El mes de diciembre de 2018 se aprobó la Modificación del Plan General Metropolitano. Esta medida, además de obligar a destinar el 30% de los pisos nuevos a vivienda asequible, declaraba a la ciudad de Barcelona como área de tanteo y retracto. En este artículo pretendemos explicar en qué se basa esta normativa y el impacto que ha tenido en propietarios de inmuebles e inversores privados.
Pero, ¿Qué es el derecho de tanteo y retracto? El derecho de tanteo y retracto permite a la Administración disponer de un derecho prioritario de adquisición sobre los siguientes tipos de inmuebles:
- Edificios residenciales plurifamiliares.
- Suelo sin edificar o con edificaciones desocupadas/en estado de ruina.
- Viviendas vacías sujetas al impuesto sobre viviendas desocupadas, regulado en la ley 14/2015.
Para conocer la normativa completa y los detalles de esta modificación, podéis acceder al Plan General Metropolitano publicado por el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya.
El Ayuntamiento de Barcelona prevé que esta acción permita incrementar el patrimonio municipal de suelo y de vivienda, hacer frente a la falta de vivienda asequible y estimular la creación de vivienda de protección pública. Al mismo tiempo, la normativa pretende luchar contra la especulación inmobiliaria, regular la presión sobre los precios de alquiler y disponer de suelo destinado a dotaciones públicas.
Consecuencias del derecho de tanteo y retracto para el propietario
La principal consecuencia que sufrirá el vendedor será un cambio en la forma y los plazos del cobro y una demora considerable de la operación.
El propietario de un inmueble que llegue a un acuerdo de venta deberá notificar con carácter previo a la administración pública sus intenciones y las condiciones estipuladas. Posteriormente, el Ayuntamiento tendrá un plazo de dos meses para emitir una resolución expresa sobre la decisión de ejercer o no el derecho de tanteo.
Si la Administración notifica el interés en ejercer el derecho, se deberá retirar la propuesta de compra y facilitar la inspección al inmueble, aportar la documentación necesaria y esperar una resolución. La notificación supondrá que se paralice el período máximo de dos meses y empiece un nuevo período indeterminado hasta su resolución.
Sin embargo, la mayor repercusión para el propietario será que el Ayuntamiento no abone la totalidad del importe de inmediato y exija unas condiciones de pago aplazado.
Consecuencias del derecho de tanteo y retracto para el inversor
El ejercicio del derecho de tanteo y retracto supone una pérdida de tiempo y un coste económico importante para el inversor. El análisis de una operación de compraventa de un edificio o un suelo requiere un análisis previo y un proceso de Due Diligence.
Se deberán realizar consultas urbanísticas, estudios de mercado, proyectos y presupuestos de obras, asumiendo así un coste sin retorno en arquitectos, urbanistas, fiscalistas y abogados, entre otros.
Las adquisiciones públicas más recientes
Cada vez son más los edificios comprados por parte del Ayuntamiento, superando las 950 viviendas a contar desde el año 2016. El Consistorio ha comprado un total de 30 fincas realizando una inversión total de 91,2 millones de euros. Los distritos de la ciudad en los que se han adquirido más viviendas han sido Sants-Montjuic, Nou Barris y Ciutat Vella.
Adquisiciones en Horta
En el barrio de Horta, por ejemplo, el Ayuntamiento ha comprado tres edificios en un estado precario durante el primer trimestre del año 2021. El coste de dicha operación ha sido de 1,4 millones de euros más otros 4,5 millones para su rehabilitación.
Adquisiciones en el Eixample
Es un hecho que el Ayuntamiento en los últimos meses ha puesto el foco en otras ubicaciones, adquiriendo cuatro fincas en el distrito del Eixample, una de las zonas con menos disponibilidad de vivienda de protección pública. El ejercicio de derecho de tanteo y retracto en el Eixample se ha llevado a cabo concretamente en los barrios de Sant Antoni (calles Floridablanca y Comte Borrell), en la Nova Esquerra del Eixample (calle Calabria) y en la Dreta de lEixample (calle Balmes).
La compra de estos cuatro edificios engloba un total de 67 viviendas y 7 locales comerciales por un coste de 21,6 millones de euros. Las viviendas vacías de dichos edificios se destinarán a alquiler social y en el resto se garantizará la continuidad de las familias que ya residen en las mismas, subrogando los contratos de alquiler.
La adquisición de viviendas en zonas cotizadas y de escasa dotación de viviendas pretende ampliar la vivienda pública y frenar la compra de edificios por parte de grandes tenedores, previniendo así la expulsión de los residentes habituales.
Adquisiciones en calle Balmes
Uno de los casos más mediáticos ha sido la compra del edificio situado en la calle Balmes, finca compuesta por 23 viviendas y 1 local. El Consistorio dirigido por Ada Colau ha aprobado la primera compra de una finca ubicada en una zona prime, por un coste de 8,3 millones de euros más la inversión que sea necesaria para su rehabilitación.
Expertos del sector han criticado duramente esta operación, considerando que se podría haber invertido esta cantidad en más de un centenar de viviendas públicas de alquiler accesible en otras zonas de la ciudad.
Adquisición de El Molino
Otro ejercicio de tanteo y retracto por parte de la Administración con mucha repercusión en la prensa ha sido la adquisición de El Molino, el popular teatro situado en la Avenida del Paral·lel. El Consistorio y la propiedad llegaron a un acuerdo por un importe de 6,2 millones de euros, defendiendo que dicha adquisición permitirá preservar el equipamiento como un símbolo de la ciudad.
*Recuerda que para conocer todos los detalles de esta normativa y acceder a información sobre la reserva del 30% de pisos nuevos a vivienda social que también plantea este reglamento, puedes descargar el Plan General Metropolitano en PDF.
