Según el informe de API sobre la Actualidad del mercado inmobiliario, el residencial alcanza el mayor número de compraventas de vivienda desde 2007.
La rentabilidad de la vivienda, sintetizada en el incremento interanual del precio de la vivienda en España (6,65%), se ha situado por encima de la rentabilidad anual del IBEX-35 en dicho periodo (-5,56%) y de la rentabilidad de la deuda pública a 10 años (3,2%).
La consideración adicional de la rentabilidad bruta del alquiler (3,5% BdE) está llevando a que el ámbito residencial haya sido uno de los principales focos de inversión en 2022. Más del 60% de las transmisiones de vivienda en España durante el último año han sido por compraventa, algo menos del 20% por herencia, quedando el resto en otros títulos de transmisión.
Compraventa de vivienda
En términos relativos se han registrado 11,57 compraventas por cada mil habitantes, el mayor nivel desde 2008. En vivienda usada se han registrado 531.589 compraventas, con un incremento anual del 17,6%, alcanzando el mayor resultado desde comienzos de 2006. En vivienda nueva se han alcanzado las 114.652 compraventas, con una mejora anual del 1,9%, el mejor resultado desde 2014. La distribución de compraventas de vivienda sigue consolidando el liderazgo de la vivienda usada, con un peso cercano al 83% de las compraventas, quedándose la vivienda nueva con un porcentaje del 17,23%, con una tendencia ligeramente descendente en el último año. Esta última modalidad se ha desagregado en un 15,97% de vivienda nueva libre y un 1,26% de vivienda nueva protegida.
La tipología de compraventas de vivienda consolida pesos de compraventa de vivienda unifamiliar por encima del 20%, concretamente del 20,5% en 2022. Por su parte, la vivienda colectiva (pisos) se sitúa por debajo del 80%, cerca de niveles mínimos históricos, concretamente en el 79,5%. La demanda de vivienda con mayor superficie y la menor relevancia del factor localización está provocando esta tendencia, que previsiblemente irá corrigiéndose conforme vaya normalizándose la actividad en compraventas de vivienda.
El porcentaje de compras de vivienda por extranjeros ha registrado un importante incremento durante el último año, alcanzando niveles máximos en el tercer trimestre del año (15,92%), cerrando el cuarto trimestre en el 14,7%. En 2022 el 13,8% de las compras han correspondido a extranjeros, superando las 88.000 compras, lo que supone un factor de contrapeso excelente, en la medida que mantiene unas expectativas muy favorables para el año 2023.
La oferta de vivienda en venta
La oferta de vivienda en venta se ha seguido reduciendo durante el último año, situándose ligeramente por encima de los 1,1 millones. La totalidad de comunidades autónomas han registrado descensos anuales, así como la mayor parte de provincias y municipios.
La desagregación de la oferta de vivienda en venta según tipología de vivienda unifamiliar y colectiva (pisos), muestra cómo la mayor contribución a la reducción viene por el lado de los pisos, que alcanzan algo más de 806.000 ofertados, quedando la vivienda unifamiliar por encima de las 295.000, con reducciones en ambos casos. En términos porcentuales el 71,94% de las viviendas ofertadas son vivienda colectiva (pisos) y el 28,06% vivienda unifamiliar.
El 51,60% de las compraventas de pisos del último trimestre del año han presentado una superficie media superior a los 80 m2, también con una reducción con respecto a 2021, el 28,10% entre 60 y 80 m2, el 16,78% entre 40 y 60 m2, quedando un 3,52% con menos de 40 m2. Se ratifica igualmente la progresiva vuelta a la normalidad.
El periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas ha sido de 16,9 años en 2022, con un alargamiento del 2,7% durante el último año. Las diferencias territoriales son significativas, dando lugar a comunidades autónomas con periodos medios por encima de los 20 años y otras con periodos medios inferiores a los 14 años. En la práctica totalidad de ellas, durante el último año, se ha incrementado el periodo medio de posesión.
El precio por m2 de la vivienda registrada se ha incrementado en el año 2022 un 6,7%, alcanzando los 1.944 €/m2. La evolución de las tasas trimestrales muestra una cierta moderación de la tendencia alcista en el precio de la vivienda. En todas las comunidades autónomas se han registrado incrementos en precios durante el último año. El índice de precios de la vivienda (INE) muestra un crecimiento anual más moderado (5,5%), con una ralentización del crecimiento en la segunda mitad del año. Un crecimiento más moderado muestra el precio tasado de la vivienda, con un incremento anual del 3,3% y un precio medio de 1.749 €/m2.
Precios en vivienda nueva
En vivienda nueva el precio por m2 registrado ha sido de 2.087 €/m2, con un incremento anual del 3,3%, mientras que en
vivienda usada el precio medio ha sido de 1.913 €/m2, con un incremento anual del 7,9%. En ambos casos se observa una moderación de la tendencia alcista en la segunda mitad del año, especialmente en vivienda usada, que es la que ha registrado una tendencia alcista más intensa.
