Antes de celebrar la venta, calcula cuáto pagarás a Hacienda por la venta de tu piso en Barcelona, incluyendo la ganancia patrimonial y los tramos de IRPF actualizados
Un error muy común que suelen cometer los propietarios, es pensar que los costes de vender una vivienda terminan el día de la firma en el Notario. Sin embargo, a la hora de vender un piso en Barcelona, los propietarios se ven obligados a afrontar una serie de gastos que van más allá de la firma en Notaría.
Uno de los más olvidados, es sin duda la denominada comúnmente como Plusvalía de Hacienda. Este tributo, se encarga de grabar la ganancia patrimonial obtenida por la venta de nuestro inmueble en la declaración de la renta del año en curso.
En este artículo, os mostraremos cómo calcular la ganancia patrimonial obtenida por la venta de un piso en Barcelona y la manera en que esta tributará en vuestra declaración de la renta.
* Para realizar un cálculo completo sobre los costes que conlleva la venta de un inmueble, podéis descargar la siguiente infografía de gastos:
Costes al vender vivienda [Infografía]
¿Cómo calcular la ganancia patrimonial?
A priori, esta operación es tan sencilla como restar al valor por el cual estamos transmitiendo nuestra vivienda (valor de venta), el valor por el cual la adquirimos en su día (valor de compra). Pero para obtener estos datos, hay que tener en cuenta las siguientes consideraciones:
Valor de adquisición
Valor de adquisición = Precio de compra + gastos y tributos de la compra + inversiones y mejoras
El valor de adquisición se compondrá, por un lado, del precio por el cual en su día compramos la vivienda, más todos los gastos y tributos que tuvimos que asumir para realizar la compra, más las inversiones y mejores que hayamos realizado en ella y que hayan hecho aumentar su precio en el mercado.
- Precio de compra: precio por el que el su día compramos la vivienda (precio Escriturado).
- Gastos y tributos de compra: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA, Notaría, Gestoría, Registro…
- Inversiones y mejoras: aquellas mejoras destinadas a hacer la vivienda más útil, cómoda o duradera (reformas en cocina, baños, sustitución de suelos, ventanas…)
Valor de transmisión
Valor de transmisión = Precio de venta – gastos y tributos de venta
Para calcular el valor de transmisión, será necesario restar al precio de venta, los gastos y tributos que debemos asumir como vendedores para la transmisión de la vivienda.
- Precio de Venta: precio por el que estamos vendiendo la vivienda (precio Escriturado)
- Gastos y tributos: Plusvalía Municipal y/o honorarios de la agencia inmobiliaria.
*Si quieres hacerte una idea de lo que puede costar tu piso en el mercado, puedes hacer uso del valorador de viviendas de Vivendex.
Ganancia Patrimonial
Ahora que ya hemos calculado el valor de adquisición y el valor de transmisión de nuestro inmueble, estaremos en facultades de poder calcular la ganancia patrimonial de nuestra operación. Para ello, seguiremos la siguiente fórmula:
Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión – Valor de Adquisición
Calculo de ganancia patrimonial de un piso en Barcelona
Para entender mejor cómo calcular la ganancia patrimonial de un piso en Barcelona, pasemos con un ejemplo real. Imaginemos que hace 10 años compramos un piso en la ciudad condal por 225.000 euros. Sobre él, hemos realizado una serie de reformas para aumentar su vida útil que nos han costado 5.000 euros y, además, en su día tuvimos que afrontar 22.000 euros en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Notaría, Gestoría y Registro.
10 años después, decidimos venderlo por 310.00 euros, una operación para la cual hemos tenido que pagar 7.000 euros de Plusvalía Municipal y 9.300 euros en concepto de honorarios a la agencia inmobiliaria encargada de gestionar la venta.
Para calcular la ganancia patrimonial de este piso, tendríamos que:
- Precio de adquisición: 225.000 euros + 5.000 euros + 22.000 euros = 252.000 euros.
- Precio de transmisión: 310.000 euros – 7.000 euros + 9.300 euros = 293.700 euros.
- Ganancia patrimonial: 293.000 euros – 252.000 euros = 41.000 euros.
Entonces, ¿Cuánto pagaré a hacienda?
Una vez obtenida la ganancia patrimonial por la venta de nuestro piso en Barcelona (valor de transmisión – valor de adquisición), podremos determinar cuál será su tributación en la declaración de la renta en función de los siguientes tramos:
- Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%
- Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
- Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%
- Entre 200.000 y 300.000 euros: 27%
- Más de 300.000 euros: 28%
Siguiendo con el ejemplo anterior, con una ganancia de 41.000 € por la venta de nuestro piso en Barcelona, se aplicarían los siguientes tramos de IRPF de la siguiente manera:
- Los primeros 6.000 euros tributan al 19%, es decir, por el primer tramo pagaríamos 1.140 euros a Hacienda.
- Los siguientes 35.000 euros (hasta llegar a 41.000 euros) tributan al 21%, por lo que pagaríamos 7.350 a Hacienda
En total, pagaríamos 8.490 euros (1.140 + 7.350) por la ganancia patrimonial de nuestro piso en Barcelona.
Sin embargo, no todos los contribuyentes tendrán que hacer frente a este coste y, por supuesto, no todos tendrán que asumir la misma carga económica. La Agencia Tributaria establece exenciones como la reinversión en vivienda habitual o la exención para mayores de 65 años, con las que los constituyentes podrán librarse del pago del IRPF al vender su vivienda si responden a una serie de requisitos.
¿Tienes más dudas sobre el proceso? Ponte en contacto con el personal de Vivendex y nos encargaremos de facilitarte la información solicitada.
Preguntas y Respuestas sobre el IRPF al vender un piso:
La ganancia patrimonial se obtiene restando al valor de transmisión (precio de venta menos gastos de venta) el valor de adquisición (precio de compra más gastos de compra y mejoras). Si el resultado es positivo, esa cantidad tributa en el IRPF según los tramos vigentes.
Sí, hay casos en los que no se tributa por la ganancia patrimonial, como la reinversión en vivienda habitual en un plazo máximo de dos años o la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años. También pueden aplicarse exenciones en casos de dación en pago y otras situaciones específicas reguladas por la Agencia Tributaria.
Los tramos actuales son:
Hasta 6.000 €: 19%
De 6.000 € a 50.000 €: 21%
De 50.000 € a 200.000 €: 23%
De 200.000 € a 300.000 €: 27%
Más de 300.000 €: 28%
Por ejemplo, si tu ganancia es de 41.000 €, pagarías 8.490 € en total.
