Es pot vendre un pis amb càrregues registrals?
Resposta ràpida: Sí. Tenir una hipoteca pendent, un embargament o una altra càrrega registral no impedeix vendre un habitatge. L’important és revisar primer la nota simple, conèixer quines càrregues existeixen i planificar-ne la cancel·lació perquè l’habitatge pugui transmetre’s correctament i sense retards a la signatura.
Quan decideixes posar en venda un pis a Barcelona o Reus, l’atenció se sol centrar a trobar comprador , pactar un preu just i preparar l’habitatge per a les visites. No obstant això, la seguretat de qualsevol compravenda comença a la documentació. Un dels contratemps més comuns en les operacions immobiliàries, motiu pel qual moltes firmes es retarden o cauen a última hora, és l’ aparició de càrregues no resoltes al Registre de la Propietat .
Què vol dir netejar les càrregues registrals d’un pis?
Netejar les càrregues registrals d’un pis significa cancel·lar legalment qualsevol dret, deute o limitació que figuri sobre l’habitatge al Registre de la Propietat a favor d’un banc, administració pública o tercer. Per exemple, haver acabat de pagar una hipoteca no significa que l’habitatge estigui automàticament lliure de càrregues. La calcel·lació de la hipoteca també ha de quedar reflectida al Registre de la Propietat.
Hi ha una diferència fonamental que convé tenir en compte:
- Cancel·lació econòmica: Passa quan abones la darrera quota al banc i el teu saldo pendent queda a zero euros.
- Cancel·lació registral: És el tràmit notarial i administratiu que esborra formalment l’anotació al foli del Registre de la Propietat. Si no es fa, aquesta hipoteca continua constant públicament durant 20 anys des del darrer venciment.
És realment necessari cancel·lar-les abans de vendre?
La resposta tècnica té dos matisos. No és obligatori que la finca estigui completament desproveïda de càrregues setmanes abans de comercialitzar-la, de fet, la majoria d’operacions se signen existint hipoteques vives.
El que sí que és necessari és que el venedor garanteixi la cancel·lació de les càrregues en transmetre l’immoble. És a dir, encara que l’habitatge tingui una hipoteca pendent en el moment de la venda, aquest haurà de quedar cancel·lat en el procés de compravenda perquè el comprador pugui adquirir la finca lliure d’aquest gravamen.
Per tant, com dur a terme aquest procés? Com es poden netejar les càrregues registrals d’un pis abans de vendre?
Sol·licitar una nota simple actualitzada
Per conèixer la situació real de partida d’un habitatge, un dels primers documents que cal revisar és la Nota Simple del Registre de la Propietat. La Nota Simple és també un document bàsic dins de la documentació necessària per vendre una propietat.
És habitual confondre la informació del Cadastre amb la situació jurídica de limmoble, però compleixen funcions diferents. El Cadastre descriu l’immoble principalment a efectes tributaris com el càlcul de l’IBI, i el Registre de la Propietat acredita qui n’és el titular legal i quines càrregues o drets hi ha sobre la finca.
A l’apartat de càrregues de la nota simple poden aparèixer, entre d’altres:
- Hipoteques prèvies: poden correspondre tant a préstecs que encara s’estan pagant com a hipoteques ja abonades la cancel·lació registral de les quals encara no s’ha realitzat.
- Afeccions fiscals: són notes marginals que indiquen que l’immoble pot quedar subjecte al pagament de determinats impostos relacionats amb transmissions anteriors, com ara l’ impost sobre transmissions patrimonials o l’impost sobre successions. Aquestes afeccions tenen una durada limitada i, en general, desapareixen un cop transcorregut el termini establert si lAdministració no ha iniciat cap actuació.
- Embargaments judicials o administratius: apareixen quan hi ha un deute pendent que ha donat lloc a un embargament sobre l’immoble, per exemple, amb la Seguretat Social, l’Agència Estatal d’Administració Tributària (AEAT) o l’ajuntament.
- Censos o condicions resolutòries: són figures jurídiques que encara es poden trobar a determinades finques antigues, especialment a zones com l’Eixample o Ciutat Vella de Barcelona, així com en àrees cèntriques de Reus. En aquests casos, pot ser necessari acreditar que l’obligació ja s’ha complert o fer els tràmits necessaris per extingir i cancel·lar la càrrega al Registre.
Com cancel·lar una hipoteca ja pagada
Si ja vas acabar de pagar la teva hipoteca però segueix figurant al Registre de la Propietat, has de seguir aquests quatre passos:
- Certificat de saldo zero: sol·licita’l a l’entitat bancària on vas tenir el préstec. Els bancs estan obligats a expedir-lo de forma gratuïta quan el deute està totalment liquidat.
- Escriptura notarial de cancel·lació: acudeixes al notari amb el certificat de saldo zero perquè comparegui l’apoderat del banc a signar la carta de pagament i formalitzar l’escriptura pública.
- Presentació del Model 600: a Catalunya, encara que la cancel·lació d’una hipoteca està exempta de pagar impostos, cal presentar el Model 600 davant de l’Agència Tributària de Catalunya (ATC) a quota zero. El justificant d’aquesta presentació serà necessari per poder inscriure la cancel·lació de la hipoteca al Registre de la Propietat .
- Inscripció al Registre: has de presentar l’escriptura de cancel·lació i el justificant del Model 600 al Registre de la Propietat perquè s’elimini oficialment la hipoteca de la finca.
Infografia Costos en vendre habitatge
Com actuar si encara no has acabat de pagar la hipoteca
Si encara estàs pagant la hipoteca i no tens estalvis per cancel·lar-la abans de vendre, no cal que la liquidis per endavant. L’operació es pot resoldre en el mateix moment de la signatura davant de notari.
Per evitar retards, convé tenir preparada la nota simple , l’últim rebut de l’IBI, el certificat d’estar al corrent amb la comunitat de propietaris i la cèdula d’habitabilitat vigent.
Vendre un pis amb càrregues és possible si saps com gestionar-les
Tenir una hipoteca pendent, un embargament o qualsevol altra càrrega registral no vol dir que no puguis vendre el teu habitatge. L’important és conèixer la situació de l’immoble amb antelació i planificar correctament com i quan es cancel·laran les càrregues.
A Vivendex us ajudem a revisar la situació registral de l’habitatge ia coordinar tots els passos necessaris perquè l’operació arribi a notaria sense sorpreses ni retards. Des de la preparació de la documentació fins a la coordinació amb bancs, gestories i compradors, el nostre objectiu és que puguis vendre amb tranquil·litat i sabent què passa a cada moment.
Tens un habitatge amb càrregues i estàs pensant a vendre’l? A Vivendex podem estudiar el teu cas i explicar-te quina és la millor manera de plantejar l’operació.
Informe Immobiliari a Barcelona
Evolució dels preus de venda, lloguer i núm. de compravendes
