T’expliquem pas a pas com calcular la rendibilitat d’un lloguer amb hipoteca per a què puguis avaluar des del principi si estàs fent o no una bona inversió immobiliària.
Quan pensem en comprar per llogar, és molt important tenir molt clar des del principi la rendibilitat a la qual podrem optar. No serveix de res comprar un immoble a preu aparentment econòmic si la renda mensual a la qual podem optar no ens permetrà ni tan sols cobrir les despeses fixes que l’habitatge ens genera.
Però, i què passa quan aquesta propietat que acabem de comprar amb l’objectiu de rendibilitzar-la té una hipoteca associada? Com podem calcular la rendibilitat a la qual podem optar mitjançant un lloguer amb hipoteca?
Gràcies a la nostra calculadora de rendibilitat podràs calcular de manera automàtica la rendibilitat que podràs aconseguir amb un habitatge llogat tenint en compte els interessos d’una possible hipoteca associada.
Calculadora de rendibilitat
No obstant, i per comprendre millor d’on surten cada un dels conceptes que entren en joc a la fórmula, a continuació passarem a explicar les diferències entre tres tipus diferents de rendibilitats.
Calcular la rendibilitat bruta del lloguer
La rendibilitat bruta del lloguer mesura la relació entre el cost de la inversió i el benefici que ens produeix, una dada que sol mostrar-se en percentatge.
Exemple real de rendibilitat bruta del lloguer
Imaginem que al seu dia vam comprar un habitatge per 200.000 euros i el volem llogar per 800 euros al mes. Per calcular la rendibilitat bruta del lloguer, haurem de tenir en compte els costos que vam assumir en el seu dia per fer-nos amb l’habitatge (Impost de Transmissions Patrimonials, Notaria, Gestoria…).
- Import de compra: 200.000 euros.
- Despeses de compra: 20.000 euros
- Ingressos anuals bruts del lloguer: 800 euros x 12 mesos = 9.600 euros
- Rendibilitat bruta del lloguer: 9.600 / 220.000 = 4,3%
Calcular la rendibilitat neta del lloguer
Tot i que la rendibilitat bruta del lloguer ens permet obtenir una aproximació molt precisa de la rendibilitat a la qual podrem optar amb el nostre habitatge, es fa necessari calcular la rendibilitat neta del lloguer per obtenir unes dades més precises.
La rendibilitat neta del lloguer mesura la relació entre el cost de la inversió i el benefici que ens produeix tenint en compte les despeses fixes. Com a despeses fixes entendrem totes aquelles que haurem d’assumir com a propietaris de l’immoble mentre el tenim llogat: comunitat de veïns, IBI, derrames…
Exemple real de rendibilitat neta del lloguer
Seguint amb les dades del nostre exemple, els conceptes a tenir en compte per calcular la rendibilitat neta del lloguer, serien els següents:
- Import de compra: 200.000 euros
- Despeses de compra: 20.000 euros
- Ingressos anuals bruts del lloguer: 800 euros x 12 mesos = 9.600 euros
- Despeses del lloguer: 190 euros x 12 mesos = 2.280 euros
- Ingressos anuals nets per lloguer: 9600-2280 = 7.320 euros
- Rendibilitat neta del lloguer: 7.320 / 220.000 = 3,3%
Calcular la rendibilitat neta del lloguer amb hipoteca
No obstant, en cap dels exemples anteriors tenim en compte l’existència d’una possible hipoteca que ens faci reduir el percentatge de rendibilitat a què podem optar a causa dels interessos generats pel nostre préstec hipotecari.
La rendibilitat del lloguer amb hipoteca, mesura la relació entre el cost de la inversió i el benefici a què podem optar tenint en compte tant els costos fixos com l’existència d’una possible hipoteca.
Exemple real de rendibilitat neta del lloguer amb hipoteca
Imaginem que per comprar l’habitatge del nostre exemple, ens cal sol·licitar una hipoteca de 140.000 euros (per a segones residències els bancs no solen oferir més del 70%) a un interès fix del 2% i un termini de 30 anys.
Segons el calculador hipotecari de Vivendex, aquestes dades deixarien una quota hipotecària mensual aproximada de 536 euros. D’aquesta manera, els càlculs a realitzar a partir de llavors serien els següents.
- Import de compra: 200.000 euros. Despeses de compra: 20.000 euros
- Fons propis inversor: 80.000 euros. Hipoteca: 140.000 euros.
- Ingressos anuals bruts del lloguer: 800 euros x 12 mesos = 9.600 euros
- Despeses del lloguer: 190 euros x 12 mesos = 2.280 euros
- Hipoteca: 536 euros x 12 mesos = 6.432 euros. De mitjana, 3.216 euros són interessos, que és realment la despesa que suposa tenir hipoteca.
- Despeses del lloguer + interessos hipoteca: 2.280 + 3.216 = 5.496 euros.
- Ingressos anuals nets pel lloguer: 9600-5496 = 4.104 euros
- Rendibilitat neta del lloguer amb hipoteca: 4.104 / 80.000 = 5,13%
El lloguer amb hipoteca és l’opció més rendible ja que l’aportació de l’inversor és més baixa i es queda un 3% de la rendibilitat dels diners del banc després de pagar el 2% d’interessos. A més, hi ha l’efecte temporal. Amb la inflació, el lloguer que paga el llogater va pujant, mentre que els diners que paga al banc cada vegada valen menys. Tot són avantatges!
* A Vivendex posem a la teva disposició una calculadora de rendibilitat per a què puguis calcular la rendibilitat neta de lloguer tenint en compte els possibles interessos d’un préstec hipotecari.
Calculadora de rendibilitat
Descarrega la calculadora de rendibilitat de Vivendex i no dubtis a posar-te en contacte amb els nostres agents immobiliaris per a què puguin assessorar-te sobre la millor manera d’augmentar la rendibilitat de la teva inversió immobiliària.
