{"id":230,"date":"2021-09-29T11:10:26","date_gmt":"2021-09-29T10:10:26","guid":{"rendered":"http:\/\/info.vivendex.com\/retail?p=230"},"modified":"2023-05-02T15:58:16","modified_gmt":"2023-05-02T14:58:16","slug":"es-retail-uncategorized-alquilar-un-local-comercial-te-decimos-todo-lo-que-tienes-que-saber","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/info.vivendex.com\/retail\/es-retail-uncategorized-alquilar-un-local-comercial-te-decimos-todo-lo-que-tienes-que-saber\/","title":{"rendered":"\u00bfQuieres alquilar un local comercial? Todo lo que tienes que saber"},"content":{"rendered":"<p>Seguro que ante la idea de alquilar un local, te planteas muchas cuestiones. Las principales preguntas que nos hacemos antes de empezar con el proceso, suelen ser referidas a la\u00a0<strong>ubicaci\u00f3n, el entorno donde lo queremos, los metros, el contrato de alquiler\u2026<\/strong> Toma nota, porque desde Vivendex\u00a0queremos detallaros\u00a0los tres aspectos m\u00e1s importantes\u00a0a tener en cuenta\u00a0a la hora de emprender este camino:<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: normal;\">La Ubicaci\u00f3n.<\/li>\n<li style=\"font-weight: normal;\">Los Gastos para iniciar la actividad.<\/li>\n<li style=\"font-weight: normal;\">El Contrato de Arrendamiento o alquiler de local comercial.<\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: bold;\">Alquilar un local comercial<\/span> es un proceso complejo que requiere tener cierto conocimiento, tanto de la operaci\u00f3n que se va a iniciar como del mercado inmobiliario de la zona. Gracias a nuestra<a href=\"https:\/\/info.vivendex.com\/retail\/guia-para-alquilar-tu-local-comercial\/\" rel=\"noopener\"> Gu\u00eda para alquilar tu local comercial<\/a> podr\u00e1s ampliar la informaci\u00f3n sobre este proceso para llevar a cabo una transacci\u00f3n rentable y, sobre todo, segura.<\/p>\n<h6><a href=\"https:\/\/info.vivendex.com\/retail\/guia-para-alquilar-tu-local-comercial\/\">Gu\u00eda para alquilar un local comercial<\/a><\/h6>\n<h2 id=\"ubicacion\" style=\"font-weight: normal;\">Ubicaci\u00f3n<\/h2>\n<p><strong>1. La ubicaci\u00f3n de tu local, una de las claves para el \u00e9xito.\u00a0<\/strong><\/p>\n<p class=\"has-black-color has-text-color\">Lo primero que se debe comprobar es si la actividad que se pretende realizar est\u00e1 permitida en la zona de tu ciudad donde la vas a ubicar.\u00a0As\u00ed que la primera sugerencia que te hacemos es realizar la consulta al ayuntamiento o bien a un t\u00e9cnico para que te lo compruebe.<\/p>\n<p>Asimismo, comprobar que la ubicaci\u00f3n tenga la visibilidad, la accesibilidad, y el flujo de personas que necesita tu negocio.<\/p>\n<p><strong>2. Los centros comerciales, una buena oportunidad de negocio.\u00a0<\/strong><\/p>\n<p><strong>En referencia a lo anterior\u00a0<\/strong>no debemos desestimar la opci\u00f3n de ubicarnos en un centro comercial.<\/p>\n<p>Una de las grandes ventajas de los centros comerciales es\u00a0<strong>su capacidad para atraer y retener a grandes cantidades de p\u00fablico<\/strong>. Los locales que abren en un centro comercial entran en\u00a0<strong>un \u2018circuito\u2019 de consumo<\/strong>\u00a0que no se da en otros lugares y que suele estar reforzado por la presencia de grandes marcas.<\/p>\n<p><strong>3. La elecci\u00f3n de la superficie de tu negocio, seg\u00fan la actividad comercial.<\/strong><\/p>\n<p>Es muy importante conocer la superficie que necesitas para desarrollar tu actividad, no solo la destinada a p\u00fablica concurrencia o superficie de venta al p\u00fablico, sino tambi\u00e9n conocer las dependencias necesarias que la normativa nos obliga. Si nos quedamos cortos no podremos trabajar con el surtido adecuado y si nos sobran metros tendremos un sobre coste.