Acceptar un habitatge heretat implica liquidar una sèrie d’impostos per a poder aconseguir la propietat. Per a poder liquidar aquest tribut és necessari atorgar un valor a l’habitatge heretat, una gestió que sol genera dubtes entre els hereus.
Quin valor hem d’atorgar a l’habitatge heretat durant el 2022? Abans, en comprar un habitatge, calia abonar uns impostos sobre la base del que havia costat. No obstant això, des del gener passat de 2022, cal pagar-los amb relació al preu de mercat estipulat per la Direcció General del Cadastre. T’expliquem tots els detalls.
Valora el teu habitatge ara
Valor de l’Administració i valor de Taxació
En el moment de valorar un immoble heretat, fins al 2021 podíem optar per dues vies: el valor de l’Administració i el valor de Taxació.
El valor que establert per l’Administració correspondria al valor cadastral multiplicat per un factor de correcció, normalment entre l’1 i 3, encara que podia dependre de cada municipi. Aquest valor, acostumava a ser inferior al de taxació, per la qual cosa solia ser una millor opció si la intenció era quedar-se amb l’habitatge i no vendre-la.
Una altra via per a calcular el valor d’un habitatge heretat era presentar una taxació pericial contradictòria. Mitjançant una taxació pericial contradictòria es valoraven aspectes de l’habitatge no tinguts en compte per l’Administració, com per exemple, la tendència del mercat. Per aquest motiu, la taxació pericial era superior al valor fiscal atorgat per l’Administració.
Establir un valor per a l’habitatge heretat superior permetia reduir el guany patrimonial obtingut (diferència entre el preu d’adquisició de l’habitatge heretat i el preu de venda de la mateixa) i, per consegüent, pagar menys en concepte d’IRPF i Plusvàlua Municipal. Pel que, si la intenció era vendre l’habitatge, podia ser millor opció.
Com valorar un habitatge heretat en 2022? El valor de referència cadastral
Si recentment has heretat un habitatge, pot ser que et sentis una cosa perduda respecte als passos que has de seguir a continuació. Si et trobes en aquesta situació, el més important és que coneguis el nou valor de referència del Cadastre. Com hem esmentat anteriorment, s’aplica des de l’1 de gener de 2022 i des de llavors, és la nova base imposable d’impostos com el de transmissions patrimonials i el de successions i donacions.
Aquest valor és el que dona la Direcció General del Cadastre a un immoble després de fer una anàlisi dels preus de les compravendes que es realitzen davant notari, en funció de les dades registrades en el Cadastre Immobiliari, com són els preus de les transaccions d’immobles de la zona o les característiques cadastrals de cada propietat. Per a conèixer aquest nou valor de referència cadastral per tres vies: Internet, presencial o telefònica.
Diferències entre el valor cadastral i el de referència
- El valor cadastral dels immobles serveix de base imposable a l’Impost sobre Béns immobles (IBI). Es tracta d’una dada privada i s’actualitza per les Lleis de Pressupostos Generals de l’Estat.
- El valor de referència dels immobles és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral, com l’ús o la localització. És una dada pública que es determina cada any, simultàniament en tots els municipis i, en cap moment, superarà el valor de mercat perquè s’aplicarà un factor de minoració.
Què són els factors de minoració?
Els factors de minoració són coeficients aplicables en la determinació dels valors de referència individualitzats dels immobles, que serveixen per a absorbir les fluctuacions del mercat que puguin produir-se en l’exercici 2022. Garanteixen que el valor dels immobles no superin els valors de mercat.
A quins impostos afecta el nou valor de referència?
El valor de referència de Cadastre serveix de base imposable sobre l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), Actes Jurídics Documentats (AJD) i sobre el de Successions i Donacions (ISD) en aquelles operacions regulades amb aquesta tributació. Això incidirà en el valor d’adquisició i transmissió en impostos com l’IRPF i la plusvàlua municipal. El nou valor de referència no afectarà l’IBI.
Com hem mencionat anteriorment, el valor de referència no superarà el valor de mercat. Així doncs, el seu ús com a base imposable no implicaria un augment en el pagament d’impostos, segons Cadastre. Amb tot i això, si el preu o la contraprestació pagada per una propietat són superiors al valor de referència de l’immoble, es prendrà com a base imposable la major. És a dir, el valor de referència de l’immoble serà la base mínima de tributació en aquests impostos.
I què és el valor de mercat?
Una altra qüestió diferent és el valor de mercat que aconseguirà el nostre habitatge heretat una vegada ens hàgim fet amb ella i decidim treure-la al mercat de la venda. Per a establir un adequat preu de mercat l’ideal és contractar un agent immobiliari especialitzat en la zona en la qual es troba el nostre immoble.
El valor de referència cadastral, tracta d’establir el preu d’un immoble, no obstant això, en funció de les nostres necessitats i intencions, podem requerir una valoració més precisa. Per tant, perquè et facis una idea del preu de mercat que el teu habitatge heretat podria assolir en el mercat durant el 2022, pots fer ús del nostre valorador d’habitatges en línia.
La nostra recomanació a l’hora de gestionar una transacció immobiliària, sobretot si estem parlant d’immobles heretats, és posar-se en mans d’una bona agència immobiliària. Serà la que, de primera mà, podrà assessorar-nos sobre cadascun dels mètodes de valoració que poden entrar en joc en la nostra transacció, en funció de les nostres necessitats i objectius.
