T’expliquem com calcular la rendibilitat de la teva inversió immobiliària i et facilitem una calculadora per a fer el càlcul de manera automàtica.
Calcular la rendibilitat d’una inversió immobiliària no és un procés tan complex com pugui semblar a primera vista. Només s’ha d’aplicar la fórmula adequada i ser molt meticulosos amb el procediment.
La fórmula per calcular la rendibilitat d’una inversió immobiliària és la següent:
De la mateixa manera, també et pots descarregar la nostra calculadora de rendibilitat per a realitzar el càlcul de manera automàtica introduint les dades relatives al teu immoble a la nostra plantilla d’Excel. La calculadora té en compte possibles interessos d’un préstec hipotecari, de manera que et podràs apropar molt a la rendibilitat real.
Calculadora de rendibilitat
A continuació, teniu un exemple real de càlcul de rendibilitat d’un habitatge comprat per 200.000 euros i destinat al lloguer tradicional. Per poder calcular tu mateix la rendibilitat de la teva operació, pots seguir els passos que veurem a continuació adaptant-los els números reals del teu immoble.
1. Inversió iMmobiliària
A l’hora de calcular la rendibilitat de la nostra inversió immobiliària, el primer que hem de fer és calcular quin serà el desemborsament total que realitzarem.
Per això, hem de tenir en compte els següents conceptes:
Preu de compra
El preu abans d’impostos que abonarem al venedor per la compra de l’immoble. Per al nostre exemple, partirem d’un habitatge el preu de compra del qual són 200.000 euros.
Impostos
En el cas d’un habitatge d’obra nova, haurem de fer front a l’IVA. En el cas d’un habitatge de segona mà, haurem de tributar per l’Impost de Transmissions Patrimonials.
A Catalunya, l’Impost de Transmissions Patrimonials per a habitatges de menys de 1.000.000 d’euros és del 10%, de manera que per a aquest concepte haurem de sumar a la inversió inicial 20.000 euros més.
Abans de calcular l’import a pagar sota aquest concepte, hem de revisar les rebaixes en l’Impost de Transmissions Patrimonials que s’ofereixen a la nostra comunitat autònoma ja que, certs perfils de contribuents (joves, famílies nombroses, monoparentals …), poden beneficiar-se d’un tipus reduït de l’impost disminuint l’import total de la seva inversió inicial i, per tant, augmentant la rendibilitat de la seva operació immobiliària.
Notaria
Ens referim a les despeses de notaria generades per l’atorgament de l’Escriptura de Compravenda i l’Escriptura de subrogació de crèdit hipotecari en cas que n’hi hagués.
Per al nostre exemple, partirem d’unes despeses de notaria de 800 euros.
Honoraris
Encara que com a norma general els honoraris immobiliaris es cobren al venedor, certes figures immobiliàries, com ara els agents exclusius del comprador o els personal shopper immobiliaris, també cobren els seus honoraris per les gestions realitzades durant el procés de compravenda.
Com que a Vivendex no cobrem res al comprador per la gestió del seu patrimoni, al nostre exemple no hi sumarem res en aquest concepte.
Reforma
Si la casa necessita ser reformada per sortir al mercat de la venda o del lloguer, aquestes despeses hauran de sumar-se a la inversió inicial per calcular la rendibilitat de la nostra operació.
En el nostre cas, l’habitatge adquirit calia pintar-lo, per la qual cosa sumarem aquí una despesa de 1.600 euros. Al nostre artícle Costos de reformar un immoble abans de posar-lo en venda podeu veure-hi les despeses aproximades que suposa cada tipus de reforma.
2. DESPESEs fiXEs
A més de les despeses inicials principalment relacionades amb l’operació de compravenda, invertir també suposa assumir una sèrie de despeses fixes que haurem de tenir en compte per poder calcular amb més exactitud la rendibilitat de la nostra inversió.
Ens estem referint a:
ComuniTAT de veÏNS
Quota mensual que cada habitatge assumeix pel manteniment de les despeses comunitàries (llum de l’escala, ascensor, servei de neteja …). Aquestes despeses poden sumar-se a la quota de renda que els nostres inquilins ens pagaran mes a mes.
En el nostre cas, imaginem que la quota comunitària del pis adquirit és de 65 euros al mes. Això suposa unes despeses anuals de la comunitat de veïns de 780 euros.
IBI
L’Impost sobre Béns Immobles grava el valor cadastral de l’habitatge i és abonat de manera anual (encara que pot fraccionar-se) a l’ajuntament.
Continuant amb el nostre exemple, imaginem-nos que paguem un IBI anual a l’ajuntament de 450 euros.
Arranjaments esporàdics
Si tenim la nostra casa llogada, haurem de fer-nos càrrec dels desperfectes ocasionats per l’ús rutinari de l’habitatge. Si tenim una hipoteca sobre el pis, serà obligatòria la contractació d’una assegurança de la llar que cobreixi certs desperfectes.
Les assegurances de la llar solen rondar els 250 euros a l’any, encara que tot depèn de la cobertura que escollim.
3. Ingressos anuals
Per acabar, haurem de tenir en compte els ingressos anuals que rebem per lel pis. Si l’habitatge està llogat hem de sumar les 12 quotes mensuals que rebem dels nostres inquilins.
Si està destinat al lloguer de vacances, els ingressos anuals poden variar d’un any a l’altre, però haurem de fer una mitjana per poder continuar amb el càlcul.
En el nostre cas, el pis ha estat llogat durant 12 mesos per una renda mensual de 850 euros, de manera que els nostres ingressos anuals seran de 10.200 euros.
Com calcular la rendibilitat immobiliària?
Per aplicar la fórmula vista al principi d’aquest post, primer haurem de fer un sumatori de tots els elements que intervenen a la inversió inicial. En el nostre cas, ens dóna una inversió inicial de 221.600 euros.
D’altra banda, cal calcular les despeses fixes anuals que, en el nostre cas, són 1.450 euros.
Com que ja tenim calculats els ingressos totals anuals que rebrem per la renda de l’immoble, ja només ens queda aplicar la fórmula:
RENTABILIDAD TOTAL= (10.200 – 1.450/221.600) x 100 = 3,94%
Calcula la rendibilitat de la teva inversió de manera automática
La rendibilitat de la inversió immobiliària pot variar per causa de diferents factors. Un dels més influents és l’existència d’un préstec hipotecari a favor de l’habitatge. En funció del tipus d’interès associat a la hipoteca i els anys d’amortització del crèdit, la rendibilitat pot variar de manera molt significativa.
La capacitat de poder utilitzar l’endeutament per finançar una operació immobiliària és el que es coneix com palanquejament. L’efecte que produeix en els nostres recursos propis la utilització de recursos aliens (finançament), pot elevar la rendibilitat de la nostra inversió de manera considerable.
Per calcular la rendibilitat neta de la teva inversió immobiliària de manera automàtica, a Vivendex posem a la teva disposició una calculadora de rendibilitat automàtica. T’animes a provar-la?
