¿Es mejor heredar un local en Barcelona o recibirlo mediante una donación?
Respuesta rápida: Heredar un local en Barcelona puede ser fiscalmente más ventajoso que recibirlo mediante una donación en vida, especialmente por el impacto que esta última puede tener en el IRPF del propietario. Aun así, la mejor opción depende del tipo de local, su valor y las circunstancias de cada familia.
Llega un momento en la vida en el que toca pensar en el relevo patrimonial. Si tienes un local en Barcelona y te planteas dejarlo a tus hijos, seguro que te ronda la misma pregunta que a muchos de nuestros clientes: ¿se lo dono ahora en vida o es mejor que lo hereden el día de mañana?
A diferencia de una vivienda familiar donde existen ventajas muy concretas, los locales comerciales tienen sus propias reglas del juego frente a la Agència Tributària de Catalunya (ATC) y los ayuntamientos. Tomar una decisión a ciegas puede costar miles de euros en impuestos innecesarios. Para ayudarte a ver el camino más despejado, en Vivendex te desglosamos las claves que debes poner sobre la balanza antes de tomar una decisión.
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Antes de decidir, ¿qué tipo de local tienes?
No se puede calcular el coste fiscal de donar o heredar un local en Barcelona sin mirar primero qué ocurre dentro de esas cuatro paredes:
- Local alquilado a un tercero: Genera ingresos mensuales en concepto de alquiler y, a efectos fiscales, se considera un bien patrimonial. Salvo que cuentes con una persona contratada a jornada completa para gestionar el alquiler, no se considera que exista una actividad económica y, por tanto, no podrás aplicar las bonificaciones previstas para empresas familiares.
- Local vacío o sin actividad: No genera ingresos ni permite aplicar deducciones por actividad empresarial. A efectos del cálculo de los impuestos derivados de transmisiones gratuitas, la base imponible será, con carácter general, el Valor de Referencia del Catastro oficial, salvo que en la escritura se declare un valor superior, en cuyo caso se tomará este último.
- Local donde trabaja la propia familia: Si en el local se desarrolla una actividad económica familiar, la situación cambia considerablemente. Tanto en caso de donación como de herencia, puede aplicarse una reducción del 95% sobre la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), siempre que se cumplan determinados requisitos, por ejemplo, que la persona que realiza la transmisión tenga más de 65 años (o una situación de incapacidad) y que los hijos mantengan la actividad económica durante al menos 5 años.
Local comercial, negocio o participaciones: tres vías muy distintas
Es muy habitual confundir distintas formas de transmisión que, desde el punto de vista fiscal, tienen un tratamiento completamente diferente:
Transmitir solo el local
Supone transmitir únicamente el inmueble. Esta operación tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y puede generar, además, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal.
Transmitir el negocio o la actividad comercial
En este caso, lo que se transmite es la actividad económica, incluyendo elementos como la maquinaria, los contratos con proveedores, las licencias de apertura, la clientela y las existencias.
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Transmitir las participaciones de una sociedad (S.L.)
Es una opción habitual cuando el local pertenece a una sociedad patrimonial o a una empresa familiar. En lugar de transmitir directamente el inmueble, se transmiten las participaciones sociales de la empresa. De esta forma, la posible plusvalía del inmueble permanece dentro del balance de la sociedad y los hijos reciben las participaciones que representan su valor. En principio, esta operación no genera la plusvalía municipal en el momento de la transmisión del inmueble, ya que este no se transmite directamente.
¿Qué te sale más barato: donar o heredar un local en Barcelona?
Entonces, para dejar un local en Barcelona a tus hijos, ¿qué sale más barato? ¿donar o heredar? Para saber qué fórmula te conviene económicamente, debes tener presentes tres elementos: el valor fiscal de referencia del local, el parentesco (tus hijos pertenecen al Grupo II) y el patrimonio previo que tenga cada uno antes de recibir el bien.
