Abans de celebrar la venda, calcula quant pagaràs a Hisenda per la venda del teu pis a Barcelona, incloent-hi la plusvàlua i els trams d’IRPF actualitzats.
Un error molt comú que solen cometre els propietaris és pensar que els costos de vendre un habitatge acaben el dia de la signatura al Notari. No obstant això, a l’hora de vendre un pis a Barcelona, els propietaris es veuen obligats a afrontar una sèrie de despeses que van més enllà de la signatura a Notaria.
Un dels més oblidats és sens dubte la denominada comunament com a Plusvàlua d’Hisenda. Aquest tribut s’encarrega de gravar la plusvàlua obtinguda per la venda del nostre immoble a la declaració de la renda de l’any en curs.
En aquest article, us mostrarem com calcular la plusvàlua obtinguda per la venda d’un pis a Barcelona i la manera en què aquesta tributarà a la vostra declaració de la renda.
* Per fer un càlcul complet sobre els costos que comporta la venda d’un immoble, podeu descarregar la següent infografia de despeses:
Costos en vendre habitatge [Infografia]
Com calcular la plusvàlua?
A priori, aquesta operació és tan senzilla com restar al valor pel qual estem transmetent el nostre habitatge (valor de venda), el valor pel qual la vam adquirir en el seu dia (valor de compra). Però per obtenir aquestes dades, cal tenir en compte les següents consideracions:
Valor d’adquisició
Valor d’adquisició = Preu de compra + despeses i tributs de la compra + inversions i millores
El valor d’adquisició es compondrà, d’una banda, del preu pel qual en el seu dia vam comprar l’habitatge, més totes les despeses i tributs que vam haver d’assumir per fer la compra, més les inversions i millores que hàgim realitzat en ella i que hagin fet augmentar el seu preu al mercat.
- Preu de compra: preu pel qual en el seu dia vam comprar l’habitatge (preu escripturat).
- Despeses i tributs de compra: Impost de Transmissions Patrimonials o IVA, Notaria, Gestoria, Registre…
- Inversions i millores: aquelles millores destinades a fer l’habitatge més útil, còmode o durador (reformes en cuina, banys, substitució de terres, finestres…)
Valor de transmissió
Valor de transmissió = Preu de venda – despeses i tributs de venda
Per calcular el valor de transmissió, caldrà restar al preu de venda les despeses i tributs que hem d’assumir com a venedors per a la transmissió de l’habitatge.
- Preu de venda: preu pel qual estem venent l’habitatge (preu escripturat)
- Despeses i tributs: Plusvàlua Municipal i/o honoraris de l’agència immobiliària.
*Si vols fer-te una idea del que pot costar el teu pis al mercat, pots fer ús del valorador d’habitatges de Vivendex.
Plusvàlua
Ara que ja hem calculat el valor d’adquisició i el valor de transmissió del nostre immoble, estarem en condicions de poder calcular la plusvàlua de la nostra operació. Per a això, seguirem la següent fórmula:
Plusvàlua = Valor de Transmissió – Valor d’Adquisició
Càlcul de plusvàlua d’un pis a Barcelona
Per entendre millor com calcular la plusvàlua d’un pis a Barcelona, vegem un exemple real. Imaginem que fa 10 anys vam comprar un pis a la ciutat comtal per 225.000 euros. Sobre ell, hem realitzat una sèrie de reformes per augmentar la seva vida útil que ens han costat 5.000 euros i, a més, en el seu dia vam haver d’afrontar 22.000 euros en concepte d’Impost de Transmissions Patrimonials, Notaria, Gestoria i Registre.
10 anys després, decidim vendre’l per 310.000 euros, una operació per a la qual hem hagut de pagar 7.000 euros de Plusvàlua Municipal i 9.300 euros en concepte d’honoraris a l’agència immobiliària encarregada de gestionar la venda.
Per calcular la plusvàlua d’aquest pis, hauríem de:
- Preu d’adquisició: 225.000 euros + 5.000 euros + 22.000 euros = 252.000 euros.
- Preu de transmissió: 310.000 euros – 7.000 euros + 9.300 euros = 293.700 euros.
- Plusvàlua: 293.000 euros – 252.000 euros = 41.000 euros.
Llavors, quant pagaré a Hisenda?
Un cop obtinguda la plusvàlua per la venda del nostre pis a Barcelona (valor de transmissió – valor d’adquisició), podrem determinar quina serà la seva tributació a la declaració de la renda en funció dels següents trams:
- Fins a 6.000 euros de plusvàlua: 19%
- Entre 6.000 i 50.000 euros: 21%
- Entre 50.000 i 200.000 euros: 23%
- Entre 200.000 i 300.000 euros: 27%
- Més de 300.000 euros: 28%
Seguint amb l’exemple anterior, amb una plusvàlua de 41.000 € per la venda del nostre pis a Barcelona, s’aplicarien els següents trams d’IRPF de la manera següent:
- Els primers 6.000 euros tributen al 19%, és a dir, pel primer tram pagaríem 1.140 euros a Hisenda.
- Els següents 35.000 euros (fins a arribar a 41.000 euros) tributen al 21%, pel que pagaríem 7.350 euros a Hisenda
En total, pagaríem 8.490 euros (1.140 + 7.350) per la plusvàlua del nostre pis a Barcelona.
No obstant això, no tots els contribuents hauran de fer front a aquest cost i, per descomptat, no tots hauran d’assumir la mateixa càrrega econòmica. L’Agència Tributària estableix exempcions com la reinversió en habitatge habitual o l’exempció per a majors de 65 anys, amb les quals els contribuents podran alliberar-se del pagament de l’IRPF en vendre el seu habitatge si compleixen una sèrie de requisits.
Tens més dubtes sobre el procés? Posa’t en contacte amb el personal de Vivendex i ens encarregarem de facilitar-te la informació sol·licitada.
Preguntes i Respostes sobre l’IRPF en vendre un pis:
Sí, hi ha casos en què no es tributa per la plusvàlua, com la reinversió en habitatge habitual en un termini màxim de dos anys o la venda de l’habitatge habitual per a majors de 65 anys. També es poden aplicar exempcions en casos de dació en pagament i altres situacions específiques regulades per l’Agència Tributària.
La plusvàlua s’obté restant al valor de transmissió (preu de venda menys despeses de venda) el valor d’adquisició (preu de compra més despeses de compra i millores). Si el resultat és positiu, aquesta quantitat tributa a l’IRPF segons els trams vigents.
Els trams actuals són:
Fins a 6.000 €: 19%
De 6.000 € a 50.000 €: 21%
De 50.000 € a 200.000 €: 23%
De 200.000 € a 300.000 €: 27%
Més de 300.000 €: 28%
Per exemple, si la teva plusvàlua és de 41.000 €, pagaries 8.490 € en total.
