Si estás pensando en vender una vivienda con inquilino en Barcelona o Reus, es normal que te preguntes si esta condición afectará o no a su precio de venta y cuánto podrías obtener por ella.
¿Cuánto vale un piso alquilado en Barcelona?
Respuesta rápida: El precio de un piso alquilado en Barcelona depende del tipo de contrato vigente, la renta mensual y la rentabilidad que ofrece al comprador. En general, suele situarse por debajo del precio de un piso libre, ya que el nuevo propietario debe respetar el alquiler existente y las condiciones pactadas con el inquilino. Para conocer el valor real, no basta con hacer una valoración online; es necesario calcular la rentabilidad anual del inmueble y analizar el contrato de arrendamiento vigente.
A continuación te explicamos cómo hacerlo paso a paso.
Factores que afectan a la valoración de un piso alquilado
A la hora de calcular el precio de un piso alquilado existen factores legales, contractuales y de mercado que influyen directamente en su valoración. En este artículo te detallaremos los más importantes.
Condiciones del contrato
El contrato de arrendamiento es uno de los elementos que más influye en el precio de un piso alquilado. Los compradores interesados en adquirir un piso alquilado querrán saber:
- Duración del contrato: si el alquiler es reciente y aún quedan varios años de vigencia, el comprador no podrá ocupar la vivienda hasta que finalice, algo que puede reducir el interés de quienes buscan comprar una vivienda para uso propio. Por el contrario, esta situación puede atraer a inversores que buscan obtener una rentabilidad inmediata.
- Precio del alquiler: un contrato con una renta por debajo del precio de mercado puede reducir el atractivo económico de la inversión. En cambio, una renta alta puede ser algo muy atractivo.
- Garantías y estado del inquilino: la solvencia del arrendatario y su historial de pago también aportan seguridad al comprador inversor, por lo que está dispuesto a pagar más por la vivienda.
Perfil del comprador
El valor de una vivienda alquilada también depende de a quién vamos a dirigirnos con la venta. Si nos dirigimos a inversores que buscan rentabilidad, estos valorarán que haya un inquilino estable. En este caso, el precio de la vivienda alquilada se calcula en base a su rentabilidad neta anual (precio de venta / ingresos por alquiler).
Por el contrario, si nos dirigimos a particulares que buscan una vivienda habitual, la existencia de un contrato de alquiler puede ser un obstáculo, ya que no podrán disponer de la casa hasta que el contrato finalice.
Limitación de precios en Cataluña
Desde la entrada en vigor de la Ley estatal de vivienda y el Índice de referencia catalán, Barcelona y Reus forman parte de zonas tensionadas donde se aplican límites al precio de los alquileres de los nuevos contratos de arrendamiento.
Esta limitación de precios tiene una consecuencia muy importante: si el comprador quiere seguir alquilando el piso, no podrá subir el precio libremente al finalizar el contrato de arrendamiento actual.
Ejemplo práctico: Cómo valorar un piso alquilado
Imaginemos dos pisos idénticos en el centro de Barcelona con un valor de mercado de 350.000 euros.
- Piso A (libre): sin inquilino, listo para entrar a vivir.
- Piso B (alquilado): con un contrato en vigor durante 3 años más y una renta mensual de 1.200 euros.
Un comprador inversor analizará el piso B según su rentabilidad:
- Ingreso anual por alquiler: 1.200 euros × 12 meses = 14.400 euros
- Rentabilidad bruta sobre el valor de mercado libre: 14.400 euros / 350.000 euros = 4,1 %
Si el mercado exige una rentabilidad mínima del 5%, un precio atractivo para el comprador sería de unos 288.000 euros, es decir, un 17,% menos que el piso libre.
Esta diferencia coincide con lo que suele observarse en Barcelona: las viviendas alquiladas se venden entre un 5% y un 20% por debajo del valor de mercado, según la duración del contrato y el precio de la renta.
Si tienes una vivienda y quieres calcular la rentabilidad que puedes obtener sacándola al mercado del alquiler, puedes hacerlo a través de la siguiente calculadora online.
Valoraciones online: por qué no son fiables para un piso con inquilino
Las herramientas de valoración automática no tienen en cuenta las particularidades de una vivienda alquilada. Sus cálculos se basan en precios medios por zona y superficie, pero ignoran datos clave como:
- La duración restante del contrato
- La renta mensual
- El perfil del inquilino
- Las limitaciones legales de la zona
- El rendimiento actual del inmueble.
Por eso, una herramienta de valoración online puede ofrecer un precio de mercado para una vivienda alquilada muy alejado de la realidad. Si tienes una vivienda alquilada y quieres saber por cuánto puedes venderla, tendrás que solicitar una valoración profesional que tenga en cuenta la rentabilidad actual y las condiciones reales del contrato.
Calcular el precio de mi piso
En Vivendex podemos calcular el precio de tu piso alquilado en Barcelona o Reus sin compromiso. Además, disponemos de una amplia cartera de inversores en busca de propiedades con inquilino como la tuya, lo que nos permite acelerar la gestión y obtener unas mejores condiciones de venta. Ponte en contacto con nosotros y te orientaremos para encontrar la opción más adecuada para tu vivienda.
Preguntas y Respuestas sobre Valorar un piso alquilado
Barcelona y Reus están consideradas zonas tensionadas, lo que implica límites a la subida de precios en nuevos contratos de alquiler. Esto puede influir en la rentabilidad futura que un inversor espera obtener y, por tanto, en el precio que está dispuesto a pagar por un piso alquilado.
La forma más fiable de conocer el valor de tu piso en Barcelona o Reus es contactar con un profesional inmobiliario, que pueda calcular la rentabilidad, analizar el contrato vigente y estimar el precio real de venta. Las herramientas de valoración online no tienen en cuenta la duración del contrato, la renta ni el perfil del inquilino, por lo que sus resultados pueden estar muy alejados de la realidad.
No necesariamente. Un piso alquilado suele venderse entre un 5 % y un 20 % por debajo del precio de mercado libre, dependiendo de la duración del contrato, la renta y la solvencia del inquilino. En algunos casos, especialmente para inversores que buscan rentabilidad, la existencia de un inquilino puede ser un valor añadido.