<\/p>\n<p>Por ello recomendamos que realices un anteproyecto o croquis para la implantaci\u00f3n de tu negocio.<\/p>\n<h2 id=\"gastos\"><span style=\"font-weight: normal;\">Gastos para iniciar la actividad<\/span><\/h2>\n<p>Cada proyecto empresarial es un mundo y hay muchos gastos que intervienen, empezando por el plan de empresa y constituci\u00f3n de la sociedad. Aqu\u00ed vamos a mostrar los asociados al arrendamiento y el inicio de la actividad.<\/p>\n<p><strong>1. Proyecto t\u00e9cnico de obra y licencia de actividades.<\/strong><\/p>\n<p>El coste depender\u00e1 del tipo de negocio que se quiera realizar. Es el documento firmado por un t\u00e9cnico competente, que se necesita presentar al Ayuntamiento para solicitar la correspondiente licencia de actividad para la apertura de tu negocio.<\/p>\n<p>Dependiendo de la actividad posiblemente no ser\u00eda necesario un proyecto t\u00e9cnico siendo suficiente la presentaci\u00f3n de una memoria de actividad en el que simplemente se le comunica al ayuntamiento el tipo de negocio que se va a realizar.<\/p>\n<p><strong>2.\u00a0\u00a0\u00a0<\/strong><strong>Obras de acondicionamiento, maquinaria y mobiliario.<\/strong><\/p>\n<p>El coste de adaptar el local para desarrollar la actividad, techos, suelos, cerramientos, iluminaci\u00f3n, etc. Lo ideal ser\u00eda encontrar un local que no necesitara muchas reformas, pero siempre hay que hacer trabajos de acondicionamiento.<\/p>\n<p>En nuestra experiencia si un local tiene la ubicaci\u00f3n perfecta para tu negocio, aunque se tengan que hacer obras, est\u00e1s ser\u00e1n amortizadas a m\u00e1s corto plazo.<\/p>\n<p>Sobre la maquinaria y mobiliario, no hay mucho que hablar, depender\u00e1 de la actividad y los metros de la superficie del local.<\/p>\n<p><strong>3. <\/strong><strong>Renta o alquiler.<\/strong><\/p>\n<p>La renta o alquiler a pagar por el local es un gasto fijo que tendr\u00e1s que asumir a la hora de montar tu negocio. Pero la renta no es el \u00fanico gasto fijo, habr\u00e1 que sumar gastos mensuales como la electricidad, luz, agua, seguros, etc.<\/p>\n<p>La renta se pacta libremente entre las partes. Es uno de los aspectos econ\u00f3micos m\u00e1s importantes del contrato de arrendamiento, pudi\u00e9ndose negociar aspectos como carencias de rentas mientras duren las obras de acondicionamiento, rentas escalonadas o bonificaciones de rentas durante los primeros a\u00f1os de contrato.<\/p>\n<p>De esta forma el inquilino tiene un cierto desahogo al iniciar su actividad.<\/p>\n<p><strong>4. <\/strong><strong>Gastos de intermediaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p>Son los gastos de las agencias o profesionales inmobiliarios por los servicios prestados que se generan en la intermediaci\u00f3n del inmueble para la consecuci\u00f3n del objetivo que ser\u00eda el arrendamiento o compra del local comercial.<\/p>\n<p id=\"contrato\"><strong><u>Contrato de Arrendamiento o alquiler local comercial<\/u><\/strong><u><\/u><\/p>\n<p>Otro de los aspectos a tener en cuenta y no el menos importante, es el contrato de arrendamiento de local de negocio o distinto del de vivienda.<\/p>\n<p><strong>A continuaci\u00f3n, queremos informarte de los aspectos t\u00e9cnicos m\u00e1s representativos:<\/strong><\/p>\n<p>El contrato de alquiler de un local comercial viene regulado por la\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/pdf\/1994\/BOE-A-1994-26003-consolidado.pdf\"><strong>Ley 29\/1994 de Arrendamientos Urbanos <\/strong><\/a>y, supletoriamente, por lo dispuesto en el\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/pdf\/1889\/BOE-A-1889-4763-consolidado.pdf\"><strong>C\u00f3digo Civil<\/strong><\/a>.