El precio medio en compras de vivienda por extranjeros ha sido de 2.062 €/m2, con un importe medio de 1.567 €/m2 en residentes y 2.481 €/m2 en no residentes, dando lugar a intensas diferencias en precios medios según nacionalidad. El precio ofertado por m2 de vivienda en venta mantiene igualmente su tendencia alcista, con un incremento anual del 6,2%, alcanzando los 1.946 €/m2. En todas las comunidades autónomas se han registrado incrementos en el precio ofertado de vivienda durante el último año.
El precio medio por vivienda libre en 2022 ha cerrado en 178.118 €, con un descenso anual del -0,7%, moderándose con respecto a 2021, que supuso niveles máximos desde mediados de 2010. En vivienda nueva libre el precio medio ha sido de 259.076 €, mientras que en vivienda usada el importe ha sido de 169.922 €. Las diferencias territoriales son notables, con comunidades autónomas que superan los 200.000 € de precio medio, frente a otras que se sitúan por debajo de los 100.000 €.
El volumen total vendido de vivienda libre ha sido de 126.469 millones de euros durante el último año, alcanzando la mayor cuantía desde 2007. En vivienda usada se han superado los 110.000 millones y en vivienda nueva se ha aproximado a los 17.000 millones. En prácticamente todas las comunidades autónomas se han registrado incrementos interanuales.
La actividad en el mercado de vivienda durante 2022 ha sido notable, habiendo registrado niveles máximos desde 2007 con cerca de 650.000 compraventas.
La vivienda usada ha sido la que ha contado con un mayor protagonismo, situándose en máximos desde comienzos de 2006 (máximo de la serie histórica), con más de 530.000 compraventas.
El peso de las compraventas de vivienda usada ha sido del 82,77%, cerca de máximos históricos, quedando la vivienda nueva con un peso del 17,23%, con cerca de 115.000 compraventas. Los últimos datos disponibles (2021) sitúan el 75,8% de las viviendas en régimen de propiedad y el 24,2% en alquiler o cesión.
Dentro del conjunto de transmisiones de vivienda, más del 60% han correspondido a transmisiones, alcanzando las herencias un peso por debajo del 20%.
La actividad inmobiliaria relativa ha alcanzado máximos desde mediados de 2008, con 13,57 compraventas por cada mil habitantes.
La vivienda unifamiliar consolida niveles por encima del 20% de las compraventas (20,5%), quedando la vivienda colectiva (pisos) en el 79,5%.
La demanda extranjera ha registrado niveles máximos de la serie, con cuantías superiores a las 88.000 compras en 2022, y un peso porcentual del 13,8%. La superficie media transmitida de vivienda ha descendido, alejándose de los niveles máximos históricos, alcanzados en la segunda mitad de 2020 y 2021.
El periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas ha seguido creciendo hasta los 16,9 años, con un incremento anual del 2,7%.
El mercado de compraventas de vivienda
El mercado de compraventas de vivienda ha registrado un año 2022 con un excelente comportamiento, pero que, sin embargo, ha tenido una doble cara, tal y como puede observarse en el desglose de los resultados trimestrales.
Los tres primeros trimestres han registrado niveles máximos de los últimos años, cerrando un 2022 en máximos de número de compraventas de vivienda desde 2007. Sin embargo, el año ha cerrado con un descenso trimestral relativamente significativo que hacer estimar, dado el conjunto de variables analizadas, que supone el inicio de un progresivo descenso en la actividad, alejándonos de las excelentes cifras de los dos últimos años.
En cierta medida se puede estimar una cierta vuelta a la normalidad, entendiendo como tal el número de compraventas medio durante el periodo 2017-2019 o niveles de actividad relativa próxima a las 10 compraventas por cada mil habitantes y año.
Vivienda usada
La vivienda usada ha sido la modalidad de vivienda con un comportamiento más favorable durante el último año, con un crecimiento anual del 17,6%, alcanzando las 531.589 compraventas, nivel máximo desde el primer trimestre de 2006, que fue el máximo de la serie histórica.
Vivienda nueva
En vivienda nueva se han registrado 114.652 compraventas, con un ligero incremento anual del 1,9%, alcanzando el mayor resultado desde 2014, aunque con un cierto retroceso durante la segunda mitad del año, en la medida que el nivel máximo interanual se registró a mediados de 2022 (118.183 compraventas).
La desagregación de la oferta de vivienda en venta entre vivienda colectiva y vivienda unifamiliar permite constatar cómo la mayor contribución a la reducción de la oferta ha venido por el lado de la vivienda unifamiliar, mostrando la vivienda colectiva (pisos) un mejor comportamiento. Concretamente, los pisos han superado las 806.000 ofertas, mientras que la vivienda unifamiliar se sitúa ligeramente por encima de las 295.000.
En términos porcentuales, la vivienda colectiva ofertada supone el 71,94% y la vivienda unifamiliar el 28,06%.
Datos obtenidos de API.cat (Consulta la información completa).
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