Las compraventas de viviendas caen y sin embargo, este año pasado, la figura del inversor inmobiliario se dobló con respecto a 2022. Un 13% de los compradores, en concreto, fueron inversores, según datos de Fotocasa Research.
El inmobiliario sigue percibiéndose como una alternativa segura para hacer crecer nuestros ahorros. Y para Francesc Quintana, CEO de Vivendex, siempre que se siga el consejo profesional y se tomen en consideración todas las variables antes de decidirse a invertir, sin duda, lo es. Para hacer bien este presupuesto previo a la compra de un inmueble es necesario disponer de la siguiente documentación:
-la nota registral,
-las últimas actas de la comunidad,
-el certificado de estar al corriente de pago de la comunidad,
-la calificación urbanística y si la finca está afectada por algún plan,
-el valor de referencia del catastro,
-el certificado de la ITE,
-los recibos del IBI
-el certificado energético y la cédula de habitabilidad.
Todos estos papeles, junto con el consejo de un asesor experto, nos darán los datos clave a la hora de tomar la decisión más correcta. Invertir no es sólo hallar un inmueble a buen precio, es asegurarse de que éste nos va a dar la rentabilidad que deseamos.
Así, por ejemplo, al contar con toda esta documentación y consejo no sólo conoceremos algunos costes que vamos a asumir, como son la cuota de la comunidad o el importe del IBI, si no que indagando un poco gracias al expertise de nuestro asesor, sabremos si la convivencia en el edificio es buena y no tendremos mucha rotación de inquilinos al alquilar el inmueble. Cuando esto ocurre la casa queda vacía un tiempo y puede haber desperfectos. Y al fin y al cabo, el 20% de las viviendas se vende por problemas con los vecinos… y normalmente los inmobiliarios son conscientes de los motivos de las ventas anteriores.
Otro ejemplo de la importancia de la información que podemos obtener es relativa a la calificación energética ya que si el inmueble es de los que más energía consume es muy posible que pronto haya derramas y reformas dada la voluntad de la normativa de conseguir que el parque de vivienda existente sea cada vez más eficiente. Para estos casos hay ayudas europeas, aunque los criterios para acceder a ellas, según Francesc, son difíciles de cumplir.
Lo ideal es visitar la vivienda con un arquitecto técnico o ingeniero de construcción, que comprenderá exactamente que pueden suponer para nosotros, por ejemplo, la calificación urbanística o los detalles del informe de la ITE.
De importancia mayúscula será poder calcular el coste exacto de los tributos ya que los impuestos son, a parte del precio, uno de los principales gastos asociados a la inversión inmobiliaria.
Lo primero a tener claro es que los impuestos varían en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano. En el primer caso, nos cobrarán el IVA y los actos jurídicos documentados y, en el segundo, el ITP. La cuantía del IVA y el ITP en el caso de la vivienda, en Cataluña, es del 10% del precio, no así si se tratara de un local al que queremos dar un cambio de uso (aquí el IVA es del 21%).
Otra excepción es la de aquellos inmuebles que tienen un valor de referencia superior al precio de compraventa. En estos casos, el ITP se calcula en base al valor de referencia en cuestión y puede subir más de lo que esperábamos. Suele pasar por ejemplo con las plazas de aparcamiento. Algunas con un valor de mercado muy bajo, porque tienen una columna que dificulta las maniobras u otros problemas, tienen un valor de referencia altísimo.
El IBI y la plusvalía, por su parte, dependen de la superficie del inmueble, en concreto la que consta en el catastro. Sin embargo, a veces, el valor catastral recoge los metros cuadrados de la vivienda y los de las zonas comunes repercutidas o directamente no se informaron los metros correctos. Puede, pues, valer la pena pedir de subsanar estos errores.
Por último, hay que investigar el mercado para determinar la renta promedio de propiedades similares en la zona. Para obtener una estimación realista de los ingresos que podrías generar mediante el alquiler, te recomendamos contar con la ayuda de un agente inmobiliario especializado.
¿Estas buscando un inmueble perfecto para inversión? ¿quieres ahorrarte quebraderos de cabeza y asegurarte el tiro con la ayuda de un experto en este campo? ¡Cuenta con Vivendex! Nuestros profesionales trabajan cada día con pasión para presentarte propiedades que se ajusten a tus objetivos de inversión
¡Ponte en contacto con nosotros sin compromiso!