<\/p>\n<p>En el\u00a0<strong>art\u00edculo 1.255 del C\u00f3digo Civil\u00a0<\/strong>del ordenamiento espa\u00f1ol existe el principio de libertad de contrataci\u00f3n. \u00c9ste predica que:<\/p>\n<p><em>\u201cLos contratantes pueden establecer los pactos, cl\u00e1usulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden p\u00fablico\u201d.<\/em><\/p>\n<p>Por ello, es conveniente consultar con un profesional el contenido del contrato, especialmente para buscar una equidad contractual entre las partes y prever posibles necesidades futuras para qu\u00e9 queden reflejadas en el contrato y as\u00ed evitar conflictos.<\/p>\n<p>Un ejemplo actual en base a la necesitad por la pandemia del\u00a0<strong>Covid-19<\/strong>, ser\u00eda la incorporaci\u00f3n de la llamada \u201ccl\u00e1usula covid\u201d aplicando el principio \u201c<em>rebus sic stantibus<\/em>\u201d que la Generalitat quiere incorporar en el C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n, con objeto de definir en el contrato como se ha de actuar en el caso de una fuerza mayor ajena a las partes.<\/p>\n<p>Un profesional tiene gran experiencia en estos aspectos y puede prever en la negociaci\u00f3n y el redactado, aspectos que posiblemente no se han pensado. Es obvio que las partes tienen intereses opuestos intentando cada uno beneficiarse lo m\u00e1ximo posible en la negociaci\u00f3n y por este motivo en muchas ocasiones no se llega a un acuerdo,\u00a0<strong>por ello es importante la figura del agente inmobiliario.<\/strong><\/p>\n<p>No obstante, un Juez puede declarar abusivas las cl\u00e1usulas no negociadas individualmente o contrarias a ley y se tendr\u00e1n por no puesta en el contrato. Sin embargo, una buena asesor\u00eda facilitar\u00e1 y, sobre todo, acelerar\u00e1 todo proceso de di\u00e1logo entre las partes.<\/p>\n<p>Este consultor especificar\u00e1 claramente los derechos y obligaciones que tienen ambos participantes del contrato y \u00e9stos deber\u00e1n explicitarse en el escrito posteriormente.<\/p>\n<p>Los contratos para uso distinto del de vivienda, como es el caso de los locales comerciales, est\u00e1n sujetos al impuesto de IVA. Paralelamente, los propietarios est\u00e1n sujetos a la retenci\u00f3n del IRPF, obligada a practicar por el arrendatario a no ser que la propiedad justifique su exenci\u00f3n mediante certificado expreso.<\/p>\n<p><strong><em>Caracter\u00edsticas del contrato:\u00a0<\/em><\/strong><\/p>\n<p><strong>1) El formato del contrato:<\/strong>\u00a0En el caso de los locales que tienen por objetivo una actividad comercial. Cabe destacar que su formato de escritura es libre. Sin embargo, como condici\u00f3n inequ\u00edvoca, en \u00e9l se tienen que identificar:<\/p>\n<ul>\n<li>Las partes part\u00edcipes, as\u00ed como su apoderamiento.<\/li>\n<li>La ubicaci\u00f3n y descripci\u00f3n del local.<\/li>\n<li>Los datos registrales, la referencia catastral y certificado eficiencia energ\u00e9tica.<\/li>\n<li>El objeto del contrato.<\/li>\n<li>La renta a pagar y el importe del concepto de fianza.<\/li>\n<li>Supletoriamente por lo dispuesto, todas las cl\u00e1usulas que se acuerden entre las partes.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>2) Duraci\u00f3n<\/strong>: Se trata de un pacto libre. Lo com\u00fan en este tipo de contratos son acuerdos a 5 a\u00f1os. Una vez terminado el plazo pactado de duraci\u00f3n del contrato pactada, si no se indica lo contrario, est\u00e9 se podr\u00e1 renovar mes a mes o a\u00f1o a a\u00f1o, si ninguna de las partes manifiesta lo contrario, tal y como dispone el art\u00edculo\u00a0<strong>1.566 del C\u00f3digo Civil<\/strong>.