Todo lo que debes saber para vender un piso alquilado en Barcelona: alternativas, ventajas e inconvenientes según tu situación.
Si tienes un piso alquilado en Barcelona, Reus o en cualquier otra localidad de Cataluña, seguramente te hayas planteado si mantenerlo en alquiler sigue siendo la mejor opción. El marco legal que regula los contratos de alquiler cambia con rapidez, algo que genera inseguridad jurídica entre los propietarios. A ello se suma que los nuevos contratos deben ajustarse al índice de referencia de precios del alquiler, lo que limita las posibilidades de obtener mejores rentas.
Ante este contexto, cada vez son más los propietarios que se plantean vender sus viviendas en lugar de seguir arrendándolas. Ahora bien, no es lo mismo vender un piso libre que vender un piso alquilado. Cuando hay un inquilino dentro, entran en juego una serie de implicaciones legales y distintas estrategias de venta que conviene conocer.
En este artículo, te explicamos qué opciones tienes si estás pensando en vender un piso alquilado en Barcelona o cualquier otro municipio de Cataluña, los pros y contras de cada alternativa y los aspectos clave que debes tener en cuenta antes de tomar una decisión.
¿Qué opciones tengo para vender un piso alquilado en Barcelona?
Si vas a vender un piso alquilado, existen tres escenarios principales: vender el piso al inquilino, vender el piso sin inquilino y vender el piso con el contrato de alquiler en vigor. La elección dependerá de tu situación, la duración del contrato de alquiler y el perfil del comprador al que quieras atraer.
Vender el piso al inquilino
La primera opción que debes valorar es vender la vivienda al propio arrendatario. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce el derecho de tanteo y retracto, lo que significa que el inquilino tiene preferencia para comprar el piso en las mismas condiciones en que se ofrecería a un tercero.
Derecho de tanteo: antes de vender a otro comprador, debes notificar al inquilino por escrito el precio y las condiciones de la operación. El comprador tiene 30 días naturales para decidir si quiere ejercer su derecho.
Derecho de retracto: si vendes a un tercero sin respetar este derecho, el inquilino puede reclamar la vivienda para sí mismo en las mismas condiciones que la venta realizada.
Ten en cuenta que desde Vivendex podemos ayudarte en la negociación con el inquilino, la preparación de la documentación y hasta en la búsqueda de financiación para que tu inquilino actual pueda acceder a la compra de tu vivienda.
Vender el piso sin inquilino
Si prefieres vender tu vivienda libre, tienes dos opciones a tu alcance:
Pactar una salida voluntaria con el inquilino
Puedes negociar una compensación económica para que el arrendatario deje el piso antes de que acabe el contrato. Aunque esta operación implica un coste inicial, a menudo compensa porque podrás vender a un comprador finalista (no inversor) que esté dispuesto a pagar un precio más alto.
Esperar a que finalice el contrato de alquiler
Otra opción es dejar que el contrato llegue a su vencimiento natural. En ese momento, puedes decidir no renovarlo y poner el piso a la venta como vivienda libre, lo que suele aumentar el número de potenciales compradores y el precio de mercado. Eso sí, la ley exige avisar al inquilino antes de que finalice el contrato para que tenga tiempo de buscar otra vivienda. Aunque es la vía más lenta, también es la más sencilla desde el punto de vista legal, ya que evita negociaciones y posibles compensaciones económicas.
Vender el piso alquilado
Esta es la opción más habitual cuando no se quiere esperar al vencimiento del contrato de alquiler. En este caso, el contrato de arrendamiento se mantiene en vigor y sería heredado en las mismas condiciones por el nuevo comprador. Esta opción es muy atractiva para los inversores ya que pueden adquirir la vivienda alquilada por un precio algo inferior al de mercado y, además, obtienen rentabilidad por él desde el primer día.
¿Por qué un inversor paga menos que un comprador finalista?
Cuando se vende un piso alquilado (con inquilino dentro), la mayoría de interesados suelen ser inversores que buscan rentabilidad inmediata a través de la renta mensual del contrato en curso. Para ellos, lo más importante es la relación entre el precio de compra y la rentabilidad del alquiler, es decir, cuánto les va a generar el inmueble en comparación con lo que van a pagar por él.
Este es el motivo por el que los inversores suelen comprar viviendas a precios inferiores respecto al precio que pagaría una persona que busca un piso para entrar a vivir. Los inversores valoran más la rentabilidad que pueden alcanzar alquilando la propiedad, que otros aspectos más subjetivos por los que un comprador finalista estaría dispuesto a pagar más, como la luz natural, la distribución o el estado de la vivienda.
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¿Cómo vender un piso alquilado más rápido?
En Vivendex contamos con un equipo especializado en la compraventa de viviendas en Barcelona y Reus, también cuando estas se encuentran arrendadas. Nuestro equipo puede ayudarte a analizar tu contrato de alquiler, mediar con tu inquilino para alcanzar acuerdos beneficiosos, preparar la vivienda para su comercialización y localizar al perfil de comprador adecuado (ya sea un inversor que busca rentabilidad inmediata o un particular interesado en disponer del piso libre).
Además, si decides vender tu piso con inquilino, en Vivendex disponemos de una amplia cartera de inversores activos interesados en este tipo de inmuebles, lo que nos permite agilizar el proceso y maximizar tus oportunidades de venta. Contáctanos y te ayudaremos a encontrar la mejor solución para tu vivienda.
Preguntas frecuentes sobre vender un piso alquilado
Un piso con inquilino principalmente suele interesar a inversores que valoran contar con ingresos por alquiler desde el primer día sin necesidad de buscar arrendatarios.
Generalmente, un piso ocupado por un inquilino se vende por un precio más bajo que uno libre, ya que el comprador no puede entrar a vivir inmediatamente. En Barcelona, la diferencia suele estar entre un 5% y un 20%, dependiendo de la renta actual, el tiempo restante de contrato y el atractivo de la zona para inversores.
No hay una respuesta única: vender con inquilino suele atraer a inversores y permite cerrar la operación más rápido, aunque a un precio algo menor. Vender sin inquilino amplía el mercado de compradores y, normalmente, eleva el valor de la vivienda.
