Al realizar una compraventa de un inmueble, bien sea vivienda o local comercial, nos podemos encontrar con deudas pendientes de comunidad e IBI del propietario anterior. ¿Quién debe asumir esas deudas?
¿Quién es el responsable del pago de las deudas anteriores de la comunidad de propietarios?
Serán a cargo de las personas o entidades que eran propietarias en su momento y no pagaron los recibos de las cuotas comunitarias o derramas, acordadas en acta, que les girase la Comunidad. Por tanto, la Comunidad podrá demandarlas, reclamando las deudas pendientes.
Afección del Inmueble de las cantidades adeudadas a la Comunidad
El inmueble, por Ley, queda afecto al pago de la deuda que haya a favor de la comunidad:
Artículo 9.1 e) de la LPH – “el adquiriente de un inmueble, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”
Esto significa que, aunque el actual propietario no sea el deudor personal con la Comunidad del piso o local adquirido, va a responder de las deudas del anterior propietario con el límite que se extiende a la anualidad en la que se adquiera y a los tres años anteriores.
No se trata de que el actual propietario sea deudor personal de la Comunidad, sino que el inmueble queda afecto al pago de las cantidades que se le deban a la comunidad por el periodo establecido por Ley.
Quien sí es (y sigue siendo) el deudor personal con la Comunidad, es el propietario antiguo que no pagó los recibos que le correspondían mientras era dueño.
¿Prescriben las deudas de la comunidad de propietarios?
Las deudas de la comunidad prescriben a los 5 años, según lo establecido en el artículo 1966.3º del Código Civil y 3 años en Cataluña, según los contenidos en el Título II del primer libro del Código Civil catalán.
Ejemplo:
Una entidad se adjudica un inmueble en Subasta en el ejercicio 2021. El inmueble queda afecto al pago de las deudas del ejercicio 2021 y los tres años anteriores (2020; 2019; 2018).
La entidad deberá pagar la deuda de ese periodo por estar por ley afecta el inmueble adquirido al cumplimiento de esta obligación.
Deudas de IBI
El propietario del inmueble estará obligado al pago de este impuesto, que se devenga anualmente.
Ahora bien, al igual que en los gastos comunitarios, a la hora de vender el inmueble, este queda también afecto al pago de las deudas pendientes de dicho impuesto. Esto significa que el comprador puede verse obligado a pagar el IBI que el vendedor no haya pagado.
¿Qué pasa si hay deudas pendientes de IBI?
La Ley 58/2003 General Tributaria prevé en su artículo 78 un mecanismo para garantizar el cobro de deudas tributarias.
A través de este mecanismo, el Ayuntamiento podría exigirle el cobro de un máximo de dos ejercicios, aunque puede llegar a pagar el IBI impagado de todos los ejercicios no prescritos mediante el derecho de afección regulado en el artículo 70 de la citada Ley General Tributaria, convirtiéndose el comprador en responsable subsidiario de las deudas frente a la administración local.
¿Cómo evitar que el comprador responda a estas deudas?
Para evitar que el comprador responda a las deudas de comunidad e IBI, lo habitual es que antes de formalizarse la compraventa, el vendedor justifique que está al corriente de los gastos comunitarios e IBI. Para ello, debería presentar el Certificado de la Comunidad y el certificado del Ayuntamiento conforme no hay deuda pendiente.
Pero nos podemos encontrar con operaciones de compraventa en las cuales no se justifica que el vendedor esté al corriente de estos gastos y en el caso de que nos interese llevar adelante la compraventa, es conveniente que en la escritura de compraventa se haga constar que el vendedor asume el pago de todas las cantidades pendientes, tanto de comunidad como de IBI.
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