<\/p>\n<p><strong>3) Renta, actualizaci\u00f3n y fianza:\u00a0<\/strong>El importe de la renta del local arrendado y la forma de pago se pacta de forma libre. La ley contempla que la cuant\u00eda se debe pagar por meses anticipados, dentro de los primeros siete d\u00edas del mes, adem\u00e1s, el arrendador est\u00e1 obligado a emitir el correspondiente recibo y factura de IVA. Cabe tener en cuenta que, habitualmente, la renta se actualiza anualmente en funci\u00f3n del IPC. \u00a0Sin embargo, al ser un contrato de pacto libre las partes pueden optar por otros acuerdos para su actualizaci\u00f3n.<\/p>\n<p>En referencia a la fianza para contrato de uso distinto de la vivienda es el importe equivalente a dos mensualidades de la renta base.<\/p>\n<p>Independientemente de la fianza legal, se pueden pactar otros tipos de garant\u00edas adicionales como puede ser un dep\u00f3sito, aval bancario o bien un aval solidario.<\/p>\n<p><strong>4)<\/strong>\u00a0<strong>Cesi\u00f3n y subarriendo:<\/strong>\u00a0La cesi\u00f3n del local comercial est\u00e1 contemplado por la ley mediante los siguientes requisitos:<\/p>\n<ul>\n<li>El arrendatario o inquilino, tiene la obligaci\u00f3n de comunicar al arrendador o propiedad que se ha generado una cesi\u00f3n de contrato o subarriendo.<\/li>\n<li>El arrendador o propiedad tiene el derecho a incrementar la renta en un 10% si se produce un subarriendo parcial del local, o un 20% si se produce un subarriendo total o cesi\u00f3n del contrato de arrendamiento del local comercial.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La cl\u00e1usula de cesi\u00f3n suele ser conflictiva en los contratos de arrendamiento. Esto se debe a que la propiedad no tiene ning\u00fan control sobre el contrato en el caso de cesi\u00f3n. Por tanto, es muy usual que el arrendatario renuncie expresamente a este derecho o se pacte la cesi\u00f3n con condiciones para garantizar la solvencia del cesionario.<\/p>\n<p>En el caso del subarriendo parcial o total, no es tan conflictivo ya que el responsable del pago de la renta contin\u00faa siendo el arrendatario\u00a0\u00a0seg\u00fan se regula en el C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<p><strong>5) Derecho de adquisici\u00f3n preferente:\u00a0<\/strong>En el caso de\u00a0 que se produzca una\u00a0<a href=\"https:\/\/tasalocales.com\/locales\/vender-un-local-comercial-en-alquiler\/\">compraventa del local<\/a>\u00a0por parte del propietario, el inquilino tiene derecho\u00a0de adquisici\u00f3n preferente. Su finalidad es conceder prioridad al arrendatario, ante terceras personas, para la adquisici\u00f3n del local arrendado.<\/p>\n<p>Paralelamente, tal y como ocurre con el resto de los derechos establecidos en la legislaci\u00f3n espec\u00edfica, que engloba los contratos de arrendamiento de local de negocio, las partes involucradas en el acuerdo pueden pactar la renuncia a este derecho.<\/p>\n<p><strong>6) Autorizaci\u00f3n de Obras en el local:\u00a0<\/strong>Para evitar conflictos, es conveniente dejar\u00a0claro las obras que se autorizan a realizar en el local arrendado. Adem\u00e1s, se ha de especificar si quedar\u00e1n en beneficio, \u00a0o no, \u00a0de la propiedad a la finalizaci\u00f3n del contrato y su estado de entrega.<\/p>\n<p><strong>7) Otras cl\u00e1usulas presentes:\u00a0<\/strong>La ley no clarifica aspectos como la inc\u00f3gnita de qui\u00e9n corre a cargo de los suministros, quien se responsabiliza de las obras de mejora y conservaci\u00f3n, o qui\u00e9n se har\u00e1 cargo de los gastos e impuestos. Por ello, es necesario pensar en las situaciones o necesidades que puedan resultar durante el periodo contractual y mirar de reflejarlas en el contrato con el objeto de evitar futuros conflictos.<\/p>\n<p>Si tienes m\u00e1s dudas sobre el alquiler de un local comercial, cont\u00e1ctanos, estaremos encantados de asesorarte y ayudarte en este proceso.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Seguro que ante la idea de alquilar un local, te planteas muchas cuestiones. 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