrà eficàcia fins que el Ministeri de Transpostes, Mobilitat i Agenda Urbana publiqui una resolució que enumerarà trimestralment les zones tensionades.
2. Gran tenidor
Les CCAA podran, en els entorns declarats de mercat residencial tensionat, reduir de més de 10 propietats a només 5 o més propietats d’ús residencial per a considerar-ho gran tenidor. Aquestes cinc propietats hauran d’estar situades dins d’una mateixa àrea tensionada.
3. Ús i destí dels habitatges
En zones de mercat tensionat, els grans tenidors hauran de subministrar informació sobre l’ús i destí dels habitatges.
4. Noves mesures de transparència i informació en zones tensionades
L’agent immobiliari haurà d’indicar al potencial arrendatari:
- Que l’habitatge es trobi en una zona tensionada, amb anterioritat a la formalització de l’arrendament i en tot cas, en el document del contracte.
- La quantia de l’última renda del contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge.
- El valor que li pugui correspondre atenent l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges que resulti d’aplicació.
5. Actualització anual de les rendes
- Durant 2024, el límit d’increment s’estableix en un 3%.
- A partir de 2025, l’actualització serà segons l’índex de revisió que elaborarà l’Institut Nacional d’Estadística (INE).
6. Canvis a la pròrroga dels contractes
- Pròrroga extraordinària de tres anys: En les zones de mercat residencial tensionat, independentment de la tipologia d’arrendador (petit tenidor o gran tenidor), l’arrendatari podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària de fins a tres anys amb els mateixos termes i condicions del contracte en vigor.Aquesta pròrroga, haurà de ser obligatòriament acceptada per l’arrendador, tret que s’hagi subscrit un nou contracte o s’hagi comunicat la necessitat d’ocupar l’habitatge arrendat.
7. Rendes en els nous contractes dels habitatges situats en zones tensionades
Fins que no es publiqui la primera resolució per part del MITMA, que detalli les zones declarades tensionades, la fixació de la renda d’un nou contracte de lloguer és la que fixin lliurement arrendador i arrendatari. A partir de la publicació de la resolució, que es promulgarà trimestralment, els escenaris possibles són els següents:
SUPÒSIT A
Quan l’habitatge no es troba en una zona declarada tensionada, independentment que l’arrendador es tracti d’un gran tenidor o un petit tenidor, la renda del nou contracte de lloguer continua sent la que fixi lliurement arrendador i arrendatari.
SUPÒSIT B
Si l’habitatge es troba en una zona declarada tensionada i l’arrendador no té la consideració de gran tenidor. En els nous contractes, la renda de lloguer no podrà excedir de l’última renda de contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge. Una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual de la renda del contracte anterior, sense que es puguin fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l’arrendatari de quotes o despeses que no estiguessin recollides en el contracte anterior.
SUPÒSIT C
Quan l’habitatge es troba en una zona tensionada i l’arrendador sí que té la consideració de gran tenidor. A partir del moment en què s’aprovi i entri en vigor l’índex de referència que ha d’aprovar el MITMA, els preus d’arrendament seran:
Havent-se calculat el valor de la renda, en els contractes que subscriguin grans tenidors, haurà de tenir-se en compte que el lloguer resultant calculat d’acord amb els paràmetres anteriors no podrà excedir el límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d’índexs de preus de referència publicat.
Per tant, en el cas de grans tenidors i d’habitatges que han estat llogats en els últims cinc anys, ha d’aplicar-se al contracte el menor dels imports calculats entre el suposat B i C.
(Mentre no entri en vigor l’índex de referència, s’aplicaran exclusivament les regles del Suposat B).
SUPÒSIT D
Quan l’habitatge sí que es troba en una zona declarada tensionada i no ha estat arrendada en els últims cinc anys, s’aplicarà l’índex de referència de lloguer del MITMA als nous arrendaments en zona tensionada en habitatges sobre les quals no hagi estat vigent un contracte de lloguer en els últims cinc anys. Ocorrerà independent de què es tracti de propietats d’una petita tenidor o una gran tenidor, i sempre que la situació la reculli la resolució sobre zones tensionades del MITMA.
A Vivendex seguirem molt de prop tota l’actualitat sobre la nova Llei d’Habitatge i les conseqüencies que pugui tenir per a la propietat privada. Mentres tant, per conèixer encara més detalls sobre les aplicacions que ha tingut i tindrà després de la publicació al BOE, et recomenen descarregar la Guia sobre la Llei d’Habitatge. Amb tota la informació completa i gratuita.
Guia sobre la Llei Habitatge
* Font de la informació: Api.cat.