Desde el 1 de Enero de 2018, el Código Civil de Cataluña cuenta con un nuevo libro (el sexto).
Este nuevo documento, tiene como objetivo adaptarse al moderno derecho europeo de contratos de compraventas, respetando a su vez, la propia tradición jurídica existente.
A pesar de que a día de hoy existe un recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el Gobierno ante el Tribunal Constitucional, esta nueva normativa lleva en vigor desde el 1 de enero de 2018, por lo que a falta de una resolución al respecto, conviene destacar cuáles son las principales novedades que esta normativa contempla y que actualmente afecta a todos aquellos que desean comprar o vender piso en Barcelona.
Novedades principales del Código Civil en Cataluña
Las novedades expuestas en el sexto libro del Código Civil en Cataluña, afectan de manera directa a todas las compraventas de inmuebles producidas en la comunidad. Pero, ¿Qué es y cómo debe hacerse un contrato privado de compraventa?
Antes de descubrir las modificaciones que la nueva normativa establece, conviene tener claro las diferencias existentes entre un contrato privado de compraventa y una escritura pública para comprender a qué tipo de contratos afecta la nueva legislación.
Contrato Privado vs. Escritura Pública
Identificados ambos términos, pasemos a detallar las principales novedades que recoge el sexto libro del Código Civil catalán y que, a falta de una resolución del recurso interpuesto, actualmente afecta a todos los contratos privados realizadas en la comunidad de Cataluña.
Transmisión de la titularidad
En el antiguo Código Civil, el vendedor se limitaba a transmitir la posesión de un inmueble al comprador. Con las nuevas modificaciones, el vendedor adquiere la obligación expresa de transmitir la titularidad del dominio o derecho del bien del que se trate.
Conformidad
En el nuevo Código Civil de Cataluña, existe toda una subsección que regula la conformidad del inmueble transmitido (arts. 62120 a 621-30). Esta subsección, pretende sustituir el tradicional saneamiento de los artículos 1474 a 1499 del Código Civil.
Según la nueva normativa, la vivienda entregada debe corresponderse a lo establecido en el propio contrato y a los criterios avalados por la Ley para determinar si existe o no dicha conformidad. Para ello, se valorarán aspectos relacionados con:
- La adecuación de la descripción de la vivienda realizada por el vendedor.
- El inmueble debe ser idóneo para el uso habitual al que se destine o se hubiese acordado en el contrato.
- La propiedad debe tener las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar de ella conforme a su naturaleza.
- La vivienda debe poseer las prestaciones exhibidas por el vendedor.
Deber de información
Además de la obligación de conformidad, el artículo 621-7 del nuevo Código Civil en Cataluña establece que el vendedor está en la obligación de facilitar toda la información relevante sobre la vivienda que se va a transmitir y a actuar conforme a la buena fe y la honradez de tratos.
De esta manera, la entrega del certificado de eficiencia energética se convierte en un requisito indispensable para poder proceder con la firma.
Exclusión de Responsabilidad
El vendedor no responderá a la falta de conformidad que el comprador conozca, o que razonablemente no podía ignorar en el momento de la conclusión del contrato.
De igual manera, sí responderá en los casos de ocultación, negligencia grave o garantía expresa de conformidad.
Contrato de arras
Se establece claramente la distinción entre arras confirmatorias y arras penitenciales, estableciéndose que las primeras tienen carácter general y se dan por hecho mientras que no se estipule lo contrario, y las penitenciales tienen carácter excepcional y deben acordarse de manera expresa.
Si tienes dudas relacionadas con estos términos, puedes leer nuestro artículo Diferencias entre contrato de Compraventa y Contrato de Arras.
Precio
Una de las grandes novedades que el sexto libro del Código Civil de Cataluña contempla en relación a los contratos privados de compraventa, es la no necesidad de fijar un precio exacto en el contrato.
Con la nueva legislación, se establecen otras maneras de proceder a determinar el precio en caso de que éste no esté fijado expresamente. Por ejemplo, fijándose por parte de terceros o por cualquiera de las partes integrantes del contrato.
A pesar de las novedades que el nuevo Código Civil catalán contempla, una de las cosas que desde luego no cambia, es la vinculación existente entre comprador y vendedor a través de un contrato de compraventa. Es decir, las partes intervinientes estarán en la obligación de cumplir íntegramente con su contenido.
Debido a su validez y vinculación, es muy importante asegurarse de entender y aceptar cada una de las cláusulas expuestas antes de proceder con la firma.
Si vas a vender un piso en Barcelona y no sabes cómo proceder con la redacción de este documento, tienes dudas conforme a la legislación existente en tu localidad, o simplemente quieres asegurarte de que tu contrato te garantiza todos tus derechos como vendedor, confía la venta de tu inmueble a una agencia inmobiliaria en Barcelona experta en la tramitación de inmuebles como Vivendex.
* Contenido elaborado en base a la normativa vigente a fecha de publicación del artículo. El contenido puede no estar lo suficientemente actualizado si el reglamento sobre el que se sustenta ha sufrido modificaciones tras la fecha de publicación. Para una información más precisa, contactar con el equipo de Vivendex en el 93 418 49 48.
