{"id":1188,"date":"2023-05-08T09:48:12","date_gmt":"2023-05-08T08:48:12","guid":{"rendered":"https:\/\/info.vivendex.com\/retail\/?p=1188"},"modified":"2025-02-24T13:58:22","modified_gmt":"2025-02-24T12:58:22","slug":"contratos-alquiler-opcion-compra-locales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/info.vivendex.com\/retail\/contratos-alquiler-opcion-compra-locales\/","title":{"rendered":"Contratos de alquiler con opci\u00f3n a compra en locales comerciales"},"content":{"rendered":"<p>Un contrato de alquiler con opci\u00f3n a compra puede ser una buena alternativa para aquellas personas o empresas que est\u00e9n dudando entre <strong>comprar o alquilar un local comercial.\u00a0<\/strong><\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<p>Cuando tienes un proyecto empresarial <strong>y te planteas iniciar una actividad<\/strong>, la compra del local comercial no deja de ser un esfuerzo econ\u00f3mico adicional en el momento de iniciar un negocio. Si eres de los que piensan que pagar un alquiler es tirar el dinero, esta podr\u00eda ser una opci\u00f3n interesante.<\/p>\n<p>\u00bfPor qu\u00e9? Un contrato de alquiler con opci\u00f3n a compra ser\u00eda una forma de autofinanciarse para poder ejercer la compraventa pues el porcentaje de financiaci\u00f3n que puedes obtener de las entidades financieras es muy inferior a los est\u00e1ndares de viviendas. En locales comerciales estar\u00eda <strong>sobre el 60% del valor de tasaci\u00f3n o escritura<\/strong> y con amortizaci\u00f3n entre 10 y 15 a\u00f1os.<\/p>\n<p>Comprar un local comercial en Barcelona puede ser una operaci\u00f3n arriesgada si no se conoce el proceso o el mercado inmobiliario de la zona. Por eso, en Vivendex Business &amp; Retail, hemos preparado una <a href=\"https:\/\/info.vivendex.com\/retail\/guia-para-alquilar-tu-local-comercial\/?utm_source=Blog&#038;utm_medium=CTA&#038;utm_campaign=guia_alquiler_retail&#038;utm_gen=utmdc\">Gu\u00eda completa<\/a> con todo lo que necesitas saber\u00a0para <strong>acertar en la compra de tu local comercial.<\/strong><\/p>\n<h6 style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/info.vivendex.com\/retail\/guia-para-alquilar-tu-local-comercial\/?utm_source=Blog&#038;utm_medium=CTA&#038;utm_campaign=guia_alquiler_retail&#038;utm_gen=utmdc\">Descarga Gu\u00eda para comprar local comercial<\/a><\/h6>\n<h2>\u00bfC\u00f3mo se regulan los contratos de alquiler con opci\u00f3n a compra?<\/h2>\n<p>Los contratos de alquiler con opci\u00f3n a compra <strong>no est\u00e1n regulados por <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1994-26003\">la Ley 29\/1994, de Arrendamientos Urbanos<\/a><\/strong>, por tanto, es un contrato at\u00edpico compuesto por dos contratos, uno de alquiler regulado por la LAU y otro de compraventa regulado por el C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<h2>\u00bfEn qu\u00e9 consiste un alquiler de un local comercial con opci\u00f3n a compra?<\/h2>\n<p>Como hemos mencionado anteriormente, un alquiler con opci\u00f3n a compra consiste en <strong><a href=\"https:\/\/info.vivendex.com\/retail\/es-retail-contratos-de-alquiler-de-locales-y-contratos-de-alquiler-de-viviendas\/\">un contrato de alquiler<\/a> <\/strong>con las cl\u00e1usulas contractuales habituales del mismo, y una opci\u00f3n de compra en el cual b\u00e1sicamente se refleja lo siguiente:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Concesi\u00f3n del derecho de compra: <\/strong>Este derecho concede al arrendatario unilateralmente la posibilidad exclusiva de <strong><\/strong><strong>adquirir el inmueble por compra.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Plazo del derecho de opci\u00f3n de compra:<\/strong> Se establece el plazo m\u00e1ximo en el cual el optante o arrendatario deber\u00e1 <strong>ejercer su derecho a la compraventa.<\/strong> Suele ser habitualmente de dos a tres a\u00f1os, aunque se puede pactar otros plazos.<\/li>\n<li><strong>Precio de adquisici\u00f3n y condiciones: <\/strong>Se establece el precio acordado para la futura compra y, en la mayor\u00eda de casos, <strong>se acuerda qu\u00e9 % de la renta abonada se descontar\u00e1 <\/strong>como entrega a cuenta del precio de compra.<\/li>\n<li><strong>Prima opci\u00f3n de compra: <\/strong>Se suele fijar un porcentaje del precio de venta acordado o importe fijo que se abona a la firma del contrato y sirve para garantizar a la propiedad que <strong>realmente hay una intenci\u00f3n de compra por parte del arrendatario<\/strong>, ya que, de no ejercer la opci\u00f3n por parte del arrendatario, este perder\u00eda dicha cantidad.