| Impuesto / Factor clave | Si optas por Donación (en vida) | Si optas por Herencia (sucesión) |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD Cataluña) | Aplica la escala reducida para hijos (5%, 7% y 9%) si se formaliza en escritura pública. *No aplica la reducción de 100.000 €. | Reducción directa de 100.000 € por cada hijo (Grupo II) + tarifa general bonificada en cuota hasta un 60% según tramos. |
| IRPF del transmitente (tu declaración de la renta) | ¡Cuidado! Sí tributas. Hacienda calcula una ganancia patrimonial como si hubieras vendido el local a valor de mercado (tributa en el ahorro del 19% al 28%). | Exento de IRPF (0 €). Aplica la conocida «plusvalía del muerto»: nadie tributa en renta por el valor ganado durante los años. |
| Plusvalía Municipal (IIVTNU Ayuntamiento) | La asume tu hijo y se debe liquidar en un plazo estricto de 30 días hábiles tras la firma ante notario. | La pagan los herederos con un margen de 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables a un año si se solicita a tiempo). |
| Control del bien y cobro de alquileres | Pierdes la titularidad y las rentas de forma inmediata, salvo que formules una donación de nuda propiedad reservándote el usufructo vitalicio. | Mantienes el control absoluto y el 100% de los rendimientos del local durante toda tu vida. |
Quiero dejar mi local a mis hijos: Ejemplo real
Imagina que tienes un local comercial en Barcelona con un valor catastral de referencia de 300.000 €. Lo compraste hace años por 120.000 € y se lo quieres dejar a tu hijo (mayor de 21 años y con un patrimonio personal inferior a 500.000 €).
Escenario A: Donación en vida
- Impuesto sobre Donaciones (tu hijo): Al formalizar la donación ante notario, se aplica la tarifa bonificada en Cataluña: un 5 % sobre los primeros 200.000 € (10.000 €) y un 7 % sobre los 100.000 € restantes (7.000 €). En total, tu hijo tendría que pagar 17.000 €.
- Impacto en tu IRPF (tú): Al transmitir un inmueble por 300.000 € que adquiriste por 120.000 €, se genera una ganancia patrimonial de 180.000 €, que deberás declarar en tu IRPF. Esto supondría una liquidación aproximada de más de 43.000 € en la base del ahorro.
Coste fiscal total: Más de 60.000 €, sin tener en cuenta la posible plusvalía municipal.
Escenario B: Herencia
- Impuesto sobre Sucesiones (tu hijo): De los 300.000 € heredados se aplica primero la reducción por parentesco de 100.000 €, correspondiente al Grupo II, por lo que la base liquidable queda en 200.000 €. Sobre esta cantidad se aplica la tarifa general catalana y, posteriormente, la bonificación en cuota que corresponde a los hijos, que puede alcanzar hasta el 60 % según los tramos. Como resultado, la cantidad final a pagar se reduce considerablemente.
- Impacto en tu IRPF (tú): 0 €. La transmisión por herencia no genera una ganancia patrimonial en tu IRPF, por lo que no tributas por la revalorización acumulada del inmueble durante el tiempo que ha estado en tu propiedad.
Coste fiscal total: Se limita a la cuota de ISD que corresponda tras aplicar las reducciones y bonificaciones y a la posible plusvalía municipal.
La conclusión es rotunda: donar en vida un local comercial suele disparar el coste global debido a la carga del IRPF para el donante.
Planifica la mejor opción para tu local
La decisión entre donar un local en vida o transmitirlo por herencia puede tener un impacto fiscal muy diferente. Por eso, antes de elegir una opción, es importante analizar el tipo de inmueble, su valor y las circunstancias personales y familiares de cada caso.
En Vivendex Business & Retail te ayudamos a valorar las distintas alternativas y a entender las implicaciones de cada una, para que puedas planificar el relevo patrimonial de tu local con seguridad y tomar la decisión que mejor se adapte a tus intereses.
Preguntas Frecuentes sobre heredar o donar local
El precio de heredar un local en Barcelona depende principalmente del valor fiscal del local, el parentesco entre el fallecido y el heredero y el patrimonio previo del heredero. En el caso de los hijos, existen reducciones y bonificaciones en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que pueden reducir considerablemente la cantidad a pagar.
No. La persona que hereda un local no tiene que declarar en su IRPF la ganancia acumulada por la revalorización del inmueble durante los años anteriores. Esta es una de las diferencias fiscales más importantes respecto a una donación en vida.
Sí. Una persona puede donar un local y mantener el derecho a cobrar el alquiler donando la nuda propiedad y reservándose el usufructo vitalicio. De esta forma, los hijos adquieren la propiedad del inmueble, mientras el donante conserva el derecho de uso y, en su caso, de percibir las rentas del alquiler.
Al heredar un local pueden existir dos impuestos principales: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y la plusvalía municipal (IIVTNU). La cantidad final dependerá de las características del inmueble y de la situación del heredero.
Para calcular los impuestos de la transmisión de un local se tiene en cuenta, con carácter general, el valor de referencia del Catastro, salvo que en determinados supuestos corresponda aplicar un valor superior declarado en la escritura. Por eso, es importante conocer el valor fiscal del inmueble antes de planificar la transmisión.
