¿Qué necesito saber antes de vender para comprar?: Diferenciar estos tres conceptos: la valoración determina el precio real de mercado para vender en el plazo deseado; la tasación es la certificación oficial e independiente que el banco exige para conceder la hipoteca al comprador; y la hipoteca es la financiación final obtenida. Calcular mal la valoración inicial o depender únicamente del valor tasado puede bloquear la financiación del comprador y arruinar tu compraventa en cadena.
Valoración, Tasación e Hipoteca: Entendiendo los 3 conceptos
Cuando te planteas vender tu propiedad actual para financiar la compra de tu nueva vivienda en Barcelona o Reus, te adentras en una operación en cadena donde la precisión financiera lo es todo.
Confundir la valoración de mercado con la tasación oficial es uno de los desencadenantes más habituales de operaciones frustradas a última hora
La Valoración Inmobiliaria: La realidad del mercado
La valoración es un estudio analítico que determina el precio óptimo al que se puede vender un inmueble en las condiciones actuales del mercado.
Valoración Online Gratuita: En Vivendex ofrecemos una herramienta de valoración online inmediata y 100% gratuita que cruza datos de mercado y algoritmos Big Data para darte una primera orientación sobre el valor de tu vivienda.
Valoración Profesional Personalizada: Para aquellos propietarios que eligen vender mediante nuestro modelo de trabajo en multiexclusiva, nuestros agentes especializados en la zona, realizan un análisis comparativo profundo. Evaluamos los precios de cierre reales en el Registro de la Propiedad en zonas de Barcelona (Sarrià, Eixample, Gràcia, etc.) y Reus, el estado de conservación, la orientación y las características técnicas del inmueble.
La Tasación Oficial: El filtro de la entidad bancaria
La tasación es un informe normativo elaborado por un arquitecto o técnico vinculado a una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España.
Su función no es fijar la estrategia comercial, sino certificar un valor del inmueble que servirá de garantía hipotecaria para el banco.
La Hipoteca: La liquidez final
La hipoteca es el préstamo que concederá la entidad financiera para la compraventa. Como regla general, las entidades bancarias suelen financiar hasta el 80% del valor del inmueble para primera residencia.
Es crucial recordar que el banco aplicará ese 80% sobre el valor menor entre el precio pactado de compraventa y la tasación oficial.
Errores financieros a evitar al “vender para comprar”
Coordinar la venta de un piso con la compra simultánea del siguiente exige evitar fallos de cálculo que pongan en riesgo tus ahorros:
No prever el desfase de la tasación bancaria: Si vendes tu inmueble por 300.000 € pero la tasación del comprador resulta ser de 270.000 €, el banco solo le prestará el 80% de 270.000 € (216.000 €). Si el comprador no dispone de liquidez extra para cubrir la diferencia, la operación puede caerse tras haber firmado el contrato de arras.
Ignorar los gastos de compraventa y aportación propia: Para comprar la nueva vivienda necesitarás tener ahorrado aproximadamente un 20% no financiable del precio de la vivienda más un 10%-13% adicional en concepto de impuestos (ITP o IVA/AJD en Catalunya), honorarios de notaría, registro y gestoría.
Firmar arras penitenciales sin cláusula de financiación o margen holgado: Entregar el 10% habitual como arras antes de tener asegurada la concesión del préstamo puede hacerte perder las cantidades entregadas si la hipoteca es denegada.
Desconocer la fiscalidad autonómica y tributaria: Al vender y comprar debes calcular la repercusión de la Plusvalía Municipal, el IRPF por ganancia patrimonial (pudiendo acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual) y la tributación autonómica del ITP gestionada por la Agència Tributària de Catalunya (ATC).
El valor del Agente Inmobiliario Especializado en Barcelona y Reus
Llevar a cabo una operación de compraventa cruzada requiere contar con un especialista inmobiliario de zona que entienda el comportamiento real del mercado inmobiliario local:
Conocimiento micro-local: El mercado de la Zona Alta o de Eixample en Barcelona difiere considerablemente de la dinámica de Reus. El experto local conoce los precios de cierre recientes y el perfil del comprador.
Estrategia en Multiexclusiva (MLS): Al confiarnos la venta bajo este modelo, tu propiedad se comparte con más de 30 agencias colaboradoras y más de 150 agentes, manteniendo un único interlocutor directo en Vivendex. Esto multiplica las probabilidades de venta rápida al mejor precio sin saturar el mercado.
Seguridad integral: Desde la puesta a punto de la vivienda (Home Staging), el filtrado financiero de los compradores, hasta el acompañamiento en notaría.
¿Cuánto cuesta vender tu vivienda?
Impuestos y otros gastos que tendrás que asumir al vender
Preguntas Frecuentes (FAQs)
¿Cuál es la diferencia entre el valor de mercado y el valor de tasación?
El valor de mercado es el precio real al que un comprador dispuesto pagaría por tu vivienda en función de la oferta y la demanda. La tasación es una valoración técnica y legal regulada que realiza una sociedad homologada para determinar el riesgo que asume el banco al conceder una hipoteca.
¿Qué ocurre si la tasación es inferior al precio de compraventa acordado?
Si la tasación es menor que el precio acordado, el banco calculará el porcentaje de financiación (por ejemplo, el 80%) sobre el valor de tasación. El comprador deberá aportar la diferencia con sus propios ahorros para poder cerrar la transacción.
¿Cuánto dinero debo tener ahorrado para comprar una vivienda en Catalunya?
Por lo general, se requiere contar con un 30% a 32% del valor total de la propiedad. Este porcentaje se desglosa en un 20% de entrada no financiada por el banco y entre un 10% y un 12% para cubrir impuestos (ITP al 10% en Catalunya para segunda mano) y gastos de gestión, notaría y registro.
¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad y el certificado energético para vender?
Sí, en Catalunya es obligatorio presentar la Cédula de Habitabilidad y el Certificado de Eficiencia Energética en el momento de la firma de la escritura de compraventa ante notario. En Vivendex tramitamos y gestionamos toda esta documentación por ti para garantizar una firma sin contratiempos.
¿Estás pensando en vender tu propiedad en Barcelona o Reus para dar el paso hacia tu próximo hogar?
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