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Fiscalidad de la opci\u00f3n de compra de un local comercial<\/h2>\n<p>La fiscalidad de la opci\u00f3n de compra o prima opci\u00f3n depender\u00e1 si el concedente de la opci\u00f3n, en este caso la propiedad, <strong>act\u00faa o no como sujeto pasivo de IVA.<\/strong><\/p>\n<p>Si la propiedad act\u00faa como sujeto pasivo de IVA, la concesi\u00f3n de la opci\u00f3n de compra es una concesi\u00f3n de servicios y por tanto el importe de la prima de opci\u00f3n de compra estar\u00eda sujeta al 21% IVA.<\/p>\n<p>Si la propiedad no act\u00faa como sujeto pasivo de IVA, la concesi\u00f3n de la opci\u00f3n de compra sobre el inmueble genera un hecho imponible sujeto a ITP, que en <strong>Catalunya es del 10%,<\/strong> cuya base imponible ser\u00e1 la mayor de las siguientes dos cantidades.<\/p>\n<ul>\n<li>El precio de la opci\u00f3n de compra.<\/li>\n<li>La cantidad resultante del 5% del precio de la futura transmisi\u00f3n. Quiz\u00e1 pueda interesarte: <a href=\"https:\/\/info.vivendex.com\/retail\/es-retail-impuestos-en-la-compra-de-un-local-iva-o-itp\/\">Impuestos en la compra de un local: IVA o ITP<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<h2>Tributaci\u00f3n del vendedor o propiedad<\/h2>\n<p><strong>I<\/strong><strong>ngresos por arrendamiento:<\/strong> Tributar\u00e1 como cualquier alquiler por IRPF como rendimiento de capital inmobiliario, independientemente si luego se deduce del precio de la venta o no.<\/p>\n<p><strong>Ingresos por la venta del inmueble:<\/strong> En este caso, existir\u00edan dos ganancias patrimoniales:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Por la concesi\u00f3n de la opci\u00f3n de compra:<\/strong> El importe de la opci\u00f3n de compra ser\u00e1 considerado como ganancia patrimonial que se devenga en el momento de la concesi\u00f3n, <strong>pudiendo deducir los gastos y tributos<\/strong> inherentes a la operaci\u00f3n que hayan sido satisfechos por la propiedad.<\/li>\n<li><strong>Por la transmisi\u00f3n del local o inmueble:<\/strong> Ocasionar\u00e1 una nueva ganancia patrimonial, aunque por menos importe, ya que podr\u00e1 deducirse como menor valor de venta los importes pactados en el contrato de opci\u00f3n a compra que se descontar\u00e1n de la futura compra.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Antes de realizar una operaci\u00f3n inmobiliaria, siempre ser\u00e1 conveniente contar con el asesoramiento de un equipo profesional. En Vivendex Business &amp; Retail, nuestro personal no solo te ayudar\u00e1 a encontrar el inmueble que est\u00e1s buscando, sino que tambi\u00e9n te asesorar\u00e1 durante todo el proceso, tambi\u00e9n si est\u00e1s dudando entre comprar o alquilar un local comercial \u00bfEst\u00e1s pensando en alquilar tu local? Te explicamos todo en nuestra <a href=\"https:\/\/info.vivendex.com\/retail\/guia-para-alquilar-tu-local-comercial\/?utm_source=Blog&#038;utm_medium=CTA&#038;utm_campaign=guia_alquiler_retail&#038;utm_gen=utmdc\">Gu\u00eda de alquiler.<\/a><\/p>\n<div id=\"cta\"><div class=\"cta_tipo1\"><div class=\"imagenCTA\"><img decoding=\"async\" class=\"imgCTA\" src=\"https:\/\/d25ltszcjeom5i.cloudfront.net\/75102\/dijufqkzqc\/guia-alquiler-local-cta.jpg\"\/><\/div><div class=\"texto\"><div class=\"contenedor\"><p class=\"tituloCTA\"><a class=\"linkCTA titleCTA\" href=\"https:\/\/info.vivendex.com\/retail\/guia-para-alquilar-tu-local-comercial\/?utm_source=Blog&utm_medium=CTA&utm_campaign=guia_alquiler_retail&utm_gen=utmdc\">\u00bfBuscando un inquilino para tu local?\"<\/a><\/p><p class=\"subtituloCTA\">Alquila tu local comercial y encuentra al mejor inquilino<\/p><div class=\"botonCTA\"><a class=\"linkCTA botontextCTA\" href=\"https:\/\/info.vivendex.com\/retail\/guia-para-alquilar-tu-local-comercial\/?utm_source=Blog&utm_medium=CTA&utm_campaign=guia_alquiler_retail&utm_gen=utmdc\">Descargar<\/a><\/div><\/div><\/div><\/div><style>.cta_tipo1 {font-family: \"muli\";width: 100%;max-width: 100%;height: 225px;margin: 0 auto;box-sizing: border-box;flex-wrap: nowrap;display: flex;justify-content: center;align-items: center;overflow: hidden;background: #fff;position: relative;}.cta_tipo1 .imagenCTA {width: 55%;top: 0;left: 0;height: 100%;}.cta_tipo1 .imagenCTA img {width: 100%;height: 100%;object-fit: cover;}.cta_tipo1 .texto {position: relative;background-color: #006a8e;width: 45%;height: 100%;z-index: 2;}.cta_tipo1 .texto .contenedor {width: 100%;height: 100%;display: flex;flex-direction: column;align-items: center;justify-content: center;}.cta_tipo1 .texto .contenedor p {font-weight: bold;text-transform: uppercase;text-align: center;margin: 0;}.cta_tipo1 .texto .contenedor p.tituloCTA {margin-bottom: 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