Un contrato de compraventa de locales comerciales es un acuerdo mediante el cual el vendedor se obliga a entregar una cosa o bien determinado a cambio de un precio por parte del comprador.
Objeto de la compraventa
Constituyen el objeto de la compraventa todas las cosas, tanto corporales como incorporables, muebles e inmuebles, presentes o futuros.
Se entiende como cosas corporales aquellas que pueden ser percibidas por cualquiera de los sentidos (aunque no sea precisamente el tacto) o a través de elementos idóneos y estas cosas deben estar determinables y valorables económicamente.
Cosas Incorporables son aquellas que solo pueden ser percibidas a través del intelecto, o derechos de los cuales una persona es titular y que no son percibidos por los sentidos (derechos de autor, divulgación de obras.. etc).
Elementos esenciales de un contrato de compraventa
Un contrato de compraventa de un local comercial debe incluir los siguientes elementos:
La cosa: Bien o derecho que esté dentro del comercio lícito. Ha de estar bien determinado y sobre todo ha de existir al tiempo de la celebración del contrato, o poder tener existencia posible.
El precio: Importe en dinero o cualquier otro signo que lo represente (pagarés, cheques, letras de cambio, etc.), que la parte compradora se obliga a pagar a la parte vendedora por la entrega de la cosa objeto de contrato.
El precio tiene que existir (que no sea un contrato simulado) y tiene que estar determinado o sea determinable, aunque no haga falta que sea en el momento de la celebración del contrato. Ejemplo valores de cotización en bolsa).
El tiempo y lugar de pago del precio: El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado en el contrato. En el caso de no haberse pactado, se hará en el momento de la entrega de la cosa vendida.
Forma del contrato: El contrato de compraventa se rige por el principio de libertad de forma, no estando sujeto a ningún requisito especial de la forma de la elaboración. Sin embargo los contratantes pueden exigir que el contrato se formalice documentalmente.
Aunque existe la libertar de forma, el Código Civil, establece que deberán formalizarse en documento público, todos los contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
Validez: La capacidad, en donde se dice que toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender y toda persona capaz de obligarse, puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
La capacidad viene determinada por el Código Civil, que establece como requisito necesario, ser mayor de edad. Por lo tanto no podrán presentar consentimiento en la compraventa de inmuebles ni los menores no emancipados ni los incapacitados.
Diferencia entre un contrato de compraventa y un contrato de arras
La diferencia principal es que el contrato de arras da la posibilidad a renunciar a la compra o venta con una penalización establecida para quien incumpla o renuncia, y cambio el contrato de compraventa es de obligado cumplimiento, a no ser que las partes lleguen a un acuerdo, previa indemnización de la otra parte en caso de que el vendedor o el comprador incumpliesen lo acordado en el contrato.
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