Aquest nou document, té com a objectiu adaptar-se al modern dret europeu de contractes de compravenda, respectant, alhora, la pròpia tradició jurídica existent.
Tot i que a dia d’avui hi ha un recurs d’inconstitucionalitat interposat pel Govern davant el Tribunal Constitucional, aquesta nova normativa porta en vigor des del 1 de gener de 2018, per la qual cosa a falta d’una resolució referent a això, convé destacar quins són les principals novetats que aquesta normativa preveu i que actualment afecta a tots aquells que volen comprar o vendre pis a Barcelona.
Novetats principals del Codi Civil a Catalunya
Les novetats exposades en el sisè llibre del Codi Civil a Catalunya, afecten de manera directa a totes les compravendes d’immobles produïdes dins la comunitat. Però, què és i com ha de fer-se un contracte privat de compravenda?
Abans de descobrir les modificacions que la nova normativa estableix, convé tenir clares les diferències existents entre un contracte privat de compravenda i una escriptura pública per a comprendre a quin tipus de contractes afecta la nova legislació.
Tenint ja ben identificats els dos termes, passem a detallar les principals novetats que recull el sisè llibre del Codi Civil català i que, a falta d'una resolució del recurs interposat, actualment afecta tots els contractes privats realitzats a la comunitat de Catalunya.
Transmissió de la titularitat
A l'antic Codi Civil, el venedor es limitava a transmetre la possessió d'un immoble al comprador. Amb les noves modificacions, el venedor adquireix l'obligació expressa de transmetre la titularitat del domini o dret del bé de què es tracti.
Conformitat
En el nou Codi Civil de Catalunya, hi ha tota una subsecció que regula la conformitat de l'immoble transmès (arts. 62120 a 621-30). Aquesta subsecció, pretén substituir el tradicional sanejament dels articles 1474-1499 del Codi Civil.
Segons la nova normativa, l'immoble lliurat ha de correspondre's amb el que estableix el propi contracte i amb els criteris avalats per la Llei per determinar si existeix o no la conformitat. Per això, es valoraran aspectes relacionats amb:
- L'adequació de la descripció de l'immoble realitzada pel venedor.
- L'immoble ha de ser idoni per a l'ús habitual a què es destini o s'hagi acordat en el contracte.
- La propietat ha de tenir les qualitats i prestacions habituals que el comprador pot esperar d'ella d'acord amb la seva naturalesa.
- L'habitatge ha de tenir les prestacions exhibides pel venedor.
Deure d'informació
A més de l'obligació de conformitat, l'article 621-7 del nou Codi Civil a Catalunya estableix que el venedor està en l'obligació de facilitar tota la informació rellevant sobre l'immoble que es va a transmetre i a actuar d'acord amb la bona fe i l'honradesa de tractes.
D'aquesta manera, el lliurament del certificat d'eficiència energètica esdevé un requisit indispensable per poder procedir amb la signatura.
Exclusió de Responsabilitat
El venedor no respondrà de la manca de conformitat que el comprador conegui, o que raonablement no podia ignorar en el moment de la realització del contracte.
De la mateixa manera, si que respondrà en els casos d'ocultació, negligència greu o garantia expressa de conformitat.
Contracte d'arres
S'estableix clarament la distinció entre arres confirmatòries i arres penitencials, establint-se que les primeres tenen caràcter general i es donen per fet mentre que no es manifesti el contrari, i les penitencials tenen caràcter excepcional i s'han d'acordar de manera expressa.
Si tens dubtes relacionats amb aquests termes, pots llegir el nostre article Diferències entre contracte de Compravenda i Contracte d'Arres.
Preu
Una de les grans novetats que el sisè llibre del Codi Civil de Catalunya preveu en relació als contractes privats de compravenda, és la no necessitat de fixar un preu exacte en el contracte.
Amb la nova legislació, s'estableixen altres maneres de procedir per determinar el preu en cas que aquest no estigui fixat expressament. Per exemple, que fos fixat per part de tercers o per qualsevol de les parts integrants del contracte.
Tot i les novetats que el nou Codi Civil català preveu, una de les coses que per descomptat no canvia, és la vinculació existent entre comprador i venedor a través d'un contracte de compravenda. És a dir, les parts intervinents estaran en l'obligació de complir íntegrament amb el seu contingut.
A causa de la seva validesa i vinculació, és molt important assegurar-se d'entendre i acceptar cadascuna de les clàusules exposades abans de procedir amb la signatura.
Si vols vendre un pis a Barcelona i no saps com procedir amb la redacció d'aquest document, o tens dubtes sobre la legislació existent a la teva localitat, o simplement vols assegurar-te que el teu contracte et garanteix tots els teus drets com a venedor, confia la venda del teu immoble a una agència immobiliària a Barcelona experta en la tramitació d'immobles com Vivendex.
* Contingut elaborat d'acord amb la normativa vigent a data de publicació de l'article. El contingut pot no estar prou actualitzat si el reglament sobre el qual es sustenta ha patit modificacions després de la data de publicació. Per a una informació més precisa, contactar amb l'equip de Vivendex al 93 418 49 48.
