Si estàs pensant en vendre un habitatge amb llogater a Barcelona o Reus, és normal que et preguntis si aquesta condició afectarà o no el seu preu de venda i quant podries obtenir-ne.
Quan val un pis llogat a Barcelona?
Resposta ràpida: El preu d´un pis llogat a Barcelona depèn del tipus de contracte vigent, la renda mensual i la rendibilitat que ofereix al comprador. En general, se sol situar per sota del preu d’un pis lliure, ja que el nou propietari ha de respectar el lloguer existent i les condicions pactades amb l’inquilí. Per conèixer el valor real, no n’hi ha prou de fer una valoració en línia; cal calcular la rendibilitat anual de limmoble i analitzar el contracte darrendament vigent.
A continuació us expliquem com fer-ho pas a pas.
Factors que afecten la valoració d´un pis llogat
A l’hora de calcular el preu d’un pis llogat hi ha factors legals, contractuals i de mercat que influeixen directament en la valoració. En aquest article us detallarem els més importants.
Condicions del contracte
El contracte d’arrendament és un dels elements que influeix més en el preu d’un pis llogat. Els compradors interessats a adquirir un pis llogat voldran saber:
- Durada del contracte: si el lloguer és recent i encara queden uns quants anys de vigència, el comprador no podrà ocupar l’habitatge fins que finalitzi, cosa que pot reduir l’interès dels que busquen comprar un habitatge per a ús propi. Per contra, aquesta situació pot atraure inversors que busquen obtenir una rendibilitat immediata.
- Preu de lloguer: un contracte amb una renda per sota del preu de mercat pot reduir l’atractiu econòmic de la inversió. En canvi, una renda alta pot ser molt atractiva.
- Garanties i estat de l’inquilí: la solvència de l’arrendatari i el seu historial de pagament també aporten seguretat al comprador inversor, per això està disposat a pagar més per l’habitatge.
Perfil del comprador
El valor d’un habitatge llogat també depèn de qui ens dirigirem amb la venda. Si ens dirigim a inversors que busquen rendibilitat, aquests valoraran que hi hagi un llogater estable. En aquest cas, el preu de l’habitatge llogat es calcula segons la rendibilitat neta anual (preu de venda / ingressos per lloguer).
Per contra, si ens dirigim a particulars que busquen un habitatge habitual, l‟existència d‟un contracte de lloguer pot ser un obstacle, ja que no podran disposar de la casa fins que el contracte finalitzi.
Limitació de preus a Catalunya
Des de l’entrada en vigor de la Llei estatal d’habitatge i l’ índex de referència català , Barcelona i Reus formen part de zones tensionades on s’apliquen límits al preu dels lloguers dels nous contractes d’arrendament.
Aquesta limitació de preus té una conseqüència molt important: si el comprador vol continuar llogant el pis, no podrà pujar el preu lliurement en finalitzar el contracte d’arrendament actual.
Exemple pràctic: Com valorar un pis llogat
Imaginem dos pisos idèntics al centre de Barcelona amb un valor de mercat de 350.000 euros.
- Pis A (lliure): sense llogater, llest per entrar a viure.
- Pis B (llogat): amb un contracte en vigor durant 3 anys més i una renda mensual de 1.200 euros.
Un comprador inversor analitzarà el pis B segons la rendibilitat:
- Ingrés anual per lloguer: 1.200 euros × 12 mesos = 14.400 euros
- Rendibilitat bruta sobre el valor de mercat lliure: 14.400 euros/350.000 euros = 4,1 %
Si el mercat exigeix una rendibilitat mínima del 5%, un preu atractiu per al comprador seria d’uns 288.000 euros, és a dir, un 17% menys que el pis lliure.
Aquesta diferència coincideix amb el que sol observar-se a Barcelona: els habitatges llogats es venen entre un 5% i un 20% per sota del valor de mercat, segons la durada del contracte i el preu de la renda.
Si tens un habitatge i vols calcular la rendibilitat que pots obtenir traient-lo al mercat del lloguer, pots fer-ho a través de la següent calculadora online .
Valoracions online: per què no són fiables per a un pis amb llogater
Les eines de valoració automàtica no tenen en compte les particularitats d’un habitatge llogat . Els seus càlculs es basen en preus mitjans per zona i superfície, però ignoren dades clau com ara:
- La durada restant del contracte
- La renda mensual
- El perfil de l’inquilí
- Les limitacions legals de la zona
- El rendiment actual de limmoble.
Per això, una eina de valoració en línia pot oferir un preu de mercat per a un habitatge llogat molt allunyat de la realitat. Si tens un habitatge llogat i vols saber per quant el pots vendre, hauràs de sol·licitar una valoració professional que tingui en compte la rendibilitat actual i les condicions reals del contracte.
Calcular el preu del meu pis
A Vivendex podem calcular el preu del teu pis llogat a Barcelona o Reus sense cap compromís. A més, disposem d’una àmplia cartera d’inversors que busquen propietats amb llogater com la teva, cosa que ens permet accelerar la gestió i obtenir unes millors condicions de venda. Poseu-vos en contacte amb nosaltres i us orientarem per trobar l’opció més adequada per al vostre habitatge.
Preguntes i Respostes sobre Valorar un pis llogat
Barcelona i Reus estan considerades zones tensionades, cosa que implica límits a la pujada de preus en nous contractes de lloguer. Això pot influir en la rendibilitat futura que un inversor espera obtenir i, per tant, en el preu que està disposat a pagar per un pis llogat.
La forma más fiable de conocer el valor de tu piso en Barcelona o Reus es contactar con un profesional inmobiliario, que pueda calcular la rentabilidad, analizar el contrato vigente y estimar el precio real de venta. La manera més fiable de conèixer el valor del teu pis a Barcelona o Reus és contactar amb un professional immobiliari, que pugui calcular la rendibilitat, analitzar el contracte vigent i estimar el preu real de venda.
No necessàriament. Un pis llogat acostuma a vendre’s entre un 5 % i un 20 % per sota del preu de mercat lliure, depenent de la durada del contracte, la renda i la solvència de l’inquilí. En alguns casos, especialment per a inversors que busquen rendibilitat, l’existència d’un inquilí pot ser un valor afegit.
